目指せ!!アッパーマス層

今回は出口戦略です。
これも飽くまで自分なり、という事で正解かどうかは別問題ですのでご了承下さい。

不動産投資も投資である以上何処かで利益確定して次の投資という流れになるべきだと思います。

でまず何を持って出口とするか、利益確定とするかなのですが
それは投資する人によって違うと思いますが自分の中では売却した時と考えています。

投資では無く経営を主に考えるなら長期保有、更に建替え等も考えますが
今の自分には飽くまで投資なので利益が出た時点から売却を考慮すべきという考えです。


ただどの時点で利確をするかが難しいのは株や為替以上です。

売るにしても不動産ですのでいくらで売れるかがあやふやですし
単純に買った金額より高い金額で売れれば儲かる、という訳にはいきません。
というか買った金額より高く売れる物件などそう滅多に無いです。
所有していれば築年数が古くなる以上どんどん価値は目減りしていきます。


なので利確を考える際はまず物件の価値、売却出来そうな金額をまず調べます。

肝心の調べ方ですが収益物件の場合利回りで金額が付く事が多いです。
要は物件金額に対して年間家賃がどの程度あるか、ですね。

中古物件はまず利回りが最低10％は超えないと見向きされません。
例えば300万の年間家賃なら最低3000万円以下の値付けをしなければ
売れにくいという事です。

ただ10％の利回りを下回る場合でも路線価が高く土地の価値が高かったり
築年数が浅く建物価値が高い場合は充分テーブルに乗ります。
両方を兼ね揃えていればもちろん更に良いです。
（利回り10％以上で土地価値、建物価値が高い）


上記である程度売却金額を弾いた後自分は至極簡単に単純に
購入金額+経費と比べて売却金額+賃貸収入が
購入時の物件金額の10％を超えたら売却を考える始める時期としています。

例えば自分の物件ならば

物件金額　　　　　　　　2680万円
購入経費　　　　　　　約220万円
ローン金利（累計）　　約400万円
税金　　　　　　　　　　　約80万円
管理手数料（累計）　　約65万円
その他経費　　　　　　　約30万円

合計　　　3475万円

で次に賃貸収入（累計）が約1300万円、売却金額の目安を弾くと
今の年間家賃が約300万なので3000万円以下の値付けになります。
自分の物件は土地値は2000万近くありますが築年数が20年近いので
大体2400〜2600万円位が妥当という所でしょうか。


売却金額　　約2500万円
賃貸収入　　約1300万円　

合計　　　　　　3800万円

3800万円−3475万円=325万円　　　　　　　

実際には売却時には手数料がかかりますから
手数料100万円を引くと225万円が今の予想利益ですね。
う〜ん、そろそろ手放す時期が来たのかもしれません。


そんな感じで自分は投資を進めていますが
他の人はもっと長期保有で腰を据えて徐々に利益を挙げていくという人もいますし
また別の人は購入した物件をリノベーションして直ぐに売却して利益を挙げる人もいます。

人によって物件によって千差万別ではありますが購入する時には
ある程度こういった自分なりの出口を考えた上での購入をお勧めします。

今回は不動産購入の流れについて書きたいと思います。
（そんなに大げさな物でも無いですが）


希望物件発見　

　　　　　↓
　　　　　↓
　　　　　↓

買い付けを入れる。

ここで自分の希望金額を伝えます。
売主の方との値段交渉ですね＾＾
ただ自分が買い付けを入れている間に別の人が買い付けを入れる事もあります。
その場合は基本的には先に入れた方が優先されますが、相手の方が
高い金額で入れてたり、ローンで無く現金購入だったりすると売られてしまう場合があります。
それを防ぐ為に最初の提示金額にて妥協しても良し。
無事お互いが納得出来る値段で決定します。

余談ですが買い付けは入れてもキャンセル可能です。
ペナルティも無いです。契約前ですから。
ただ、色々動いてくれた不動産屋さんには
お詫びする位はした方がいいとは思いますけど＾＾；

