カネコツトムさんは「空き家はあ良き費用がかからないため、高い収益が見込める。ただし中
にはただでも割に合わない問題物件もある。見極めのポイントは大きく5つある」という、、、。
一般に人たちが「タダでもいらない」と思う空き家が世の中にはたくさんあります。
その中から、手に入れるべき物件を見極める方法をご紹介します。
私たちの場合、その物件にあった根津家をして取引条件が合意できれば購入します。その過程
で結果的にもゼロ円でも割に合わない物件もあります。その場合丘をもらって購入する「マイナス
ゲット」になります。
物件の見極めと指値はセットで考えますが、指値の交渉には「理論法」と「感情法」というパターン
があります。
「理論法」は数字や写真見積もりなどを出しながら説得する方法です。
「ここにこれだけお金かかるのでその分安くするかそれを直した状態で引き渡してください。」と
交渉するイメージです。
例えば、取引価格が200万円の物件だけれど、シロアリの被害が出ていて直すのに50万円かかるので、
200万から50万を引いて150万円で交渉します。
あるいは取引価格が3５0万だけれども床や建物の傾きがあり、建物をジャッキアップして地盤改良して
300万円かかるとしたら350万から300万を引いて50万円で交渉します。
一方で「感情法」はとにかく「300万円で売ってください」「30万で売ってくださいください」という
ようにほしい金額だけを伝えるイメージです。論理的な説明はせず、「いくらで買いたい」という
気持ちをぶつけます。
もし売主が「なぜ30万円なのですか？」と聞かれたときは「いろいろ計算した結果30万円になります」
と結果だけ回答します。
とはいえ家の状態を見極めたうえで根拠を示して指値交渉する「理論法」のほうが成功率は高いため
基本的に「理論法」で交渉すれば問題ないでしょう。
こうかる物件を見極めるポイントは5つ
ポイントは ① 「設備」
② 「修繕・リフォーム」
③ 「残置物」
④ 「安全性」
⑤ 「環境」
の5つです。
ポイント① 設備
設備というのは生活していく上で必要な住宅設備のことです。キッチン、洗面台、トイレ、お風呂
の機器や給排水管、電気、ガス、水道を指します。
〇 トイレ
まずトイレです。地方のゼロ円空き家では汲み取り式のトイレも珍しくありません。
汲み取り式トイレとはトイレの便器の下にタンクがあってそこの汚物がたまっていくタイプです。
定期的にバキュームカーが来て汚物を回収してもらいます。このようなトイレのリフォームはコスト
を抑えるために便器を新しくしてウォシュレット付の水洗トイレの交換しましょう。
ただし簡易水洗では「便構」と呼ばれるタンクに注意が必要です。このタンクが小さいと大量の水
が流れたらすぐいっぱいになってしまうので便構の大きさを確認しましょう。
簡易水洗が難しい場合、下水に接続するか浄化槽を使う必要があります。
〇 給排水管
2つめは給排水の状態のチェックです。この見極めは大変です。空き家期間が長い空き家だと、水道管
が痛んでいる可能性があります。直近10年の空き家だった場合、水道管と配水管が壊れているリスクを
考慮して大まかに150万円は修理費にかかると思って価格交換していただきたい。
ただ実際修繕費用が150万円かけるといってもそうではない。新しい管を外壁の上に這わせることで
対応できます。配管が露出しても見た目は悪くても低コストで修繕できて問題なく使えます。
また大家さんとしての責任も問われません。
〇 駐車場
地方は車社会です。駅からの距離よりも駐車場の有無が重視されます。しかも地方では車は1人に1台が
基本ですのでファミリーの住む一軒家なら、複数台用の駐車場の確保が必須条件です。
ただし東京23区、地方の中核都市の駅、あるいは地方でもローカル線ではなく新幹線が通っている
主要駅から「徒歩10分圏内」であれば駐車場は不要です。
なお、「駐車場がないから安い」という物件もあります。その場合は塀や門庭が回収して駐車場を確保
することでお宝物件になることもあります。
更に詳しく知りたければ下記をご覧ください。
https://president.jp/articles/-/59132
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