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2017年11月17日

ブラインドがダラーン!!

少し前の話です。

引渡しが完了してしばらく経ったマンションのお客さんから電話が有りました。

「リビングのブラインドが落ちてきてます!!!」

「?」

すぐにお客さんの部屋に向かい、状況を確認すると、リビングに取り付けた縦型ブラインドが

ダラーンと垂れ下がり今にも落ちてきそうな状態でした。

実は以前販売したマンションでこれと同様な事が有り、その時の原因は

【カーテンレール設置用下地の入れ忘れ】でした。

通常、マンションの室内壁は石膏ボードを使用しているため、カーテンレールに限らずエアコンや

手摺等を取り付ける際にはベニア等の下地を入れておかないとビスが効きません。

下地が無いのに取り付けると時間の経過と共に重みに耐えられなくなり落ちてきます。

今回も同じ状況と判断した私はすぐさまゼネコンに連絡を取り下地を確認させました。

ところがです。私の推測に反してゼネコンの所長は

「間違いなくちゃんと下地を入れています!!」と回答。

下地がOKならインテリア業者の取り付けミスかと思い、問いただすと

「きちんと施工したので落ちてくるのはゼネコンの下地工事のせい」

これではいつまで経っても埒があきません。

原因が分からずに困るのはお客さんなので、ハッキリさせるために壁を壊して確認することに

なりました。果たしてその結果は・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・






何のことは有りません。下地工事はゼネコンの所長が言ったとおりしっかり行われていて、

単純にインテリア業者の取り付けに問題が有ったのです。

酷いのはここからです。

その業者は壁を壊して下地が入っているのを確認したにも拘わらず、自らの施工ミスを認めず

責任逃れを続けました。本来はレールを取り付け直し、壁の修復費用を負担すべきなのに

「自分は悪くない」

と逃げ回りました。

結局、ゼネコンの善意でお客さんには金銭的な負担がかかること無く元通りに修復できましたが

全くヒドイ話です。

ちなみにこのインテリア業者は某ホームセンター関連の業者で歳はとっているくせに

工事経験が少ない、でも異常に頑固という最悪な奴でした。

カーテンやブラインドはホームセンターで揃えると費用を抑えられますがその分こんな目に遭うことも

有りますのでご用心下さい。



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北海道の海の幸








2017年07月08日

暴言は録音していますよ!

