目指せ!!アッパーマス層

しかし何ですな〜。
この所自分のところにちょくちょく電話が掛かってきます。

何の電話かって？
マンション投資をしませんか、という電話です。

たぶん自分と同年代の人は同じく辟易しているのではないでしょうか。
どこで個人情報を手に入れたのか
まぁ、鬱陶しい事この上ありません。



いつもは「興味ありません」、「必要ありません」で断っていたのですが
先日はネットでも聞き覚えのある会社だったのでちょいと話をしてみました。
CMサイトとかでも見る事のある会社でしたし。

それに本当は不動産投資は興味津々だしね＾＾；
（やってるし）


しかしスゴいですね〜。
向こうはちょいと話が進むと思うとグイグイ押してきますな。
とりあえず資料を送ります！という事になりまして。
買わないと思うけどそれでも良いなら〜、とも言ったのですが
相手はもう住所も（何故か）知っていますから、まぁスムーズに送られてきた訳です。



んで、せっかく送られてきたので早速見てみると

東京都内　駅から徒歩8分　
新築1K　2400万円
家賃は借り上げで固定で月7万円
※借り上げ＝管理会社が借りてくれている事で仮に空室でも賃料が入ってくる方式

う〜む。
まず新築と立地、そして借り上げは有り難いですからそれは良材料ですね。
一番の問題は上記を見ての通り2400万円の買値に対して年84万円の家賃。
利回りにすると約3.5％・・・

・・・・・低すぎじゃい！

個人的に不動産投資の利回りは都内8％地方12％が目安だと思っています。
新築ならそこからマイナス2％くらいでしょうかね。
ついでにローンを組んだ時の試算表もついており月々7万5千円位の35年ローンでした。
家賃7万円に対してローンが7万5千円・・・月々5000円の赤字ですな。

誰がローンを組んでまでそんな赤字の物件を買うのでしょうか。

まぁ大体この手の会社の言う事は

赤字分は確定申告で給与収入の所得税還付に使えるとか、
ローンには団体生命保険がついているので万一があっても
借金残らず、家族にはマンションを残せる生命保険代わりとか、
ローンが終わった後は自分用の年金に出来る、とか云々

この物件を所有して利益を上げるという以外の所を売りにする場合が多いですね。
ここもそんな感じの様でした。


そんな訳でやっぱり無いな〜、と思って放ったらかしにしていたら
届いた翌々日くらいに再び電話が！

以下その時の会話です（端折ってはいますが＾＾；）

土地の契約を終えて無事に所有権も自分に移りました


まぁ、このままではただの金食い虫なので
とっととレンタル収納スペースの会社と契約です。

一ヶ月の賃料は月々3万円。
貸地の契約で後はレンタル収納スペースの会社様が経営する為
こちらの負担は全くゼロで来月から収入が入ります。

購入金額が約560万円に対して年間36万円なので
利回りは6.4％という所ですね。
まぁ実際には固定資産税がかかるので実質5％強という所でしょうけど。

貸地はアパートと違い空室を恐れる必要が無いのと
不動産屋さんに支払う管理費が掛からず、修繕の積み立ても必要なく、
またアパートの設備の補修も考えなくとも良いのでローンも無く、気楽この上ないです＾＾

おいおい、レンタル収納スペースの会社様が撤退する事はありえますが
近々では無いでしょうし、契約上半年以上前に通達になっているので撤退するなら
別のレンタル収納スペース会社様にお話を持っていけば何とかなるでしょう＾＾；



最悪、月極駐車場でも隣に後ろがアパートな上、比較的駅近なので需要は見込めそうです。
ただ、近辺の賃料を見るに月々一台7000円程度の上、更に管理費を払う事を考えると
レンタル収納に貸した方が収益的に安定及び楽なのですよねぇ・・・


順調に行けば単純計算だと20年後には購入金額はチャラで
売却金額はまるまる懐に入る計算ですが、その前にある程度収益が上がった段階で
売却の施策を検討することになるでしょうね。
・・・しかし、買ったばかりで売却を考えるのもどうなんでしょう＾＾；

まぁ別に収益が上がる以上はずっと持っていても構わないのですがね。


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先週ちょこっとお話しした指値を入れた物件が通って契約が決まりました！
先週指値を入れて数日ほどで返事を頂き、先日に契約日も決まりました。
今回の土地は売主様も抵当に入れておらず、自分も現金決済なので早い、早い＾＾

しかも通常は契約（手付け金支払い）→後日　残金決済（所有権移転）という
流れなのですがローンは今回使わないし不動産にしては金額も小額（？）なので
一日で契約と残金決済をまとめて行うという更なるスピード！

