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2016年02月11日

不動産登記を自分でやってみよう! 〜土地編

こんにちは、つばさです。

昨年12月に土地の売買契約は済んでいたのですが
残金の支払い所有権移転の手続きが昨日ありました。
 ※手付金として、約1割は12月に支払済

これから土地を購入して、家を建てるという方向けに
全体の流れを簡単にご説明させていただきます。

一般的な流れ

@土地を見つけて申し込む

A売買契約を結ぶ日を決めて
 契約書の締結 & 手付金を支払う

 ※手付金は1割が相場

B残金の支払い日を決める

C残金の支払い & 土地の所有権移転の
 手続きを行う


非常にざっくりと書かせていただきました。

土地の売買においても、色々な費用が発生します。
 ・土地代金
 ・仲介手数料 (仲介業者がいる場合)
 ・手付金 (土地代の一部に充当)
 ・契約書類に貼る収入印紙
 ・土地の登記関連費用
 ・土地の固定資産税


ローコストを目指して少しでも、
費用を抑えることが出来ないか考えていきます。

土地の費用
売主(or 仲介業者)と値段交渉するしかないです。
人気のある土地では厳しいですが
うまくいけば、削減できる額も大きいですね。

基本的に、価格交渉が入ることが前提で
売主も価格設定されていることが大多数ですので
全く交渉しないというのは損ですよ!!

ちなみに私の場合は、ハウスメーカーを通して
交渉はしてもらったのですが、売主が
価格を50万円下げた直後でしたので、残念ながら。。。

また、交渉のプロ「エージェント」と呼ばれる
不動産交渉専門の会社もあるようですね。

手付金として1割を、売買契約書の締結日に支払い
残金は後日、となることが一般的です。

仲介手数料
仲介業者経由で土地を購入する場合は、
仲介手数料が必要となります。

仲介手数料の相場は、
土地費用×3% + 6万円 という感じです。
500万の土地ですと、500×3% + 6万=21万(税抜き)
となります。

この手数料の値引きは正直かなり厳しいと思います。

もし売主と直接やりとりをして購入できる場合は・・・
仲介手数料は、一切不要となりますが
売主が知り合いでない限りは、基本的に無理ですね

仲介手数料の支払いは
売買契約書の締結日と、残金支払い日にそれぞれ半分ずつ
支払うという場合もあるようですが

私の場合は、残金支払日(昨日)に一括で支払いでした。

土地の固定資産税
土地の評価額に対して、毎年発生する国の税金です。
毎年1月1日時点での土地所有者に対して、
4月に請求が来ます。

そのため、土地を購入した年の固定資産税は
売主側へ請求が届くことになります。(もしくは支払い済)

但し、土地を購入した日から所有者は変わりますので
固定資産税を、土地購入日によって
売主と買主で、日割り負担するのが一般的となっています。

固定資産税は国の税金で、値引きが出来ないのですが
『土地の残金支払日を、少しでも遅らせる』ことで
日割りの日数が減りますので、少しでも金額を減らすことが出来ます。

売買契約書に、必ず残金の支払い期日が書かれていますので
その期日を超えることは出来ませんので、ご注意ください。

土地登記関連の費用
今回のポイントは、こちらになります!

土地購入の場合、土地の名義を
売主:Aさん」 → 「買主:Bさん」へ変更しなければならず
法務局へ必要書類を提出する必要があります。

一般的には、司法書士と呼ばれるプロの方が
代理で、書類を用意して提出してくれるのですが
司法書士への報酬』が発生いたします。

全国相場としては司法書士相場

今回、該当するのは「土地所有権移転(売買)」で
4万ちょっとの様子。

この登記を、もし自分で出来れば・・・
司法書士への報酬は発生しなくて済みます。

詳しい内容は、
自分で登記.com』 (http://www.jibundetouki.com/
にて紹介されていますので、興味ある方は覗いてみて下さい。

ローコスト実現に向けて、少しでもコストカットをしたい為
私も、自分で登記しようと
必要書類を用意して、念のため法務局へも確認して・・・


と準備をしていたのですが、最終的には
司法書士を利用することになりました。
タイトル通り、自分で出来ずゴメンナサイ・・・(>_<)

一番理由としては、土地の仲介業者が
自分での登記を嫌がっていた」ことになります。
以前に、自分で登記しようとされた方が
同じように居たようなのですが、その時にうまく手続き出来ず
時間が掛かってしまい、売主に迷惑が掛かってしまったとの事。

そうは言っても、他の人は他の人なので
自分でやらせて下さい!』と強引に押し通すことも
出来たのですが

売主が、現在は関東に住んでるようで
手続きに必要な委任状などの書類入手も大変なことや
やり取りは、全て仲介業者を通さなきゃいけないことから
手続きを円滑に進めるためにも、今回は自分での登記を諦めました。

費用削減も、かなり大事なのですが
万が一、土地を購入させてもらえないとなると大問題ですので。。。

その代り!!
建物が完成した後の登記は、自分でやらせて下さい!
と、藤城建設さんには伝えてあります。

・建物表題登記
・(建物)保存登記
・住所変更登記

全部合わせると、10万以上は削減できる筈。。。
まだまだ先のお話ですけどね(-_-;)

そして昨日・・・土地の残金支払いに行ってきました。

手続場所の指定は、A銀行

あれ・・・そこの銀行口座もってないけど大丈夫かな?
と場所の連絡が来た時から、若干の不安があったのですが
指定時間の15分前に、A銀行へ到着。

「三井のリハウス」・「仲介業者」・「司法書士」
それぞれの担当者が到着した時点で、恐る恐る・・・

B銀行の通帳を出して
A銀行の口座もってないですが、大丈夫でしょうか?」
と、聞いてみたところ

あ、それダメですね・・・』と
全員からご指摘が。。。

B銀行で現金出してきましょうか?」
と聞いてみたのですが、現金を持ち歩くのは危険なため
結局、全員でB銀行へ移動することになりました。

B銀行での手続きも色々あってトラブル続きだったのですが・・・
最終的には、1時間程で無事にお金のやり取りは全て終了。

ふぅ・・・私には大金だったので
全てが無事終わるまで、かなり緊張でした。。

後は当日中に、司法書士の方が法務局へ行って
書面の提出を行い、後日証明書を発行してくれるそうです。

ちなみに、司法書士への報酬は、前述の全国相場と
ほぼ同程度の金額でした。
 ※その他に交通費や日当?も発生していましたけどね

結果的にですが、土地売買には相手もいることですので
司法書士を使って良かったかなと思います。
何かトラブルがあったときも、すぐに対処してくれますので。。

もし自分でチャレンジする!という方がいましたら
ぜひ頑張ってみてください。
やってみた感想なども教えていただけると嬉しいです♪

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posted by つばさ at 09:42 | Comment(0) | TrackBack(0) | 土地
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