今テレビやネットなどで大きく取り上げられている元自民党の豊田議員。

「このハゲーー!」「豊田真由子様に向かって・・・」といった暴言や

あろうことか暴行までも報じられて、そのヒステリックな言動に多くの非難が集まっています。

分譲マンションを契約する人の中にもたまにこのタイプの人がいます。つい最近の話です。

モデルルームに来場したのは奥さんだけでした。一見品が良くおとなしそうなその奥さんが

後に豹変することはその第一印象では全く予想出来ませんでした。

一通り物件の説明をして、資金の打合せ、月々の支払い金額の確認等トントン拍子に話が進み、

契約日時の打合せとなりました。契約して貰うのは有り難いと思いながらも一応、

「ご主人様はご覧頂かなくて大丈夫ですか?」と聞きました。

すると、「私が決めるから大丈夫!!」と少しイライラした様な返答でした。

その時に少し違和感を感じたのですが、ご主人が確認しないままに契約するというのは

これまでにも数回あったのでそれ程気にすることも無く手続きを進めることにしました。

契約はそのお客さんの自宅で行いましたのでご主人には契約手続きで初めて会いました。

それから引渡しに向けた打合せ等で数回電話でのやり取りをしましたが、ある時期から

奥さんの言葉使いは荒くなっていきました。

後で解ったのですが契約後に事情が変わり解約したいと思っていたのです。

ですが自己都合で解約すると支払った手付金が返って来ません。

そこで営業マンを怒らせ、その対応が悪い事を理由に解約に持ち込み、なんとか手付金を

回収しようと企んでいたのです。

会話中の語尾は

「〇〇でしょ」「〇〇ですよね」「〇〇だろ」「〇〇だろうがっ!」

私の呼び名は

「△△さん」「△△(呼び捨て)」「おまえ」「てめえ」

次第に変化していきました。

あまりの変わり様に私もかなり戸惑いました。初めの上品な印象からは想像もできない程でした。

やり取り全てに難癖を付けて私が不機嫌になるような言葉使いで頑張っていましたが、

こちらもそんな挑発には乗りません。

より丁寧な言動を心がけ、結局は約200万円の手付金を

きっちり没収した上で解約しました。解約手続きの時の奥さんの悔しそうな顔は忘れられません。

今回は無事、解約になったから良かったのですが、引渡ししていたらもっと大変でした。

入居後もしつこくクレームを言ってきたのは間違い有りません。

更にヒステリックになっていたことでしょう。

早めにお客さんの思惑に気付くことが出来たのが幸いでした。

勿論、元秘書同様にICレコーダーで会話はきっちり録音してましたので、

こちらが不利になることは100%有りませんでしたが。

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北海道の海の幸




2017年01月30日

大事なのは「契約」よりも引渡し!

分譲マンションは3月から入居開始にしていることが圧倒的に多く、

私自身が現在担当しているマンションも今年の3月初旬の引渡しです。

だから今は毎月の契約をあげる動きもさることながら確実に3月中に

引き渡せる
ように準備をしている真っ最中です。結構忙しくしています。

現金で買って貰うお客さんには入金期日の念押し、住宅ローンを利用する

お客さんとは銀行の最終手続きの打合せをしています。

が、ある程度の件数を契約していると1件くらいはすんなり行かないことがやはり有ります。

今回もありました

約1年前に住宅ローンの事前審査をパスして契約してもらったお客さんの

住宅ローン本審査の結果がNGだったのです。

例によって銀行の担当者はローン不承認の理由をはっきり言いませんでしたが、

やり取りの中で「何か借金をしたのでは?」との疑いが。

早速、お客さんに電話して心当たりは無いか確認しました。

すると「はい。投資マンションを1つ買いました!!」

何ら悪びれる様子も無い元気な返答。

ふいにコロチキナダル「やっちゃってる!!」

が頭に浮かびましたが、

担当営業としては全く笑えません「解約」の2文字がちらつきました。

ところが今回は助かりました。投資マンションをローンを組んで買うことが、

住むために買ったマンションのローンに影響することなど全く知らなかった

困ったお客さんですが、実は現金をかなりもっていたのです。

結局は投資マンションのローンを全額返済するという条件で本審査OKとなりました。



他の営業マンですが、契約したお客さんが引渡しの頃には「離婚」

していたという悲惨な話も聞いたことがあります。

解約になり歩合が貰えなかったそうです。

私達、マンション営業マンは無事にマンションを引渡して「歩合を貰うまで」が仕事です。


北海道の海の幸



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2016年12月20日

理解不能なお客さん

一般的に来場したお客さんの内、契約する人の割合は2割程度です。

成績が悪い物件なら1割以下、好調な物件なら3割を超えることも有りますが、

どちらにしても「モデルルームに来ても結局買わなかった」人の方が圧倒的に多くなります。

その為、追客電話をして「他社マンションに決めました」

「状況が変わって購入しないことにしました」

などの断りを受けるのは日常茶飯事です。昔は断られると落ち込むことも有りましたが、

今はあまり深刻に考えることも無く「次は決めよう!!」

と早めに切り替えることにしています。

ですが私達マンション営業マンの仕事は最低でも「結論をとる」ことですのでハッキリしないのが一番困ります。

ところが、お客さんの中には「断る」という行為を申し訳なく思うのか買う気は無いのにハッキリ

口に出して言えない(言わない?)人も結構な割合でいます。


私が現在担当しているSさんも恐らくその一人ですが、このお客さんは今までに

あまり無かったパターンです。

通常は買う気が無ければ電話をかけても出ないことが多くなるので、ある程度の回数に

達した時点で「買わないんだな」

判断します。

また、電話が繋がり話が出来れば、買う可能性が有るか無いか位はわかるので

状況にあわせた対応が出来ます。

今回のSさんは「電話は繋がるけど話が出来ない」という珍しいパターンです。

どういう事かというと、Sさんは電話をかけるたびに必ず出てくれます。

100%の確率です。でも毎回「いま取り込んでいるのでかけなおして下さい」と言うのです。

何度電話しても同じで全く変わりません。このやりとりはかれこれ十数回に及んでいて

いつ決着が付くか見通しが立たず困っています。何を考えているのか分からず少し気味が悪い位です。

「買わないなら買わないって言え!!(怒)」とも言えないので、もうしばらく粘ってみる予定です。


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北海道の海の幸

2016年11月03日

住宅ローン不承認の原因は?

