現役ＦＰが教える！お金に関する得する話

「オリンピックまで家を購入するのは待ったほうがいい」「待ったとしてもオリンピック後に金利が上がるかもしれないから今購入するべきだ」といった声を良く耳にする。

私は「欲しいタイミングで納得して買えばいい」と思う。
そもそも私は賃貸派であるからだ。
※詳しくは下記の過去の記事を見てみて下さい。

https://fanblogs.jp/okane555/archive/5/0


しかし、家を買いたいと相談に来る人はもちろんいる。
その中でもよく相談されるには頭金。
低金利時代の現在、住宅ローンの頭金を用意するメリットはどの程度あるのか？
返済に際して頭金がある場合とない場合でのメリットを比較し、将来的に家計に及ぼす影響を考えてみよう。





そもそも住宅ローンの頭金とは？　


住宅ローンの頭金とは、マイホームの購入時、住宅ローンの借入れをする前に自己資金の中から支払うことができるお金のこと。

いうまででもないが、頭金を支払うことで、住宅ローンの借入れ額を減らすことができ、その後の毎月の返済額を抑えることができる。
また、頭金あり・なしによって、借入れ金利が変わる場合もある。

頭金は、住宅の購入金額の〇％必要という決まりはないが、国土交通省の「平成28年度 住宅市場動向調査報告書」によると、平均で「注文住宅：1,142万円」、「分譲戸建住宅：828万円」、「分譲マンション：1,240万円」、「中古戸建住宅：979万円」、「中古マンション：1,047万円」の頭金を準備しているデータがある。
これは、購入金額の20％から40％ほどになる。

一般的に住宅ローンを利用するときは、頭金がある人が総返済額を抑えることができるので、その分の利息の負担が減る。
住宅ローンの返済は長期にわたるため、金利の影響が大きく、最終的な返済額に数百万円の差がでる可能もある。

頭金がある場合とない場合では、毎月の支払金額や総費用にも大きな差が生まれ、もちろん、ボーナス払いや早期完済をすることによって更に金額が変わる。











頭金あり・なしのメリットとデメリット


頭金がある場合とない場合で総返済額などに差が生まれる住宅ローンだが、それぞれどのようなメリットとデメリットがあるのか。



【頭金あり】

メリット

•毎月の返済額が頭金なしの場合よりも低い
•審査に通りやすい
•頭金を入れることによって住宅ローンの金利を優遇される場合もある


デメリット

•保有資産の全額を頭金にしてしまうと手数料などの諸経費を払えなくなるリスクがある
•貯蓄が減り、更に住宅の購入後に収入額が減ってしまえば、ダイレクトに家計に悪影響がでる


【頭金なし】

メリット

•入居してから10年間は住宅ローン控除制度を受けられるメリットが大きい
•欲しい物件を即時に購入できる。頭金が貯まるまで待っていたら、せっかくの好条件の物件を他の人に購入される可能性もある
•貯蓄が減らない利点もある


デメリット

•総返済額が増える
•住宅ローンの返済が続けられなくなり、住宅を売却して得た金額が住宅ローンの残債を下回る可能性がある



このように頭金あり・なしではそれぞれメリットとデメリットがあります。どちらを選択したとしても、デメリットを補完できるように、家族で返済計画をあらかじめ考えておくことが肝心。





長期のマネープランを立て、無理なく返済できる方法を選択することが大事


ここまで住宅ローンの頭金のあり・なしを考えてみたが、「住宅ローンの頭金はなくてもいいのか？」あるいは「あった方がいいのか？」どちらか？
実は「どちらとも言えない」が正解になってしまう。

住宅ローンを借りる時には、年収、家族構成、将来的な売却、借り換えなどの可能性を含め長期の返済プランを立てることが必要。
そして、それらは各家族によってまちまち。
つまり、各家族によって正解は違って当然なのだ。
では、住宅ローンの頭金があった方が良い家庭と頭金がなくても良い家庭に分けて考えてみる。



【頭金があった方が良い家庭】

・月収の大半をその月のうちに出費してしまう家庭
現在、子どもの教育費がかかっている、更に住宅ローン以外の返済などがある場合がこれにあたる。
頭金が増えれば毎月の返済額を減らすことができるので、できるだけ多い頭金を貯めた方が良いだろう。

・数年後にまとまったお金が必要になることが、あらかじめ分かっている
子どもの入学、自動車の購入、出産、転職予定、親の介護などが数年後に控えている場合は、住宅ローンの負担を減らして、少しでも多く貯蓄をする必要がある。
このような家庭では、頭金を貯めてからマイホームを購入する方が、無理なく住宅ローンの返済ができるだろう。



【頭金がなくても良い家庭】

・毎月の収入額が安定している
毎月安定した収入を得られる家庭の場合は、長期の返済プランが立てやすいため、無理なく支払える返済額が設定しやすくなる。
頭金が貯まるまで待たずとも、安定して返済ができるだろう。
しかし、怪我や病気、事故は誰にでも起こりうること。
突然、収入がなくなった場合でも返済する能力がない場合は、やはり頭金を用意した方がリスクは軽減する。





頭金あり・なしのどちらの方が、金融機関の審査が通りやすいのか


一説には金融機関に住宅ローンの相談をするとき、頭金がある方が審査に通りやすいと言われている。
例えば、5,000万円の家を購入するときに頭金を500万円準備していたとしよう。
そのとき、金融機関から500万円貯めることができる人だという印象を残すことができる。

つまり、「月給のうちいくらかを貯めることができていた＝その分を毎月返済することができるマネー習慣がある人」だと考えてもらうことができるのだ。
また、住宅ローンを借りるときは、一般的には家を担保に入れて借入れを行う。
築年数を重ねれば資産価値が落ちるので、万が一のことを考えると頭金を少しでも多く入れてくれる方が金融機関としても審査が通しやすいようだ。

頭金がなくても借りられる住宅ローンが増えてきたが、上記のような理由から頭金がある方が住宅ローンの選択肢が多く、頭金がない方が選択肢は狭くなると考えても良いかもしれない。







最後に


いずれにしても、住宅ローンは長期のマネープランを立てて「返し方」を決めることが先決。
返済を無理なく行える金額を設定し、安定して返済を続けられる環境を整えることを最優先して、頭金のあり・なしを選択しよう。
ぜひ、ご参考に。










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