不動産屋さんの意見に従っただけですけどね。
一回で終わるなら面倒無くていいけどさ。
う〜む、早ぇ・・・何か裏でもあんのか？



ま、それはそうと物件金額は・・・1,050万円！
・・・なのを指値入れて交渉して520万円にて契約決定です＾＾；
売主様ゴメンナサイ。


土地の場合は消費税がかからないのがありがたいですが
それ以外の諸経費がかかるので結局この金額では済まないのですよねぇ・・・
土地は「消費」しないからかからないそうです＾＾ｿﾗｿｳﾀﾞ

しかし仲介手数料に司法書士報酬、登録免許税に固定資産税の清算、と。
なんだかんだと結構かかりますなぁ
今回の内訳は

土地代金・・・・・・5,200,000円
仲介手数料・・・・233,280円
登録免許税・・・・79,180円
司法書士報酬・・27,000円
固定資産税・・・・33,031円
その他・・・・・・・・5,500円

合計・・・・・・・・・・5,577,991円也

ほぼ560万円、と。
気のせいか消費税とほぼ同率程度かかりますな。
結局8％近くはかかるのね。ふぅ・・・
ちなみにその他は収入印紙代と住民票代金と駐車料金です。
まぁローンが絡まない分これでも安く抑えられてはいるのですけどね。



現金で払う訳なのですが
こんなに大きなお金を下ろした事も無いですし
おろしたところでせっかくなので写真にとりました。



意外と厚みがあって下ろした後、
ポケットにでも入れてラーメンでも食べに行こうかと思いましたが
ポケットに入らないし車に置いておくのも何か不安。
そんな訳でラーメンを食べ損ねました＾＾；

この土地が上手く収益上げて、いつか戻ってきてね！


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一般的に「土地活用」というと
土地を持っている人がする事を指すと思うので
自分の様に持っていない者には無縁な気もします。

が、しかし無ければ買えば良いんじゃい！
アレ、でもそれだと不動産投資か！？
まぁこんな言葉遊びは良いとして。

今、自分が買付けを入れさせて頂いている物件は土地です。
もっと言うなら一般的に言う所の更地ですね。

なかなか土地の活用というのは活用の効率の差は土地の場所に左右されるものの
調べてみると意外と種類があるものです。
ザッと考えつくだけだとこんな所でしょうか。

�@賃貸住宅経営

�A駐車場経営

�B貸地

�Cレンタル収納

�D自販機設置

�E太陽光発電


それぞれメリット、デメリットはありますが
たぶん一番メジャーなのは�@と�Aでしょうか。
�D自販機設置は他と併用が大半でしょうね。

このところで熱いのは�Eの太陽光発電ですね。（太陽光なだけに＾＾；）
広い敷地があれば電力の定額買取をしてくれるので
こんな安定した投資もありませんからね。
自然災害だけが怖いですが。

後はコストがかからないという所では�Bの貸地が一番楽でしょうね。
ただ、太陽光発電同様にある程度広い敷地が必要なのがネックです。


で、自分が今考えているのは�Aと�Cです。
広い土地も買えないし、災害怖いからアパートマンションもイヤ。
そんなんで消去法な訳ですが。

本当は自分みたいな貧乏人は
銀行からお金を借りて賃貸物件でレバレッジを利かすのが
一番儲かるのですが空室リスクを考えるとねぇ・・・
大きな物件だと自身のサラリーを超える月々支払いもやはり怖いのですよねぇ・・・
あと地震が怖ぇ・・・



さて、そんな訳で狙っている土地は東京及び首都圏の狭小地！

なぜ狭小地かというと資金が少ないからね！Orz
現金で買うには1000万円以内が必須条件なのさ〜

その土地でコインパーキングかレンタルスペースを希望です。
なので駅近、または幹線道路沿いの狭小地を探しております。

ただ自分で経営は大変そう、かつ安定しないのはイヤ。
そんな訳でこれらを経営している会社に土地を丸ごと貸して賃料だけを頂こうという腹積もりです。
う〜む、そうするとこの場合は�Bにあたるのかな？
・・・まぁいいや＾＾；



それぞれ検索すると出てくると思いますが
コインパーキングもレンタルスペースもそういった企業が土地を丸ごと借りてくれて
設備も整えて営業してくれるので
土地のオーナーの出費はゼロ、というものです。

コインパーキングは月極めの駐車場よりも高い賃料で契約してくれる事が多いようですし
レンタルスペースも同様ですね。
コストも掛からず、アパートと違い空室リスクと災害リスクが無いのが強み。
固定資産税が少々お高いのが問題ですが狭小地ならそこもクリア。