前回に引き続き住宅ローン絡みのお話をします。

これは10年以上前の話ですが、当時勤めていた不動産会社では「購入の意思」が有り

「規定の手付金の準備」さえ出来ればほぼ無条件に契約していました。

その為、住宅ローンの審査は契約後に行っていました。


当然のことながら契約はしたもののローン審査を通過出来ずに「解約」となることも

1〜2割程度有りました。

しかし、ローンがダメで解約になると1円も歩合が入らない為、営業マンは簡単には諦めません

銀行は不承認の理由をはっきりとは教えてくれませんが、「ヒント」をくれることも有ります。

そして、その雰囲気からどうしようも無いケースか、他の銀行で再審査すればなんとかなる

ケースかを判断します。

その時の私のお客さんは「なんとかなるかも」の方でした。


早速、理由を探る為、ご主人に住宅ローンが不承認だった事を伝えると共に、不承認に

なるような心当たりがないかを聞いてみました。

金融機関から得たヒントを頼りに、申告していない借入が無いかや延滞歴等について

それこそ根掘り葉掘り聞きました。


何とか購入したいと思っていたお客さんはとても協力的に色々と思い出そうとしてくれて

いましたが、本当に心当たりが無い様子です。

はっきりとした理由を知りたいというお客さんの希望も有り、「CICの個人信用情報」

取得してもらう様にお願いしました。


それから二日後、「取得してきました」というお客さんからの連絡を受けて

再度ご自宅に訪問。

取得してもらった「個人信用情報」を1つ1つ確認していきます。

過去の借入履歴がならぶ中、私が全く聞いていなかった借入を2件発見しました。

「これは何の借入ですか?」私の質問に対し、

ご主人は「全く身に覚えが無い!」とかなり困惑した様子。

とてもしらばっくれている様にも見えません。

私とご主人があれこれ可能性を探っていたその時、ほんの一瞬でしたが

私と目が合った奥さんが目をそらしました

その時原因は奥さんだと確信しましたが、それ以上の追求はせずに

「何か思い出したら連絡下さい」とだけ告げてお客さんの家を後にしました。


次の日の朝一番にご主人から電話が有り、奥さんがご主人名義で借り入れして

いたことを聞かされました。

しかし、幸いなことに残っている借入をすぐに返済し他の銀行に再度ローンの

申し込みを行ったところ無事に承認されました。


今と違い専業主婦がご主人名義で借金することが簡単に出来た時代の話です。

奥さんはご主人に内緒でパチンコに通い、数年に渡って借金を続けていましたが、

「気付かなかった自分にも責任が有る」と奥さんを許した優しいご主人でし

た。


北海道の海の幸


憧れのセレブボディへ 置き換えダイエットの新定番【チラコイド】

2016年10月04日

マンション購入後の悲劇

もうかれこれ10年以上も前の話です。

その時私は郊外にポツンと建つマンションを販売していました。

立地条件のお陰でそのマンションはかなり安く、その為、そのマンション以外は

購入出来ない「低所得・自己資金無し」のお客さんが大勢見学に来ました。

その中のあるお客さんに契約して貰いましたが、ローン付けにはとても苦労しました。

当時は今ほど個人の信用情報がしっかり集約されていなかったので、

既存借入の有無や返済状況(遅れなど)の情報を把握しているかどうかは

保証会社によってまちまちでした。

その為、多少問題が有るお客さんでも「数撃てば当たる」ことが結構有りました。

そのお客さんも7、8カ所の金融機関にローン書類を持ち込み、1カ所だけでしたが

審査を通過しました。

お客さん自身、ほぼ無理と思っていて、私もほとんど期待していなかったので

お互いに大喜びで、数週間後には無事引き渡すことが出来ました。


ところがです。


引き渡しから半年もしないうちに奥さんから電話が入りました。

「マンションの名義を私に変更することは出来ますか?」

「え!どうかされたんですか?」

「実は・・・離婚して旦那が家を出て行ってしまって、

 住宅ローンは私一人で返済しているんです。」



この場合、名義変更は基本的に無理です。

支払いをしているのは自分なのに名義は元旦那のままなのはおかしいと思うのは

分かりますが、お金を貸している銀行はまず、名義変更を認めません。