　　　　　↓
　　　　　↓（銀行へ事前審査の申込み）
　　　　　↓

契約・手付金を払う

この場合の手付け金は100万〜物件の1割位で
この手付金は買う側が好きに決められます。
あんまり安いのは論外ですが。
この手付金は購入金額に充当されます。（前払い金という所ですね）
契約の際は重要事項説明がありますので面倒ですが
キチンと聞いておいて納得がいかない所はしっかり説明を求めましょう。
問題なければ契約締結。

　　　　　↓
　　　　　↓（この時点でキャンセルする場合は買主は手付け金を取られます）
　　　　　↓（逆に売主からのキャンセルは手付けの倍返しになります）

金融機関にローンの打診

事前審査が通っていれば8割がた通ります。
事前審査が通っていない人も通っている人も契約の際には
たいていローン特約をつけます。
これは一定期間(大体一ヶ月)の間にローンが下りなかった場合は無条件で
契約解除が出来る特約です。（手付けも返ってくる）

　　　　　↓
　　　　　↓ローンが通った場合（通らなかった場合はご破談、手付けが返ってきます）
　　　　　↓

残額の清算、所有権移転

ローンの抵当権の設定をします。

簡単に書くとこの流れです。
また購入する際は物件の金額の他では以前にも書きましたが
仲介手数料が物件金額×3％+6万円×消費税、
登記費用、
固定資産税を日割り
がほぼ必ずかかり、一般的にこれらはローンでは無く
自分で準備しなくてはならないので注意ですね。
（含めて組める場合もありますけどね）

ちなみに売主と買主が実際に会うのは基本的に契約と残額清算の所有権移転の2回だけです。
あとは仲介の不動産屋さんを介して交渉をするので交渉下手の方や人と話すのがイヤな方も
問題無く交渉できます。
また当人同士では無いから交渉が感情的になる事もありません。



しかし簡単に書いた割りに意外と面倒ですね〜。
でも、そんなに頻繁に購入する訳では無いですし、
金額が高い買い物だから仕方無いのでしょうね。

借金も財産の内なんて聞いた事ありませんか？
嘘臭い言葉ですよね。

意味合いとしては相続に関して、
相続する場合は資産等のプラスの財産だけで無く
借金などのマイナスの財産も相続しなくてはいけないので

「（資産も）借金も（相続）財産の内」

が本当には正しい言葉なんでしょうね。



ただ不動産投資をしていると「借金も財産の内」というのは
ある意味正しい様な気がしないでも無いです。

自分はローンを抱えています。
自宅と不動産投資のローンです。
つまり借金をダブルで抱えている状態ですね。
減ってきていますがそれでも総額で4000万以上残っています。

それなりに現金も出来た所で少しづつでも繰り上げ返済をしてしまえばいいのですが
自分はあまり気乗りがしないのです。
まあ残高が減るのがイヤというのも有るかもしれません。


でも一番の理由は返したお金の分を借りる事が出来ないからです。
当たり前といえば当たり前なのですが。
一般的に完済しなければ同じ物件を担保にしてはお金を再び借りる事は出来ないですよね。


そうなると例えば今あるお金を全額返済に回したとしても
お金ゼロ、借金数千万の男が誕生します。
何かあっても残債が残ってる以上お金は追加で借りれず
最悪つなぎも出来ず資産全てを無くす事すら考えられます。
まあ極端な例ではありますけど。


それならばいっそ金利が低い内は借りていて
お金は手元に残しておく方が何かと身動きし易いです。
投資を考えていると特に思います。
更にローンをするにしても
銀行としてはローン5000万円、資産2000万円の人とローン2000万、資産0円の人だと
たぶん前者の方が色良い返事を貰い易い気がします。
・・・だって資産ゼロ借金有りの人に自分なら貸したく無いですもん。


そういう訳で借金も財産だと思います。
厳密には本来返すべきお金もキープ出来ている状況が、ですけどね。

まあ金利はもったいないのでもう少し貯まったら
東京スター銀行の預金連動ローンへの借り換えを考えてます。
預金分金利が付かないのは良いです。
問題は金利が少し高めなのである程度無いと意味が無い所ですね。

