宅地建物取引士 とらの巻 R

　
�@工事を依頼する業者の選び方
�Aどの構造、どの工法を選ぶか
�B３０年弱で建て替える公団住宅
�Cどんな間取りにするか
�Dどんな設備が必要か

「設備充実型」が今日のニーズですが、ここでは具体的に内容を見ていきましょう。

■賃貸住宅居住者調査より

キッチン、洗面、トイレ、浴室、シャワーが完備しているのはもうあたりまえで、最近はどんどんエスカレートしていっています。そのあたりの様子を「賃貸住宅居住者調査」でみてみます。

�@ベランダ
�Aシャワー
�B給湯設備
�Cインターホン
などが挙げられます

次に欲求度が設置率を上回る製品は

�@室外収納（物置きなど）
�A床下収納
�Bシステムキッチン
�Cシャワー付き洗面化粧台
�D造り付け収納家具
�Eインターホン

などがあります。これらの回答からわかるのは、入居者は設備の充実を求めるのと同時に、一定期間住み続ける姿勢でアパート選びをしているといえます。

これらのニーズに応えた賃貸住宅でないと、空き室のリスクが増えることになします。

もう少し不満内容を具体的にみてみます。一番多いのが「台所」の不満で、続いて「風呂まわり」「トイレ」「ダイニング」となっています。

台所では流し台に不満を感じる例が多く、たとえば「シンクが小さくて狭すぎる」「生ゴミを置くところがない」「悪臭がでる」などというのがあります。これらの難点を解消したアパートの台所が必要です。台所まわりを中心に所有率と欲求率の関係をみると、下図のようになります。

要求率が所有率を上回る商品（%)


また浴室関係についてはl、次のような要求があります。

�@温度調節の正確な混合水栓
�Aマッサージシャワー
�B曇らない鏡

などがあがります。こちらもハイグレード志向です。

その他、この調査でおもしろい点を紹介するとインテリアでは好ましい色としてホワイト、アイボリー、ベージュがとなっています。つまり、あまり個性的でない色が好まれるようです。

浴室、トイレには、ブルー、ピンクなど明るい色が好まれるようです。

■コインランドリー、自動販売機など

そのほか人気のある設備としては、単身者中心のアパートの場合、「コインランドリー」が喜ばれてるようです。わざわざ出かけていく必要がないためでしょうか？オーナーとしても収益が上がるので一石二鳥です。

自動販売機を置くマンション、アパートは多くなっているようですが、これも人気があるようです、意匠的には目立つ場所には設置したくはありませんが、これもオーナーにとっての収益になります。


■物干し、ふとん干し

物干し金物は、当然ですが必須で適切に設置する必要があります。リビング側ではなく、寝室や和室に近い場所の前のバルコニーが良いでしょう。
また、和室があってそこにふとんを敷いて寝室と使っている場合はもちろんですが、和室のない住戸であっても、ベットの上にふとん敷きの場合があります。日光に当ててふかふかにしたふとんは、気持ちのよいものです。ふとん干しも工夫しておく必要があります。ベランダの手すりでもよいのですが、そうでない場合、ふとんは結構な重さがあるので注意が必要です。


■集合アンテナ方式、またはケーブル方式、インターネット設備

アンテナ形式の場合、最近は戸別にアンテナを立てることは少なくなって、ほとんどが集合アンテナ方式になっていますが、ケーブルテレビ会社と契約するのもよいでしょう。八木式アンテナや衛生放送のパラボラ等がなく、美観的にもよいと思います。ケーブルテレビの会社では、おおよそ、地デジからBS放送やCS放送さらにインターネットサービスを行っているところもあるので、合わせて検討してみるのもよいです。


■ペット利用

空き室不安のない人気賃貸住宅づくりの一案に、ペット飼育可能というのがあります。ペットを飼いたいという人は多いのですが、分譲マンションなどや規約により禁止されている場合が多いです。賃貸においても同じで、原則、禁止が多いです。

他と差別化するために「ペット利用可」のアパートとするのも方法のひとつです。ただし、仕上げ材の痛みが激しくなるので、契約内容や規約をきちんと整える必要があります。また、外部の共用部分に犬の足洗い場などを設けるのもよいかと思います。（動物嫌いの人もいるので、動線計画は注意する必要があります。）



�Eアパートは特殊建築物

新築であっても、建て替えであっても、その建築物が建築関連法規に適合しているかどうかのチェックを受ける「建築確認申請」を所轄の役所・官庁に申請しする必要があります。アパートなどは建築基準法上、共同住宅にあてハマり、「特殊建築物」に含まれます。特殊建築物とは、学校、病院、百貨店、旅館などの不特定多数が利用する建築物です。特殊建築物は、マイホームなどとは違って、不特定多数の人が利用するので、当然ながら安全上も厳しい制限を受けることになります。

その制限も単に建築基準法によるだけでなく、消防法や地方公共団体の建築に関する条例なども関わってきます。あらかじめ役所の窓口で協議を行う必要があります。