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ヤフーニュースより引用

なぜ賢い人の副業に不動産投資が選ばれるのか？ https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170722-00000006-zuuonline-bus_all

サラリーマンの副業禁止は、数年後には時代遅れの悪しき風習となっているかもしれません。昨今の「働き方改革」の流れでは「副業を容認・推進」としていく方向に動いているようです。

これからは給与だけではなく、副業によって収入源を確保することが当たり前の世の中になるかもしれません。賢い人ならこの選択肢に「不動産投資」が入ります。なぜ不動産投資を選択するのか、その理由を解説します。

■効率よく資産を築くことができるから

本来の業務以外の副業には、労働収入、資本収入の2つがあります。多忙で優秀なサラリーマンが労働収入を掛け持ちしても、「時間が足りない」という絶対的な制約によって効率的に稼ぐことは困難となります。

また、株式投資やFXによる副業で効率よく稼ぐためには、数千万円の手元資金が必要となります。もし資金を用意することができなければ、レバレッジを効かせるという方法が求められます。レバレッジをかける分だけリスクが伴うため、想像以上に大きな損失となる可能性もあります。

このような損失を避けるには、ある程度の運用努力が必要不可欠となります。そうなると投下時間が非常に大きくなるため、効率よく稼ぐことからは程遠くなってしまうでしょう。不動産投資の場合は、良い業者を見つけることで、効率よく不動産収入を得られる可能性があります。

■サラリーマンとしての信用を最大限に利用することができるから

不動産投資は、サラリーマンとしての社会的信用を最大限に活かすことができる投資方法だと言われています。勤続年数が長く安定した収入があれば、銀行から融資を受けやすいと考えられるからです。転職したばかりで勤続年数が短い場合でも、これまでの利用実績や、他からの借り入れがないことを加味して融資を受けられることもあります。

不動産投資を行うための資金は、ある程度準備しておいた方がいいでしょう。全額融資を受けるのではなく、不足分を補うために銀行の融資を受けられれば、余裕を持って返済していくことが可能です。

■他にどのような副業があるのか？

不動産投資以外の副業として、太陽光発電による売電収入があります。空き地を活用する方法として、最近注目を集めている投資方法です。

国税庁によると太陽光発電による売電収入は、雑所得となるのが原則です。しかし、賃貸物件に太陽光発電設備を取り付け、賃貸物件の共有部分で使い、余剰電力を売却した場合は不動産収入に含めることになります。太陽光発電の設置状況や利用状況について所得の種類が変わるため、赤字が出た場合に「損益通算」が使えるかどうかが問題となります。

損益通算とは、赤字が出ても他の所得の黒字で補てんすることができるという、税金を合法的に軽減できる仕組みです。不動産投資による不動産所得ではこの損益通算を使えるため、万が一不動産投資で赤字が出ても、給与所得でその赤字を補うことができます。しかし、雑所得は損益通算できないため、赤字が出ても給与所得の税金を安くすることができません。

太陽光発電設備を適切に稼働させるためには、定期的なメンテナンスが必要です。専門的な機械設備のメンテナンスは専門業者に依頼することももちろん可能ですが、不動産投資にかかる費用とは異なり相場以上の費用が発生すると考えられます。

太陽光発電による売電収入という方法もありますが、まずは不動産投資で利益を出してから、リスク分散の方法として取り入れてみてはいかがでしょうか。

■賢いサラリーマンは他人の資本で副業を行う

賢いサラリーマンは、労働収入ではなく資本収入による方法を選択します。資本収入のなかでも投下時間の少ない不動産投資を行うことにより、他人資本（ローンなど）で効率よく副業収入を得ることが可能となります。今のうちから不動産投資を意識しておけば、将来、人より多い収入を獲得できるかもしれません。（提供：Incomepress ）

ヤフーニュースより引用

“日本一の街”新宿は、探せば安い物件が見つかる「手が届く街」 https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170722-00000002-moneypost-bus_all

　街を行く人に尋ねてみれば、きっと誰しも住んでみたい街があるはず。けれども理想と現実には、得てして大きな差があるものだ。憧れのあの街は果たして本当に素敵な街なのか？　まったくノーマークだけど、実は住みやすい街は？　今回は、SUUMOが行った「住みたい街ランキング　2017」で12位にランクインした「新宿」（東京都新宿区）について、ライターの金子則男氏が解説する。

