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2018年04月26日
住宅や土地を検討している方への効果、口コミ
不動産について、初歩的なところから記事を書いていこうと思います。
不動産には、土地の不動産と建物の不動産、土地付き建物の不動産と分けて考えることが出来ます。
その中で、土地が無ければ建物は建てることが出来ませんので、土地の方から考えてみたいと思います。
但し、土地は道路に接道していないと、つまり土地は道路についていないと建物は建てる事は、基本的には出来ないのです。
ここでの道路は、市街化区域内の道路という事で考えて下さい。
道路とは、と言う事を考えてみたいと思います。
この道路の事は、住宅や土地を購入する前に知っておきたいものです。
建築基準法に定める道路と道路法に定める道路に区別されます。
道路法に定める「道路」とは
• 道路法第２条第１項および第３条は、一般交通の用に供する道で、以下の4つに該当するものを道路としている。
• 1.高速自動車国道
• 「自動車の高速交通の用に供する道路で、全行的な自動車交通網の枢要部分を構成し、かつ、政治、経 済・文化上特に重要な地域を連絡するものその他国の利害に特に重大な関係を有する」国の国道の事でである。A路線ともいわれる。
• 2.一般国道
• 高速自動車国道以外の道路法第５条で定められた国道のこと。重要な都市間を結ぶ道路で１号から ５０７号までの４５９本の路線がある。
• 3.都道府県道
• 道路法で指定された道路で、都道府県知事が認定し、その都道府県知事が管理している。
• 県道何号線と指定がある。
• 4.市町村道
• 道路法上の道路で、市町村の区域内にあり、その市町村の会議で認定された道路である。管理はその路 線の市町村で行われる。その道路には道路番号がある。
•
• 以上の４つに分類されます。
•
• 建築基準法に定める「道路」とは
•
• 建築基準法第４２条第１項
• 第１号
• 道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道等の公道）。
• 第２号
• 都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成工事事業に関する法律、都市再開発法等によって築造さ れた道路。
• 第3号
• 建築基準法の施行日（昭和２５年１１月２３日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指 定された日（基準時と言います。）現在既に存在している道（公道・私道の別は問いません。）
• 第4号
• 都市計画道路等で２年以内に事業が執行される予定で、特別行政庁が指定したもの。
• 第5号
• 私人（一般の個人や法人）が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。
• （一般に「位置指定道路」と呼ばれています。
•
• 建築基準法第４２条第２項
• 基準時（第１項第３号に同じ。）現在既に建物が立ち並んでいた幅員4ｍ未満の道路で特定行政庁が指定したもの。（公道、私道の区別は問いません。一般に「４２条２項道路」又は単に「２項道路」と
• 呼ばれています。
•
• 建築基準法第４２条第２項に該当する4ｍ未満の道路は、原則として、その道路中心線から2ｍ（特定行 政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域では3ｍ）の位置が道路と敷地の境界とみなされるため、「道路」としての部分を確保しなければ、建築に必要な建築確認を受けられません。
• この道路中心線から2ｍ迄の部分には、建物や塀を建ることは出来ません。
•
•
• 上記の道路等に該当しない
• 現況が道路状で長年道路として利用されているものでも、上記の６種類のどれにも該当しないものは、建築基準法上の道路ではありません。従って、上記の道路等に接していない敷地では、原則として建物を建てることは出来ません。
• 尚、上記の道路に接していない場合でも、「その敷地の周辺に広い敷地を有する建築物その他国土交通省令で定める基準に適合する建築物で特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」については、例外的に接道義務が適用除外となり、建築が認められる場合が有ります（但書道路と言われる建築基準法４３条第１項の規定にる通路）
• 従前、この「但書道路」は建築主事の裁量によって瀬ってされていましたが、平成１０年６月の建築基準法の改定で、上記の通り特定行政庁により、許可が必要となりました。
• 建築基準法第４２条第3項
• 特定行政庁は、土地の状況によりやむを得ない場合において、道路中心から2ｍ未満1.35ｍ以上の範囲内の位置、また、川、がけ等のある場合はこれらのものと道路と境界線から敷地側に4ｍ未満2.7ｍ以上の範囲内で後退した位置を道路と敷地の境界線として指定することが出来ます。
• これは、４２条２項道路の特例で、土地の状況によりやむを得ない場合の緩和規定です。
• 地方公共団体は、交通上、安全上、防火上又は衛生上必要があると認めつ時は、この３項道路にのみ2ｍ以上接する建築物について、条例で、その敷地、構造、建築設備又は用途に関して必要な制限を付加することが出来るとされています。
•
• 以上から道路についてのまとめとして
• 建築基準法の建物を建てる事が出来る道路に土地が2ｍ以上接していなければ建築物を建築することが出来ません。
• 従って、一番最初に道路の状況が建築基準法のどのような状況の道路になっているのかを確認してくださ い。
• 確認方法は各市区町村の道路課の窓口で土地の地番又は住居表示を伝えて確認をして下さい。