問題は土地の向き不向きがありますから土地の選定がそれなりに大変ですが。


そんなこんなで探しているわけですが
さすがは東京！
駅近、1000万円以内だと10坪程度の土地しかありませんね〜。

それでも車二台は止められる！
仮に700万円で買ったとして、周辺の月極め駐車場の相場が2万円なら
二台で4万円以上、一年で４８万円以上の収益です。
それ以上で借りてくれればほぼノーリスクで利回り10％も狙えそう。
最悪でも月極め駐車場で貸しても利回り5％以上にはなりそうな所を狙えば良いし。

まぁそう良い土地がポンポンある訳でも無いので
暇を見てスマホで土地情報を見ています。
スーモやらホームズやらアットホームやらアプリを出していて検索しやすいですなぁ。
良い世の中になったものです。


今買付けを入れている物件は東京では有りませんが
ちょいと指値を厳しく入れたのでどうなるかな〜・・・


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頭が痛い。
今日は久方ぶりの偏頭痛でした。
何か良い方策は無い物か・・・

まぁそれはそれとして不動産投資からは暫く離れてはいますが
チョコチョコとネットで色々な物件を見てはいます。
そんな中で投資とはあまり関係有りませんが面白い物件があったのでご紹介です。

Brillia Tower 池袋

今のマンションはスゴイですね〜。
見ていてちょっと住みたくなりましたよ＾＾



まずこのマンションの他に無い良い所は

1.地下鉄直通！
マンションから出ることなくエレベーターで地下に行けばそのまま駅です。

2.下層階は区役所！
下の階層は豊島区役所になっていて申請関係がとってもラクチン。

3.耐震強度が高い！
なにせ区役所も兼ねているので耐震基準が学校よりも高いのです。



ちなみに１０階までの下層階は区役所以外にも
商業施設が入る予定なので大抵の事は建物内で完結出来そうです。
それでなくとも区政の中心、区役所周りですから徒歩十分以内に
西武百貨店やジュンク堂書店、ヤマダ電機、サンシャインシティ、池袋病院、
それ以外にも図書館にホールなどの公共施設も目白押し

もちろん今のマンションらしい機能も揃えていて
スマートキーでオートロックな上に２４時間セキュリティ、
各階に２４時間捨てられるダストステーション、屋上にはスカイテラス、
タクシー手配などのコンシェルジュサービス、フィットネスルームなどなど。

部屋内は
生ゴミを流しに捨てられるディスポーザー完備、
床暖房にミストサウナ、そのほかにも最新設備ばかりです。



住んでみたい〜
旅行に行くにも駅徒歩０分ですよ！
飲み会から帰っても電車から降りてエレベーターでお部屋ですよ！
すっごい便利じゃないですか！

休みの日は近辺で買い物も良いですが
それこそ車を出す感覚で電車に乗って新宿や秋葉原へも
楽に行けるじゃあないですか！

地震が来ても建物も耐震強度が強いのは前述の通りですが
この建物、ソーラーパネルも積んで充電しているのでエレベーターも止まらない、
それに区役所が下という事は救援物資が集まるのもココな訳です。

商業施設も中に揃えば引きこもるのに最適なマンションな訳ですよ！




問題は値段なのですが・・・不明です＾＾；
なにせ完成も再来年ですし。
でも問い合わせはスゴイ勢いで来ているそうです。
自分の予想としては立地や設備も良いですが1LDKの狭い間取りもあるので
1LDKが5000万円代〜、3LDKが8000万円代〜でしょうかね。
一番広い間取りだと１６０�uありますからこれだと１億円は軽く越しそうです。

財産としてみた場合もこの立地だと売る時もそんなに値下がりはあまりしないでしょうし、
賃貸で出すにしても15万円以上は取れるでしょうから悪くないです。
利回り的には4％前後ですけど賃貸客が途切れなさそう。
ていうか別に借り手がいなくとも自分で住みたい＾＾
一生独身だとしてもココなら住むのに楽そう。


自分は一戸建て派ですがここまで好条件だと欲しくなりますね〜。
今のマンションというのは住む以外の部分である立地を最大限生かした物が
今後増えてくるのかもしれませんね〜。

まぁ買うお金が一番の問題ですけどね


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自分は昨年に所有していたアパートを売却して
不動産投資からはしばらく（関東の大地震が来るまで）
お休みしている訳ですが完全に休んでいる訳でもなく
ちょこちょこ不動産情報を見たりして機会も伺っています。