ヤフーニュースより引用

祇園祭山鉾町、激変の半世紀　京都、商・住変遷 https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170722-00000017-kyt-cul

　祇園祭の山鉾町は、半世紀の間に激変した。木造家屋からビルへといった景観の変化だけではなく、人が急激に入れ替わった。京都市の真ん中の狭いエリアに、世帯数も人口もゼロの町内から、蟷螂（とうろう）山の３３９世帯７１１人の町内まで、さまざまな特徴を持つ町がある。世帯数と人口の変遷を調べると、山鉾町の中での地域性が垣間見える。
　山鉾町は東洞院通、油小路通、姉小路通、松原通に囲まれた地域のうち、山や鉾を持つ町内を指す。中京区と下京区にまたがり現在３３カ町ある。全ての山鉾町の世帯数と人口を、国勢調査から調べた。３３山鉾町の世帯数が最多だったのは２０１５年の３７９９世帯、最少は１９７５年の９１１世帯。人口の最多は１９３５年の１万４３６人だが、この５０年間の最多は２０１５年の６３１３人、最少は９５年の２４０４人だった。
　不動産コンサルタント天野博さんは、世帯数と人口が「底」を打って増加し始める時期にずれがあることに注目し、「人口が減っているのに世帯数が増えた時期があるのは、若い世代と単身が増えたということ」と指摘する。
■室町はＶ字回復
　山鉾町は立地によって異なる姿を見せる。
　四条通の烏丸と室町の周辺にある長刀、函谷（かんこ）、月、鶏の四つの鉾町は、世帯数も人口も減り続けている。長刀鉾と函谷鉾は世帯も人口もゼロ。ビジネス街の立地からマンションも建たない。
　一方、室町通の姉小路−四条間にある役行者（えんのぎょうじゃ）山、黒主山、鯉山、山伏山、菊水鉾の５町は、バブル崩壊後に人口が「Ｖ字回復」した。
　室町通は呉服問屋の通りだった。１９３５年は５町で１３５世帯１５９５人。住み込みの奉公人や下宿人が多数含まれる。それが、６５年には１０５世帯５５３人に減り、バブル経済崩壊後の９５年は３５世帯９９人と壊滅的な状態だった。
　ところが、それから２０年で７９２世帯１４２９人と激増した。天野さんは、バブル経済期に地価が上がって資産価値が増したものの、その後、「バブルの清算に巻き込まれて不動産を手放した」ことや規制緩和などが、商業系から住居系の通りへ変化した理由だと分析する。この１３年間で坪当たりの価格が約９０万円上昇したマンションがあり、「高額マンションが増え、セカンドハウス化する可能性があり、再び空洞化の恐れもある」と警鐘を鳴らす。
　新町通の三条−四条間にある八幡山、北観音山、南観音山、放下鉾の町内は、室町通とは異なり、緩やかな変化を見せる。世帯がやや増加しても人口はそれほど増えていない。「町の東西で性格が異なる傾向がある」とするのは京都工芸繊維大講師佐々木厚司さん（都市建築再生学）。室町通と、かつて豪商が軒を連ねた新町通とでは性格が異なり、烏丸通から西へ行くほど居住空間としての性格が強くなるという。また、「今の小学校区は範囲が広すぎる。アイデンティティーの再構築に、明倫や本能、格致といった元学区が見直されている」と指摘する。
■「大学の活用も」
　四条通以南の６町の世帯数は８０年が最少で２１２世帯、人口は８５年の５９０人が最少だった。その後増加に転じ、１５年は１０８９世帯１７１０人となった。
　下京区綾小路通室町西入ルの綾傘鉾の町内は、９５年に２７世帯６２人人だったのが、１５年には１６３世帯２３１人に増加した。佛教大教授で綾傘鉾保存会理事の八木透さん（民俗学）は、「町内は賃貸マンションがほとんど」と話す。賃貸マンションは独身や単身者が多く、町に対する帰属意識が薄いケースが多い。「人口増には限界があるし、人口増が必ずしも祭りにプラスになるとは限らない。京都は学生の街。大学の力を生かさない手はない」と持論を語る。

ヤフーニュースより引用

貧乏農家から100億円の資産形成　本多静六の「強制貯蓄法」とは？ https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170722-00000011-zuuonline-bus_all