でも、連帯保証人になってしまっている奥さんは支払いの義務だけが残ります。


「(元)旦那と相談してみます」といって電話を切ったその奥さんからはそれ以降連絡が

無かったので、その後どうなってのか分かりませんが、時々思い出しては


「あの時ローンが通らなかったら良かったのに」

と思います。

夫婦でも保証人になるときはよ〜く考えましょうね!




憧れのセレブボディへ 置き換えダイエットの新定番【チラコイド】


北海道の海の幸


2016年09月09日

思い出の「入居説明会」

新築の分譲マンションは、一部の例外を除けば完成前から販売を始めます。
 
好立地で順調に契約が進んでいく物件は良いのですが、そうは行かないことも

良く有ります。


そうした時にはお客さんをあおる為に価格表にダミー薔薇を付ける等して

「売れてるマンション」を演出するというのは以前お話した通りです。

そうした手法が上手くはまり、好循環して結果的に短期間で完売するということも

有りますが、いくら時間が経っても一向に販売が進まないということも多々有ります。


そして、売れてない状態のまま迎えてしまうと私達にとって非常に頭が痛い

一大イベントが有ります。

それは「入居説明会」です。




数年前になりますが、担当していたマンションは見事な程に不人気で、

総戸数が300戸以上の大型物件で有るにもかかわらず、入居を約2ヶ月先に控えた

「入居説明会」開催の時点で僅か60戸程度しか売れていませんでした。


しかし、お客さんに見せていた価格表の「契約」の数は約140戸!!

全く数が合いません!!!


普段は実際の契約者の数を確認しようが有りませんが、「入居説明会」は別です。

マンションの契約者が一同に集まる為、席に着いている人の数があまりに少ないと

「ダミー」がバレて大問題となってしまいます。


臨時会議で話し合った結果、「兎に角、席を埋めなければ!」となり、

社員の家族や知人、関連業者等を総動員することとなり、50席程を埋め、

なんとか格好をつけることが出来ました。


この時は本当に大変でしたが、マンションが完成し、実際の部屋を

見せることが出来る様になると今度は予想していた以上のスピードで

契約が進みました。


周辺のライバル物件が完売し、供給物件が少なくなったタイミング

だったことも有り、程なくして価格表から「ダミー」が消えました。


販売業者の「売れてます!」は信用できませんよ。

「売れてません!」っていうことは絶対に有りませんから。



北海道の海の幸



憧れのセレブボディへ 置き換えダイエットの新定番【チラコイド】

2016年08月25日

「GPS」発動中!!

私の知人が勤めているでデベロッパーの話です。

その会社は社員管理が厳しいことで業界内でも有名で

知人から「いつも上司から監視されている」とよく聞かされていました。

業務日報等での日々の行動報告はもちろんのこと、2時間毎に上司に

電話連絡しないといけないにもかかわらず、

毎夜、事務所に戻ると、こと細かに

「何時頃は何してた?」

と聞かれるとのことでした。

話を聞くたびに、

「どれだけ社員を信用してないの?」

と一緒になって怒っていました。


私自身はあまり管理される環境で仕事をしてこなかった為、とても

異常なことと感じていました。


しかし、その会社では少し前に更なる監視体制が築かれました。

突然、営業一人ずつにガラケーが配られたと思ったら、数週間後には

「GPS」での行動監視が始まったそうです。

これでその会社では一切の「ゆとり」が無くなり、それと同時に知人は

転職活動をスタートさせました。


私が客なら、社員を全く信用していないこんな馬鹿な会社からは買いたく有りません。

マンション営業で一番大事なのは、「瞬発力」です。

いざという時にどれだけ素早く、賢く行動出来るかにかかっています。

その為には普段から周辺の物件調査や最新の住宅ローン情報の入手等以外にも

同業者との無駄話などの一見さぼっている様な動きも実は重要です。


会社に監視されながら真面目なふりして仕事をしても契約は挙がりませんし、

監視し続けることでしか社員管理が出来ないのは、自らの管理能力が低い

ことを証明している様なものです。


と少し熱くなりすぎましたが、こんな会社って多いのかな?