自分の考えた地震の影響の受け難い土地投資となると
思い付いたのが駐車場とレンタルスペースです。
駐車場ならコインパーキングの会社に借り上げをしてもらい
レンタルスペースなら更地に物置かビルで中を間仕切りして貸す、
といった具合です。

そして税金を考えたら市街化調整区域、
でも後々をアパートなりマンションを建てる事を考えたら
やはり市街化区域といった所でしょうかね。

どちらも立地は駅前が最善なので
駅前で狭くても形の良い安い土地が無いかと探している訳です。

ま〜、そう都合良くある訳無く＾＾；
どちらにしても前述の通り地震の件も有り、
さほど本気では動いていないのですが。





そんな中で父の友人で医療用ビルを建てたという人がいました。

医療用ビルとはなんぞや？というと
病院が開業出来る様な設備や耐久性を持ったビル、だそうです。
自分も初耳でした＾＾；

父が聞いた話だとアパートに比べてとても良いそうです。

1.供給が少ない為、高い家賃が取れる。（年利回り15％前後）
2.一回入ってくれればお客が付いたりで少なくとも15年は退去しない。
3.銀行からお金を引っ張り易い。だそうです。

ちなみにその方は30坪ほどの土地に5階建ての医療ビルで
月に300万円ほどの家賃を頂いているそうです。


スゴイのはその人、自分の父の知り合いですから同年代なので60代。
その方が医療ビルを建てるのに2億円ほど銀行から借り入れ
しかも土地も買うのに自宅を売却して更に足りず息子にも借りたそうです。

土地建物あわせて2億数千万円・・・
60代で冒険したな〜・・・

で、その人は父から私が不動産投資をしていて
アパートを買って所有しているのを聞いて知っており、
これからは医療用ビルだから教えてあげるよ〜と言っているそうです。

中々面白そうな話なんですけどね〜。
流石に2億は怖ぇ・・・(((( ；ﾟДﾟ)))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ


又聞きしただけで詳しくないので何とも言い難いですが
デメリットとして思い浮かんだのが

1.そんなに簡単に入居者が決まるのか。空いたら長そう。
2.医療用ビルなので他に転換しにくい。
3.設備関連の故障の際の金額が高いだろうと思われる。
4.良い立地と高額の建物ならば固定資産税が絶対高い。

こんなところですかね。
キチンと入ってしまえば上記の問題の大半は解決するので
建てた最初期が勝負になりそうな物件ですね。



医療用ビルを建てるかどうかは別にしても
まだまだ自分の知らない不動産投資方法も有りそうで
人生、日々此れ勉強也ですね


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前回のアパート売却の収支でも書きましたが
譲渡税がま〜高い事、高い事(ﾉω･､)

そういうのは売却前に計算しとけという話なのですが
すっかり忘れていたから仕方が無い。



そんな訳で本日は譲渡所得の税金についてです。

まず譲渡税ですがこれは財産の売却時にかかる税金です。
純金しかりゴルフ会員権しかりと何でも売ればかかってくるイヤ〜な物です。


計算としてはまず譲渡益を出します。
利益が無ければかかりませんからね。
で不動産の場合は

売却金額−（購入金額−積年分の減価償却費＋購入経費＋売却経費）＝譲渡益

簡単（？）に書くと上記になります。

で出た税法上の譲渡益に税率をかけます。
長期と短期で税率が違い

長期の場合は所有して5年以上で税率15％＋住民税5％
短期の場合は所有して5年未満で税率30％＋住民税9％

所有期間の計算は毎年１月１日の所有を起点として翌年の１月１日を過ぎた時点で
１年がカウントされます。
分かりにくいですが購入した年は０年目になるという事です。
なので例えば２００５年３月１日に購入した人は翌々年の２００７年１月１日で
所有１年にカウントされますので所有５年を超えるのは２０１１年１月１日となり
ほぼ６年かかる訳ですね。
売却まで考えている不動産を購入する場合は年末の方が少しお得になります。
すぐに１年目に入れますからね。
そして税率から考えると５年以上の所有で売却の方が税金は約半分で済みます。

但し控除がありまして自宅の売却の際は3000万の特別控除があります。
その他の控除は公共事業に関わる事ばかりなので割愛。
収益物件の場合はほぼどれにも属さないので丸々かかりますorz
不動産以外なら無条件で50万が控除額ですね。
不動産だけは特別控除が大きいのでその50万の控除すらありません(ﾉω･､)




ちなみに私の売却の場合は短期にあたるので合計39％の税金がかかります。

・・・すげぇ高え！ふざけんな(｀Д´)

もう少し待って５年以上にすればなぁ〜・・・
税率20％で済ん・・・

それでも高えよ！(｀Д´)