東京スター銀行

今回は実際に探す際に参考にしているＨＰ達です。


まず物件探しの代表的なＨＰです。

健美家

不動産投資連合隊

あとは自分の物件の紹介と購入でお世話になった会社です。
不動産投資では有名な会社みたいです。

クリスティ





次に購入したい地域近辺の賃貸状況、人口動向と人口増減が分かる
HOME'Sの賃貸経営ページです。

ＨＯＭＥ’Ｓ賃貸経営

貸物件の空室率や賃貸相場も調べられるので非常に便利です。
人口については更に詳しく知るときは各市町村のＨＰを見ています。





その地域の土地値を知る為の路線価を調べるページです。

全国地価マップ

路線価図

実際の売買価格より安めに出ている事が多いですが
ローンを組む際の銀行の評価は路線価で出している事が多い様なので
参考になります。
ちなみに国税庁の地図はすごく見づらいのでグーグル又はヤフーの地図で
物件の近くの目印を見つけると見つけ易いです。（学校とか工場等）

ヤフー地図





最後に実際に売買されている土地の金額や賃貸されている間取りを見る為に
不動産総合サイト達です。

at home web

スーモ

HOME'S

同じ土地はありませんが同じ地域の物件を検索すると
どの位の金額かはある程度分かります。
賃貸の間取りはどのページもあまり変わりませんがHOME'Sが
一番物件数は多いような気がします。


買いたい地域のローカルな不動産屋さんのＨＰなんかも
大手に載っていない物件なんかを扱っている事があるので
買いたい地域が決まっている場合は調べると面白いですよ。


そういえば前回の減価償却の計算は1400万を14分割しましたが
実際には建物がある以上は無価値にならず9割までしか償却出来ないので
残額1割残して14分割で1260万を14分割ですね、スミマセンうっかりしてました。
（詳しくは定額法で調べて頂けると＾＾；）

今回は実際の購入経費と維持費についてです。


まず購入経費です。
大分前なので多少間違えがあるかもです。

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購入経費総額
2,131,582円

仲介手数料　　　　　　　　907,200円

登記費用　　　　　　　　　　546,800円

火災保険料（25年分）　　　510,730円

地震保険料（1年分）　　　　27,500円

印紙代　　　　　　　　　　　　20,000円

固定資産税清算　　　　　　119,352円

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物件自体の金額は2,680万円でしたので
大体物件金額の8％位でしょうか。
ちなみに自分はフルローンなので
自己資金を使ったのは上記の手数料位ですね。



次に維持費です。
といっても月々で見れば家賃の5％を管理費として不動産屋さんに
納めている位ですね。
自分の物件は全室で月24万円位の家賃なので12,000円がかかります。
（5％なので空室が出た場合は安くなります）
この管理料で賃貸されている方のご意見を聞いて頂いたり、
場合によっては修繕（実費手数料は別料金）から家賃の催促、
滞納時は立替をしてくれます。
あとは清掃料として月5,000円を支払っています。

ですので月の維持費は17,000円、年で約20万円位ですね。

また固定資産税として毎年10万円位がかかってます。
一括で支払っても安くならないので意地でも分割で支払っていますが。

合計すると年間約30万円の経費です。


どうでしょうか？
思ったよりも高いですか？安いですか？

実際には清掃も自分でしたり管理も自分ですれば
もっと経費も抑えられるのでしょうが面倒臭い
サラリーマンとしての本職がありますので任せています。



どちらにしても多少抑えたところで家賃収入が入ってきてる以上は
毎年確定申告をしなくてはなりませんので税金を抑えるためにも
多少は払っておいて楽をした方が良いです。

で確定申告の際には例えば上記の計算ですと年300万弱の賃貸収入に
30万円の経費ですので270万円に税金がかかります。
サラリーマン年収と合算されるので普通に計算したら50万円近く収めなければ
なりません。
高っ！

