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日銀のマイナス金利政策を受け、住宅ローンの借り換えが急増している。三井住友銀行など主要８行の２月の借り換え申込件数は約２万８千件で、前年同月比2.5倍に増えた。各行が住宅ローン金利を過去最低水準に引き下げたため。マイナス金利政策の家計への影響が鮮明になってきた。


住宅ローンの借り換えが自己資金0円で出来る【住宅ローン借り換えセンター】申込促進（13-1011） (s00000013435001)


　集計したのは三菱東京ＵＦＪ銀行をのぞく主要８行（三井住友、みずほ、りそな、三井住友信託、新生、住信ＳＢＩ、ソニー、イオン）の借り換え申込件数。１月と比べても４倍に増えた。

新規は２割増
　借り換えと新規を合わせた全体の申込件数は約６万８千件で、前年同月比５割増えた。新規は２割増の約４万件で、借り換えの急増が全体の伸びをけん引した。

　各行の住宅ローン金利は過去最低を更新している。一般的な10年間固定型の最優遇金利は３メガバンクなど大手銀で年１％を大きく割り込んだ。半年ごとに金利を見直す変動型では住信ＳＢＩやソニー、イオンなどが年0.5％台にしている。

　借り換えに伴い保証料などの諸費用が必要になるため、単に金利が下がったからといって借り換えて得をするとは限らない。諸費用は一般的に50万〜70万円。「ローン残高が1000万円以上」「返済期間が残り10年以上」「借り換えるローンとの金利差が年１％以上」のいずれかに当てはまる場合、借り換えのメリットが生じる可能性があるとされる。借り換えると月１万〜２万円程度負担が減ることもある。


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変動型に波及も
　借入残高の１％が10年間税額控除で戻ってくる住宅ローン減税を組み合わせると、最初の10年は支払利息より控除分の方が多くなり、事実上のマイナス金利といえる例も出る。ただ11年目からは大幅に返済負担が増えるため「減税期間後に一括で繰り上げ返済しない限り、最終的にマイナス金利になることはない」（ファイナンシャルプランナーの宮崎勝己氏）。


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　今後の住宅ローン金利に大きく影響しそうなのが、企業向け短期融資の最優遇金利である「短期プライムレート（短プラ）」。変動型の住宅ローン金利を決める際の指標になっているためだ。

　主要行の短プラは日銀のホームページなどに掲載されている。2009年１月から主要行の水準はおおむね年1.475％で据え置かれており、マイナス金利導入後も変わっていない。この水準が変われば、変動型の住宅ローン金利が一段と下がる可能性がある。

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