いやはや儲けにかかるもの故仕方が無いのですが４公６民て江戸時代か！
しかも江戸時代と違ってしっかり計算しないと追徴が入るしよ〜(´Д⊂

被災地とかに回ると信じてしっかり納めるとしましょう・・・

昨日所有していたアパートの最後の家賃が振り込まれました(ﾉω･､)
（今月分までは自分への振込みです）
今月も退去無く満室のお家賃を頂きました。
賃貸されている方々へは感謝の気持ちで一杯です。
次のオーナーに変わっても満室が続くと良いな＾＾

さて売却も完了し、最後の家賃頂いた事で収入が確定したので
今回の投資がどの位の収益を上げたかを計算してみます。ﾜｸﾜｸ

収入

売却金額　　　2550万円
家賃総額　　　1388万円
火災保険戻　　　41万円

合計　　　　　　3979万円
※1000円単位の端数は切捨ててます


支出

購入金額　　 　2680万円
購入経費　　 　　213万円　火災保険含
売却経費　 　　　105万円　
管理費総額 　　　 69万円
金利総額　　　　 445万円
税金関連 　　　　　77万円
その他経費 　　　 56万円

合計 　　　　　　3645万円　　


という訳で純利益としては334万円でした。
ただ税金を忘れてて来年の確定申告では譲渡税と所得税を払わなきゃならないですorz
所得税は給与収入と合算なので年末まで確定出来ません。
大体30万位かな〜。高けぇ(´Д⊂
・・・取り敢えずは上記の金額が今の所の純利益です。

ちなみにその他経費は年1万位の共用電気代とか清掃費、地震保険等の細々した出費です。
モニター付きのドアホンをつける等のプチリフォーム代もこれに入れてます。
幸いエアコン取替とか大型家電の取替や外壁の全面塗り替え等の大きな出費は
このアパートにはまだ無かったので所有している時の経費は少なかったですね。

しかし利益は思ったより少なかったかな〜。
後1〜2年持ってても良かった気もしますがその時に同じ金額で売れるとも限りませんし、
地震も怖い（チキン）から良かったと思いましょう。

この前に試しに売却をかけてみたお話をしましたが
その後に内見者がいらっしゃって買付が入りました！

んで買付の価格に了承し無事契約まで終わりました。（早っ）
手付けの100万円をお預かりしましたので後は買主様がローンを通ってもらうのを待つのみ。

しかし早いですな〜＾＾；
売りに出して3日で買付、契約まで約1週間とこんなに早いのは珍しいのでは無かろうか。
あっさり手元に100万円が。金銭感覚が狂いそう
ローンが通らなかったら返すので使えませんけど＾＾；

不動産は換金しにくいなんて嘘・・・とまでは言いませんが縁とあとは適正金額さえ間違え無ければ
意外と早く出るものなのですね。

とはいえローンの結果がまだ出ていないので決済まで終えてやっとこさ売却完了ですけど。

で問題の相手方の提示額は・・・2550万円！

2800万の売り出し価格からすると随分叩かれた印象ですが、まあ想定内ですね。
前々回の予想範囲内である事なのはいいのですが、もしかしてもう少し高めでも売れる!?

欲は限りないなぁ・・・それにもう遅いですけどね。

売却完了したら自己資金も少しだけ増えるので
今度は築浅の物件で長期保有出来る物件を探しましょうかね〜。
まあ実際に購入するのは災害が落ち着いた後になるでしょうけど

前回自分のアパートもそろそろ売り時かも知れませんねなどと言っていたのですが
試しに実際に売りに出してみました。
3ヶ月だけですけどね。
それで売れなければしばらくは所有継続です。

目標の利益は既に上げていますが更に利益を取る為にも持ち続けていたい・・・
けど株でもFXでも欲をかくと損をしますし、
関東はそろそろ天災関係で地震と富士山がヤバそうなので
目標の利益が取れてる今の内に1度手を引いておきたいのも偽らざる本音です。

なので迷ったときは運頼み。
売れるも八卦売れぬも八卦。
3ヶ月の間に結果が出なければ持っていろと言う事なのでしょう。

で問題はいくらで値段を出すかと言うところですが
不動産屋さん曰く利回り、築年数、資産価値から見て2800万〜3000万位から
始めるのが良いのでは無いかと言う事でそれに従い2800万で出してみました。

・・・売れる訳ね〜っしょ＾＾；買ったの2680万だよ
まあどちらにしても値段交渉が入るでしょうしそれで売れたら売れたで儲け物です。
前回の通り自分の中では2400〜2600万位と踏んでいるので
その間で交渉成立出来ればいいのですが。

さ〜てどう転びますかね。