本多静六という名前を聞いたことがあるだろうか？　日比谷公園や明治神宮など明治以降の日本の数多くの大規模公園の設計や改良に携わり「公園の父」と呼ばれた人物だ。

本多静六をさらに有名にしているのは、倹約と投資で40代にして今の価値で100億円相当の巨額資産を築いたからだ。いわゆる「相場師」として資産を増やしたのとは違い、誰でも実戦が可能な倹約と分散投資で資産を築いた。その著書は今でも多くの投資家に読まれている。

■「4分の1天引き貯金法」

本多静六は1952年に亡くなり、すでに没後65年も経っている。しかしその著作のマネー本は何度も再販されるほど読み続けられている。特に人気があるのが1950年初版の「私の財産告白」だ。機会があれば是非一読をすすめる。

資産形成には興味があるのだけれど、先立つものがないとあきらめている人が多くないだろうか？　本多静六は、決してお金持ちではなく田舎の貧乏農家出身だが、若い頃に貧乏を克服するために「4分の1天引き貯金」で徹底した倹約をすることから資産形成始めた。

「貧乏を征服するには、まず貧乏をこちらから進んでやっつけなければならぬと考えた。貧乏に強いられてやむを得ず生活をつめるのではなく、自発的、積極的に勤倹貯蓄をつとめて、逆に貧乏を圧倒するのでなければならぬと考えた。（私の財産告白より）」

貧乏は敵だ、貧乏を恨むのでなく、貧乏をやっつけると言う発想で、あらゆる定期収入の4分の1を強制的に天引きし貯金しはじめた。さらにはボーナスなどの特別収入は全部貯金にまわした。式で表すと以下のようになる。

「貯金＝定期収入×1/4＋特別収入×10/10」

これはやろうと思えば誰にでも可能だろう。毎月の給与の4分の1を、来年から新しく始まる積立NISAなど長期で複利運用の商品で強制的に天引きし、ボーナスに手をつけなければいいのだ。

本多静六も家族をかかえており、「4分の1天引き貯金」は当初苦しかったようだが、甘い感情を廃し、虚栄心を廃し、お金がない時はごま塩だけでご飯を食べ、強制貯金を続けた。数年後には、強制貯金が複利で増え、その配当が生活を助け始めた。今でも十分に参考になる投資の始め方だろう。

■分散投資による長期投資

ある程度の投資資金が出来たところで、本多静六は本格的に株と不動産投資を始めた。株式投資は、恩師の勧めで当時国策だった鉄道事業の日本鉄道を買ったのが初めてだ。特別に凄い銘柄を発掘したわけではない。現在の価値にして60万円相当で買った日本鉄道が2.5倍になった。

「私が最初に選んだのは日本鉄道株であるが、その後私鉄には漸次大きな将来性が認められなくなったので、瓦斯、電気、製紙、麦酒、紡績、セメント、鉱業、銀行など三十種以上の業種にわたり、それぞれ優良株を選んで危険の分散に心掛けた。これもみなある程度の成功を収め、のちには私の株式総額財産は数百万円にも達するに至った。（私の財産告白より）」

決して本多静六が、投資の才能があったという訳ではなさそうだ。優良銘柄を長期で分散投資しただけだ。好景気の時は倹約して貯蓄に徹し、不景気で株が下げているときに積極的に投資した。米国の投資の神様ウォーレン・バフェットにも通じる投資手法と言えるだろう。

さらに、株式の利益で自分の専門でもある秩父の山林を買った。それが約70倍になった。今は同じようなことは難しいかもしれないが、分散投資と長期投資による複利の効果は確実にあるはずだ。

■取引ルール「2割利食い、10割益半分手放し」

株式投資をやったことがあるのなら、買い時もさることながら利益確定のタイミングが難しいことはよくわかるだろう。本多静六は、利益を最大化するために自分のトレーディングルールを確立した。それが、「2割利食い、10割益半分手放し」だ。

先物（信用取引）で期限前に2割上げれば確実に利益確定を入れ、それ以上は欲を出さずに増えた分を含めて定期預金に預け直した。長期保有を決めて現物保有する銘柄に関しては、倍になったら半分を売り、元本を確保してコストをゼロにしてから上値を狙った。