実際には経費を増やして赤字扱いにするのがベストですね。
そうすることで逆にサラリーマンは給料から支払っている所得税も還ってきます。


違法な経費の水増しじゃないですよ。
まずローンの金利分はまるまる経費になります。
次に保険は年毎に経費に出来ます。
一括で支払った火災保険も同様です。
一番のキモは不動産には減価償却がありまして
購入金額の合計を減価償却年数で割り経費にする事が出来ます。

木造22年
鉄筋47年
軽量鉄骨19年〜27年

前回で築年数で利回りを変えたのは中古で物件を買う場合は上記の年数が
まるまる減価償却出来ないからです。（古いともちろん減る）
ただ中古で購入する場合は単純に引き算では無くて特殊な計算になります。
なので例を出すと

（例）木造アパート　築10年を購入

これだと

22年−10年＝12年

では無く経過年数の0.2掛けを足して良い事となっています。
なので同じ例ですと

22年−10年＋10年×0.2=14年

となります。
ただ減価償却出来るのは建物部分だけです。
ですので上記の例で購入したのが経費合わせて2,800万円だとしたら
例えば半々にして1400万円を14年で割り毎年100万円が経費です。

購入する時建物がいくら、土地がいくらとはしない事が多いので
自分で勝手に2800万を半々とかでは無く土地3：建物7とかにして
申告してもＯＫだそうです。
ただあまり酷いと税務署から突っ込まれるそうですが。
理由がキチンと説明できれば土地1：建物9でもいいかもしれませんね。

減価償却は実際にはお金のかからない経費なので
それを含め経費をしっかり出して上手く赤字に出来れば手元にはお金が残り
更に源泉徴収された所得税も戻ってきますのでお得です。


次は実際利用させて頂いているサイトをご紹介します。

今回は自分の物件選びの基準を書いていきます。

前回の区分所有を選ぶなら、というのと少し被るのですが

1、人口が多くまた減っていない都市
2、利回りが築年数15年以下は12％以上、15年以上は18％以上
3、駅近及び駐車場が付いている物件
4、購入金額に対して土地の財産価値が高い物件。
5、私道で無く広い公道に面している土地

ざっと挙げるとこの様な形になります。
説明していくと

1はまずその土地の将来性を占う為です。
人口が多いなら商業施設も多いのでこれからも発展の可能性が高く、
増減も減っていなければこれからも賃貸客を見込める為ですね。

2は当然利回りは高いに越したことは無いからです(≧▽≦)
ただなぜ築年数で利回りを変えているかというと税金対策です。
後述しますが不動産投資のキモの一つとして税金を払う時に
減価償却が出来るので築年数がそれに関わってくる為です。

3、これは言わずもがなですね。
交通の便がいい所の方が入居率が高いからです。
また地方都市の場合は駅からの距離より駐車場の有無の方が
強い武器になる場合もありますので出来れば両方、無理でも片方は
欲しいですね。

4、土地値はまず購入時のローンの組み易さにも関係してきます。
もちろん高い方がローンは組み易いです。
更に建物の価値は年々下がっていきますが土地はさほど大きくは
下がりません。（場合によっては上がる）
その為売却の際に有利になる為です。

5、これは私道だと道路関係の整備等の余計な出費が増えるからと
私道は狭い道が多い為、公道の方が便利です。
「広い」と付けているのは賃貸以外にも駐車場や自販機を置く際は
広い公道の方が活用が効く為です。

上記の上で今度は更に建物の方も
外壁塗り替えまで5年以上猶予があるかどうか
バストイレは別になっているか
近隣の物件の同じ間取りに比べて狭くないか
とこれらも更にプラスして見ていく形をとっています。



まあ全部を満たす物件なんか滅多に無いので
何かしらを妥協していく事となります。
例えば駐車場は無いけど隣に月極駐車場がある、とか
間取り狭いけど今も地域最安値の家賃でそれでも利回りが高い、とか
利回りは少し低めだけど土地値が高いのでＯＫとかですね。