不動産には、土地の不動産と建物の不動産、土地付き建物の不動産と分けて考えることが出来ます。
その中で、土地が無ければ建物は建てることが出来ませんので、土地の方から考えてみたいと思います。
但し、土地は道路に接道していないと、つまり土地は道路についていないと建物は建てる事は、基本的には出来ないのです。
ここでの道路は、市街化区域内の道路という事で考えて下さい。
道路とは、と言う事を考えてみたいと思います。
この道路の事は、住宅や土地を購入する前に知っておきたいものです。
建築基準法に定める道路と道路法に定める道路に区別されます。
道路法に定める「道路」とは
• 道路法第２条第１項および第３条は、一般交通の用に供する道で、以下の4つに該当するものを道路としている。
• 1.高速自動車国道
• 「自動車の高速交通の用に供する道路で、全行的な自動車交通網の枢要部分を構成し、かつ、政治、経 済・文化上特に重要な地域を連絡するものその他国の利害に特に重大な関係を有する」国の国道の事でである。A路線ともいわれる。
• 2.一般国道
• 高速自動車国道以外の道路法第５条で定められた国道のこと。重要な都市間を結ぶ道路で１号から ５０７号までの４５９本の路線がある。
• 3.都道府県道
• 道路法で指定された道路で、都道府県知事が認定し、その都道府県知事が管理している。
• 県道何号線と指定がある。
• 4.市町村道
• 道路法上の道路で、市町村の区域内にあり、その市町村の会議で認定された道路である。管理はその路 線の市町村で行われる。その道路には道路番号がある。
•
• 以上の４つに分類されます。
•
• 建築基準法に定める「道路」とは
•
• 建築基準法第４２条第１項
• 第１号
• 道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道等の公道）。
• 第２号
• 都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成工事事業に関する法律、都市再開発法等によって築造さ れた道路。
• 第3号
• 建築基準法の施行日（昭和２５年１１月２３日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指 定された日（基準時と言います。）現在既に存在している道（公道・私道の別は問いません。）
• 第4号
• 都市計画道路等で２年以内に事業が執行される予定で、特別行政庁が指定したもの。
• 第5号
• 私人（一般の個人や法人）が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。
• （一般に「位置指定道路」と呼ばれています。
•
• 建築基準法第４２条第２項
• 基準時（第１項第３号に同じ。）現在既に建物が立ち並んでいた幅員4ｍ未満の道路で特定行政庁が指定したもの。（公道、私道の区別は問いません。一般に「４２条２項道路」又は単に「２項道路」と
• 呼ばれています。
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• 建築基準法第４２条第２項に該当する4ｍ未満の道路は、原則として、その道路中心線から2ｍ（特定行 政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域では3ｍ）の位置が道路と敷地の境界とみなされるため、「道路」としての部分を確保しなければ、建築に必要な建築確認を受けられません。
• この道路中心線から2ｍ迄の部分には、建物や塀を建ることは出来ません。
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• 上記の道路等に該当しない
• 現況が道路状で長年道路として利用されているものでも、上記の６種類のどれにも該当しないものは、建築基準法上の道路ではありません。従って、上記の道路等に接していない敷地では、原則として建物を建てることは出来ません。
• 尚、上記の道路に接していない場合でも、「その敷地の周辺に広い敷地を有する建築物その他国土交通省令で定める基準に適合する建築物で特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」については、例外的に接道義務が適用除外となり、建築が認められる場合が有ります（但書道路と言われる建築基準法４３条第１項の規定にる通路）
• 従前、この「但書道路」は建築主事の裁量によって瀬ってされていましたが、平成１０年６月の建築基準法の改定で、上記の通り特定行政庁により、許可が必要となりました。
• 建築基準法第４２条第3項
• 特定行政庁は、土地の状況によりやむを得ない場合において、道路中心から2ｍ未満1.35ｍ以上の範囲内の位置、また、川、がけ等のある場合はこれらのものと道路と境界線から敷地側に4ｍ未満2.7ｍ以上の範囲内で後退した位置を道路と敷地の境界線として指定することが出来ます。
• これは、４２条２項道路の特例で、土地の状況によりやむを得ない場合の緩和規定です。
• 地方公共団体は、交通上、安全上、防火上又は衛生上必要があると認めつ時は、この３項道路にのみ2ｍ以上接する建築物について、条例で、その敷地、構造、建築設備又は用途に関して必要な制限を付加することが出来るとされています。
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• 以上から道路についてのまとめとして
• 建築基準法の建物を建てる事が出来る道路に土地が2ｍ以上接していなければ建築物を建築することが出来ません。
• 従って、一番最初に道路の状況が建築基準法のどのような状況の道路になっているのかを確認してくださ い。
• 確認方法は各市区町村の道路課の窓口で土地の地番又は住居表示を伝えて確認をして下さい。