元本を減らさないための自分のルールを作ることは資産形成のためには今でも大切な行程だろう。そして決めたことは破らず絶対に実行することの大切さを語っている。こうして本多静六は、株式投資だけで数百万円（現在価値で100億円相当）の資産を形成した。

さらに格好いいのは、本多静六は60歳の定年退官時に、「人並外れた大財産や名誉は幸福そのものではない。（私の財産告白より）」と資産の大部分を、匿名で教育、公共の関係機関などに寄付したそうだ。今からでも遅くない。本多静六の投資法や生き方を実戦してみてはどうだろう。

平田和生（ひらた かずお）
慶應義塾大学卒業後、証券会社の国際部で日本株の小型株アナリスト、デリバティブトレーダーとして活躍。ロンドン駐在後、外資系証券に転籍。国内外機関投資家、ヘッジファンドなどへ、日本株トップセールストレーダーとして、市場分析、銘柄推奨などの運用アドバイスをおこなう。現在は、主に個人向けに資産運用をアドバイスしている。

ヤフーニュースより引用

つい海外不動産投資をしてしまったあなたの相続税 https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170722-00000013-zuuonline-bus_all

「割安感があって将来的に値上がりも期待できそうだし、リタイア後しばらくしたら海外で悠々自適も魅力的……」そのように感じて、オーストラリアやハワイの不動産に投資する人も多いかもしれません。

保有する不動産の場所がどこであれ、資産は資産です。子どもや孫がそれらを受け継ぐ場合には、当然ながら贈与税や相続税がかかります。購入時にはつい見落とされがちな海外物件にかかる「税金」ですが、一体どのような扱いになるのでしょうか。

■「海外資産は税制上有利」は通用しない

かつては、相続税法上、日本国外に居住している相手に対して海外資産を贈与する場合は、課税対象外となっていました。バブル期以降には、富裕層を中心に海外資産への投資が増えたのですが、そこには「贈与税・相続税回避」という理由もありました。

例えば、贈るべき相手である息子が日本に住んでいたとしても、形式上海外に住民票を移して「非居住者」という体裁を取れば非課税になってしまうなど、そのようなケースも実際に起きていたのです。

しかしその後、段階的に税法が改正され、こうした海外資産に対する課税の体制が強化されることになりました。国税庁サイトの「タックスアンサー」によれば、以前は非課税だった「相続人が外国に居住」の場合であっても、次のようなケースでは日本国外にある財産についても相続税の対象になるとしています。

1. 財産を取得したときに日本国籍を有している人で、被相続人又は財産を取得した人が被相続人の死亡した日前5年以内に日本国内に住所を有したことがある

2. 財産を取得したときに日本国籍を有していない人で、被相続人が日本国内に住所を有している

■海外不動産の相続税はどのような基準で算定される？

相続税とは、残された財産の額に応じて課される税金です。したがって、預貯金のようにストレートに「金額」が分かるものは計算が簡単ですが、不動産や書画骨董などの場合は、それがどれだけの価値があるのか、金額に算定するプロセスが必要になります。

国内、国外に関わらず、こうした「お金以外の動産・不動産」の相続税は、相続した時点での時価が基準となるのですが、実際には不動産の場合、その「時価」に若干の違いがあります。

国内の不動産の場合は、固定資産税評価額が基準となります。固定資産評価額は最終的に市町村が決定するものなので多少のばらつきはあるのですが、基本は相場に応じて上下するものの、実際の市場価格よりは低く算定されています。

海外不動産の場合、日本の固定資産税評価額や路線価のような指標がある場合にはそれを参考に、それがない場合は実際の売買価格をもとに評価が行われます。仮に日本の場合とよく似た固定資産税評価が行われ、実勢価格よりも割り引いた計算が行われているなら別ですが、そうでない場合は、ダイレクトに実勢価格が相続税に跳ね返ってくることになります。

つまり、この点でも「海外不動産は決して相続税対策として有利ではない」と言えそうです。なお、海外不動産について、現地で税法上相続税に相当する税金を納める必要がある場合には、その分は日本で外国税額控除を受けることができます。少なくとも「相続税の二重払い」だけは心配せずに済むわけです。

■海外不動産投資の際は税金に注意

投資対象として魅力的な海外不動産ですが、相続時のことを考えると注意が必要となりそうです。日本国外にある財産の課税についても、今後の制度・法改正をチェックしていきましょう。（提供：IFAオンライン）

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