それなりに厳しい条件を付けて探せばある程度妥協しても
賃貸競争力が高く、収益が上がり易い物件を選ぶ形になるので
購入した後の入居率が安定します。(と思います)
あと失敗しても自分で選んだ以上納得できますし(*´ω｀)

ちなみに今自分が持っている物件は
1、3、4の条件は満たしていますが2、4は駄目ですね。
2の条件は下回り利回りは11％程です。
土地値が購入金額の7割位だったので妥協しました(´Д⊂）
5の条件は狭いですが一応公道です。

今の所自分の物件は競争率が高めなのか、賃貸客を付けてくれる
不動産屋さんが優秀なのか購入して5年目に入りましたが
入居率は95％を超えているので有りがたいです。


次は実際にかかった購入経費と毎年の経費について書いていきます。

不動産投資って株や投資信託に比べるとマイナーな投資だと思います。
少なくとも自分の周りでしている人はほとんどいないです。

しかし不動産投資は敷居は少し高く感じますが
成功すればリターンも大きく、投資というより経営ですので
工夫すれば自分で収益を上げることも出来る所が
他の投資に無い魅力ですね。

そんな不動産投資をお考えの方がいらっしゃれれば
自分の投資スタンスと物件選びの基準、
また自分が購入した時の経費を書いていきますので
参考程度にして頂ければ幸いです。
（「自分」なりなので飽くまで参考位で(*´ω｀)）


で不動産投資とは以前も書きましたが大家業をする事です。

不動産投資の基本は
家賃で頂いたお金から経費を引いた物が利益です。
基本的にはローンを組むので家賃収入からローン返済を引いたものが
利益になります。
ローン返済後は売却して換金してしまえば更に利益が上がります。
（もちろんそのまま貸して更に家賃収入を得てもいいですが）

一番の利点はローンを借りて大きな金額の投資を行なうので
出した金額に対しての収益が大きい、
また賃貸客が付いている限りローンを返しているのはオーナーの自分ではなく、
実質は借りて住んでいる賃貸客の人が払ってくれているという事ですね。

それによって上手くすれば毎月の収益の他に
実質ゼロで土地、建物が手に入るという事になります。

それで物件選びですが購入を検討する際には大きく分けて2種類物件がありまして
区分所有と1棟買いです。

区分所有とはマンションの一室などの一部を購入することです。
１棟買いは書いて字の如く建物全部を購入することです。

自分がしているのは1棟買いです。
理由として下記が自分が思うそれぞれのメリット、デメリットです。
ここで言う利回りとは購入金額に対して年間の賃貸料を割ったものです。
（例・1000万円物件で年100万円の賃貸料なら10％）

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−区分所有−

メリット
購入金額が安い（地方で安いのだと50万位から）
利回りが高い物が多い。（利回り40％を超える物も有り）
東京などの駅近1等地の物件も多い。

デメリット
修繕積立金と管理料がかかる。（物件にもよりますが大体合わせて２万位）
当然１物件で１世帯しか入れないので入居率が0％か100％。
土地権利がほぼ無い。
新築以外はローンが組みにくい。

−１棟アパート（マンション）−

メリット
全て自分所有なので賃貸以外の活用が出来る。
（自販機設置、空きスペースの駐車場貸しなど）
数世帯〜数十世帯が入居するのでまず全室空室になる事は無い。
（常に家賃収入が入る）
壊した後も土地が残るので売却も再び活用もし易い。
ローンが組みやすい。

デメリット
購入金額が高い。
利回りが区分に比べると低め。
建物の修繕は全て自分で賄わなければいけない。
立地がいい物件が売られることはあまり無い。

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要は区分所有だと賃貸状況が100か0になるのが嫌なんです。
あと空いてるのにかかる修繕積立と管理のお金が嫌。
対して１棟買いは購入金額は高いですが
あとは自分の好きに出来るので身動きがとり易いのと
戸数がおおいので空室が出ても気分が少し楽です。

その上で１棟買いの一番の魅力は区分所有に比べてローンが組みやすい事、
金額も大きいのでＦＸでいう所のレバレッジが大きく効かせられる事です。
ローンを使えば同じ自己資金、同じ利回りの建物でも規模が大きいので
大きな収益を上げられますからね。

