地方・ファミリータイプ不動産投資（日々の戦果）

任売物件③（完）

以前、ブログに書いた任売物件。

結局転進しました

首都圏でも有数のターミナル駅まで一駅で、駅まで徒歩10分以内、

坪単価高く、賃貸需要もある地域で、周辺相場と比べると確かに安値。

不動産会社さんも「これを逃すともう出てこない」とのお話でしたが、

個人的にいろいろと調べてみると、

①　過去に浸水履歴があり、近年も道路冠水有
　　（周辺の住宅をみると、ほとんど3階建）

②　北接道、3方ぎゅうぎゅうに囲まれていて、日当り難

③　駅までの道のりに結構なアップダウン有

④　駐車場有とあるが、実質駐車不可

上記を考えると土地建物の値段としては

相応（決して激安ではない）と判断しました

立地は魅力的なのですがね。私はパスしてしまいました。

不動産会社さんによると、先週他で買付が出たとのお話でしたが、

〇〇ー不動産をみると、今日また新規掲載されているので、

まだ決まってないのかもしれません。

ご興味のある方は探してみて下さい。確かに安いです。

投稿者：社長Ｑ２｜09:27 ｜二戸目購入作戦

2009年10月31日

さいたま市内

今日はさいたま市へ

大宮、浦和を中心に、東京へのアクセスもよい街です。

人がたくさんいますね～。

まずは銀行系不動産会社へ突撃。

探している条件をお伝えして、色々と物件をご紹介いただけるよう依頼。

早速、実家近くのアパートをご紹介頂きましたが、

1,000万円前半で高利回りでしたが、需要が薄いエリアなのでお断りしました。

今後に期待です。

その後、以前からお付き合いのある別の不動産会社へ。

おすすめの物件を見てきました。

がしかし・・・、なかなか出物はありません。

築年数が経過しすぎているとか、建築基準法違反など、

融資の付きづらい物件ばかりです。

いつものごとく、今回は転進しました

明日はマン管・管業の勉強します！

投稿者：社長Ｑ２｜20:43 ｜二戸目購入作戦

2009年10月31日

今日も帰りに見てきました。

今日も会社帰りに内覧。

先日みてきた団地物件の別のお部屋です

メンテナンスが行き届いていて、なかなか良さそうな物件でした。

クロス交換程度ですぐ貸出せそうです。

（しいて言えば、エレベータがないとこが欠点）

土日に改めて見に行きます。問題なければ買付証明を入れるかも。

明日は朝から埼玉方面に遠征です。

知り合いの不動産屋さんから新着物件の連絡を頂きました。

職場の先輩と突撃してきます

投稿者：社長Ｑ２｜01:22 ｜二戸目購入作戦

2009年10月25日

相変わらずの物件収集

面白い物件を求め、今日も不動産会社へ飛び込み。

区分所有、関東、JRターミナル駅徒歩10分以内

築約20年のファミリータイプ。

現在8万円で賃貸中とのこと。

管理費・修繕積立金併せて約1.5万円。

お値段は500万円台。（あとは指値次第）

グロスで約15%。まずまずでしょうか。

少なくともこの地域であればこのくらいの利回りは欲しいかな。

周辺相場を確認すると、この築年数の2LDK～3DKで７万円前後。

外観もまずまずです。それなりに手入れもされています。住人さんも多いです。

思い切った指値が通ればいいのかなと思いました。

都心のワンルームよりは面白いと思います。

投稿者：社長Ｑ２｜09:10 ｜二戸目購入作戦

2009年10月21日

任意売却②

昨日は我が家の物件調査団（１号・２号）が、現地を調査してきました。

調査報告によると、

古い戸建が立ち並ぶ住宅街ですが、乗降客数は多そうです。

業者さんの説明のとおり、家賃設定も10万～12万程度で問題なさそうとのこと。

ただし、気になる点がいくつかあり、

①川幅の狭い河川が付近を流れており、豪雨の際は周辺が浸水する可能性がある。

②駅から当物件まで坂が多い。また、当物件は周辺で一番低い場所に立地している。

③駐車できると考えていたスペースが予想以上に狭く、駐車できなそう。

特に①、②はちょっと厳しいですね。

物件購入後、20年～30年がんばってもらって、その後売却

というシナリオを考えていたのですが、

浸水等のリスクがあると、途中、予想外の修繕・清掃費が生じる可能性があります。

また、売却する際も、周辺相場と比べて安い金額になるでしょう。

ひとまず事実確認のために、

これまでの水害被害の履歴を調べてもらうことにしました。

当物件の地域で被害が発生していなければ良いのですが・・・。

値段は非常に魅力なのですが、水害リスクがとれるほどの資本はないので、

結果次第で転進です。

お宝物件の発掘はなかなか容易ではありません。

投稿者：社長Ｑ２｜15:09 ｜二戸目購入作戦

2009年10月20日