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北海道の海の幸

2016年08月07日

担当しているマンションは、ただいま販売苦戦中です!

全国的に猛暑です! 

その影響も少しは有るのか、お客さんが全く来ません!!(泣)


私が現在担当している販売苦戦中のマンションは

総戸数30戸程の小規模マンションです。


マンションの規模をはかる目安としては一般的に100戸以上を「大規模」

50戸以下を「小規模」その中間が「中規模」とされています。


そして小規模のマンションは総販売価格が当然少ない為、

販売に使える広告費が少なく、あまり大々的な広告が打てません


人気エリアなら集客の心配をしなくても勝手にお客さんが詰めかけますが、

残念ながらここはそうでは有りません。


また、基本的に分譲マンションの引き渡し時期は「新年度」

間に合う様、2・3月頃にすることが多く、実際ここもそうです。


今年の初めから販売しているこのマンションは、8月の今の時期、

販売開始からはかなりの時間が経ち「新発売」の新鮮味が無く、

建物が完成前なので「実際のお部屋をご覧下さい」という訳にもいきません

ので、とても中途半端な時期です。


こうなると、集客に苦戦している物件はなかなか有効な手を打てなくなります。

昔なら「飛び込み訪問」「テレコール」

で契約することも少なからず有りました。

が、今はそんなことをしてもまず決まりません。

オートロックマンションのインターホンにはモニターが付き、固定電話も減っているからです。


今は、2部屋だけ先行して作る予定の「棟内モデルルーム」完成の11月まで、

「ジッと」耐えています。実際の建物を見ることが出来る様になれば、

どんなマンションでも多少は販売が進み出します。

長くこの仕事をしていると、こうした「おいしくない」物件の

担当になってしまうことも有りますが、仕方が有りません。


でもたまに来るお客さんには当然「契約は大変好調です!」と言っています。



北海道の海の幸



憧れのセレブボディへ 置き換えダイエットの新定番【チラコイド】

2016年07月28日

ペットトラブル

少し前までと違って今はほとんどの新築マンションが

「ペット飼育可」です。

販売している私達からすると明確に

ペット飼育可能なマンションとすることで

「ペットが本当に嫌いな人やアレルギーが有る人は

この物件は買わないでね!」
とも言っています。

その為、割合としてはかなり減ったのですが、それでも

ペットのトラブルは未だに起きます。


苦情の多くは夜間の鳴き声エントランスや駐車場での

排泄
バルコニーから漂うにおい等です。


ペットを飼っている人にしてみれば「家族の一員」なのですが

嫌いな人からすると「単なる動物」に過ぎません。

根本的な認識が異なりますので一度揉め出すと平行線で、

お互いに許容することが不可能となります。


私が住んでいるマンションは、コッソリ飼育している世帯が

多いことを踏まえて、数年前に管理規約の改定を行い、正式に

「ペット飼育可」となりましたが、「ペット飼育細則」に書かれている

内容、例えば、「飼育2頭まで」「敷地内で散歩させない」等は

既に守られていません。


私自身はペットを飼っていますので、出来るだけトラブルを

起こさない様に気をつけていますが、気を付けない人が

呆れるほどいます。


心底ペットが嫌いもしくは、ペットアレルギーの人は、数少ない

「ペット飼育禁止」のマンションを探すべきで、それでも仕方無く

「ペット飼育可」のマンション」を購入するなら、よくよく検討して下さい。

ペットトラブルが原因で、せっかくのマイホームを手放した

お客さんも結構います。


ペット問題で揉めたときには、結局、飼っている人の方が有利です。

ルールを守らないペット飼育者に対して、いくら苦情を言っても

改善されることはまず有りませんし、中には感情的になって

「うちの〇〇ちゃん(ペットの名前)を処分しろっていうんですか!」

等と言いだし悪者にされることまで有りますから。



憧れのセレブボディへ 置き換えダイエットの新定番【チラコイド】



北海道の海の幸
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