例えばですが300万円の自己資金で
300万円利回り20％の区分所有を現金購入と
3000万円利回り10％の１棟買いを20年金利2％でローン購入を
同じく10年間保有で比べると…
（とりあえず諸経費は抜かして）

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区分所有
収益
300万×20％＝60万円（１年）

約５年で自己資金を回収
更に５年間所有してその後200万にて売却

60万×5年間＋200万=500万の利益

１棟買い
収益
3000万×10％＝300万円（1年）
頭金300万円でローン2700万円にて年160万を返済し
300万−160万＝140万

約2.5年で自己資金を回収
更に7.5年間所有してその後2000万円にて売却

140万×7.5年+2000万−ローン残債1500万=1550万円の利益

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この様になります。（大雑把な計算ですが）
実際には税金等の経費や空室が出るのでもう少しシビアな数字になります。

1棟買いは投資金額が大きい分利益が大きく
年数が経つと更に区分よりも差が広がっていきます。

空室が出たとしても最低限ローンが支払えるだけ入居してもらえれば
ローンを返し終わった後は売却して利益になります。
元々の金額が大きい分売却金額も大きいので
例え購入金額より安く売っても数千万の利益になります。

そんな訳で自分は１棟買いをしています。
自己資金を回収しやすく且つ早めに売却しても利益になる可能性が高いからです。

区分所有も嫌いな訳ではないのですが
もし自分が買うとすれば
1、修繕積立及び管理費を引いても利回りが20％以上
2、人口の減っていない都市で駅に近い物件
3、現状既に入居している（賃貸客がついている）物件
4、購入金額が400万円以下（複数購入を継続していく為）
ですかね。
まあローンが組みにくい時点であまり乗り気にはなりませんが。
（金融資産ががくっと減るし）

次は自分の物件選びの基準を書いていきます。

バブルがはじけて以来
不動産の値下がりが大きかったですが
リゾート地の値下がりにはビックリですね。
いくつか紹介すると・・・

まず別荘地で有名な軽井沢でリゾートホテルが売ってました。

シャンボール軽井沢
区分所有
間取り　：1DK
専有面積：34�u
土地権利：所有権
備考：
　　　部屋専用バルコニー付き
　　　駐車場無料
　　　キッチン、ユニットバス有り
　　　ベッド等の簡易的な家具付き
　　　同敷地内ゴルフ場、テニスコート、遊園地のオーナー割引有り
　　　有料にてベッドメイキングも可能
　　　共用のロビー及びフロント有り

中々悪くないですよね。

でもお高いんでしょう？

いえいえ購入金額はなんと30万円ですﾉ´▽｀)ﾉ


見たとき見間違いかと思いましたよ。
土地もわずかとはいえ所有権ですし、
何人かで共同購入してスキーやレジャーに使うのもいいかもしれませんね。




で次は草津温泉なんてどうでしょう？

中沢ヴィレッジヴィラ
区分所有
間取り　：1DK（8畳・7畳）
専有面積：40�u
土地権利：所有権
備考：
　　　　キッチン、バストイレ付き
　　　　源泉かけ流しの大浴場有り
　　　　クリーンヒーター付き
　　　　建物内コインランドリー有り
　　　　駐車場無料　　　　

こちらも少し古めかしいですがなかなかですね。

金額は50万円です。

近場には旅館ホテルも多く商業施設も多そうですので
遊びに行くにも隠遁生活を送るにも最適ですね。

投資として見るにはちょっとアレですが
（管理費高い、修繕維持費かかる、賃貸顧客が少なそう等々）
自分や仲間内で使う分には購入に良い金額だと思います。

デフレで仕方ないとはいえ最初に購入した方々は
いくらで購入し売却したかを考えるとちょっと怖くなりますね。

リンクは勝手に出来ないのでgooの不動産情報ですけど
上記の建物名で検索するとより詳しく写真とか見れますよ。
気になる方はググってみて下さい。