目指せ!!アッパーマス層

しかし何ですな〜。
この所自分のところにちょくちょく電話が掛かってきます。

何の電話かって？
マンション投資をしませんか、という電話です。

たぶん自分と同年代の人は同じく辟易しているのではないでしょうか。
どこで個人情報を手に入れたのか
まぁ、鬱陶しい事この上ありません。



いつもは「興味ありません」、「必要ありません」で断っていたのですが
先日はネットでも聞き覚えのある会社だったのでちょいと話をしてみました。
CMサイトとかでも見る事のある会社でしたし。

それに本当は不動産投資は興味津々だしね＾＾；
（やってるし）


しかしスゴいですね〜。
向こうはちょいと話が進むと思うとグイグイ押してきますな。
とりあえず資料を送ります！という事になりまして。
買わないと思うけどそれでも良いなら〜、とも言ったのですが
相手はもう住所も（何故か）知っていますから、まぁスムーズに送られてきた訳です。



んで、せっかく送られてきたので早速見てみると

東京都内　駅から徒歩8分　
新築1K　2400万円
家賃は借り上げで固定で月7万円
※借り上げ＝管理会社が借りてくれている事で仮に空室でも賃料が入ってくる方式

う〜む。
まず新築と立地、そして借り上げは有り難いですからそれは良材料ですね。
一番の問題は上記を見ての通り2400万円の買値に対して年84万円の家賃。
利回りにすると約3.5％・・・

・・・・・低すぎじゃい！

個人的に不動産投資の利回りは都内8％地方12％が目安だと思っています。
新築ならそこからマイナス2％くらいでしょうかね。
ついでにローンを組んだ時の試算表もついており月々7万5千円位の35年ローンでした。
家賃7万円に対してローンが7万5千円・・・月々5000円の赤字ですな。

誰がローンを組んでまでそんな赤字の物件を買うのでしょうか。

まぁ大体この手の会社の言う事は

赤字分は確定申告で給与収入の所得税還付に使えるとか、
ローンには団体生命保険がついているので万一があっても
借金残らず、家族にはマンションを残せる生命保険代わりとか、
ローンが終わった後は自分用の年金に出来る、とか云々

この物件を所有して利益を上げるという以外の所を売りにする場合が多いですね。
ここもそんな感じの様でした。


そんな訳でやっぱり無いな〜、と思って放ったらかしにしていたら
届いた翌々日くらいに再び電話が！

以下その時の会話です（端折ってはいますが＾＾；）

セールス「ご覧になって頂けたでしょうか？」

自分　　　「はい、わざわざお送り頂き有難うございました」

セールス「どうでしたか？」

自分　　　「利回りが低く、最初から赤字なので話になりません」

セールス「でも家族に残す生命保険代わりにもなりますし
　　　　　　赤字の部分は確定申告で還付も受けられますよ」

自分　　　「でも不動産投資をする以上は利回りが全てだと思っています
　　　　　　将来的に家賃は落ちていくのに最初から赤字はちょっと」

セールス「東京なので価値や家賃が落ちる可能性は低いです。
　　　　　　利回りが低いと言うなら借り上げでなく管理だけを任せて頂いて
　　　　　　ご自由に家賃を決める方法もありますよ」

自分　　　「それでもこの立地で1Kだと9万円くらいが限界ですよね。
　　　　　　空室リスクを負いながら利回りは4％強、
　　　　　　更に年数が経てば家賃も落とさざるを得ない状況というのは・・・」

セールス「東京ですから空室になる可能性や家賃が落ちる可能性は低いと思います」

自分　　　「ん〜、でもそうすると都内で安く中古を買った方が有利ですよね。
　　　　　　価値も家賃も落ちないなら金額が安い分、利回りは上がりますから」

セールス「立地的にそうあるとも思えませんが・・・
　　　　　　利回りが問題なのであればどの位有ればご納得頂けますか？」

自分　　　「出来れば10％、新築なので7〜9％位でしょうか」

セールス「そんな物件はありません。
　　　　　　その位の利回りを望むなら不動産投資は止めた方が良いですよ。
　　　　　　他の投資をした方が良いと思います」

自分　　　「・・・自分も不動産投資をしていて所有の土地は建物無しに6％強
　　　　　　前に持っていたアパートは12％位で回っていましたよ」

セールス「そうなんですか・・・・
　　　　　　・・・
　　　　　　・・・・・・・
　　　　　　・・・・・・・・・・・
　　　　　　でも、それは一棟で中古ですよね。
　　　　　　新築ならばその利回りは有り得ません
　　　　　　地域も東京ですか？」

自分　　　（めげないな〜）
　　　　　　「おっしゃるとおり中古です。東京ではありませんよ。
　　　　　　でも東京で新築でも6〜9％の物件は多いですよ」

セールス「一棟ならそうかも知れませんね」

自分　　　「ならば同じローンなら一棟を買った方が有利ですよね。
　　　　　　土地の活用も出来ますので自分はそちらに注力していきたいと思っています」

セールス「でも当社で借り上げの上、立地的に東京オリンピックを控える
　　　　　　東京の方が安定しますよ。
　　　　　　ご家族に残す保険としても使えますし」

自分　　　「でもそれなら先ほど他の投資をした方が良いと仰っていましたが
　　　　　　高利回りのreitでも買った方がリスクも少なくて安定してて良いですよね。
　　　　　　広範囲に投資も出来ることですし」

セールス「ローンを組むことでより大きな物を残せますよ」

自分　　　「先ほどお話した様に不動産投資はしていて土地を持っています。
　　　　　　自宅も有りますし保険も入っています。
　　　　　　他にも多少なりとも現金や投資信託もありますので
　　　　　　独身の自分がこれ以上リスクを負ってまで
　　　　　　利回りの低い物件を買う必要は無いと考えています」

セールス「そうですね・・・・
　　　　　　でも、もし良かったら中古の扱いもありますから
　　　　　　直接会って色々なご提案や試算も出来ますよ」

自分　　　「でも先ほど仰っていた様に貴社の物件では利回り10％は有り得ない、と
　　　　　　いうことですし会ってもお互い無駄になってしまいますよね」

セールス「いえ、そこを直接お会いして少しでも希望の物件に近い物を、と」

自分　　　「それでも区分所有ですよね。
　　　　　　自分は今のところ先ほどの話の通り土地が付いてる一棟物しか買う気は無いです
　　　　　　それも出来ればある程度災害が落ち着いてから、となります」

セールス「・・・・わかりました。
　　　　　　ではもしお近くで当社に興味がある方がいらっしゃいましたら
　　　　　　ご紹介ください」

自分　　　「紹介料でも出るんですか？」

セールス「はいもちろん成約に至った場合は謝礼金をお支払いします」

自分　　　「はい、ではもし興味のある方がいらっしゃったら」

セールス「ではよろしくお願いいたします」


まぁ、なんというかめげないと言うか。
営業らしく食い下がりが凄かったです。
しかし利回り10％なら不動産投資しないほうが良いって・・・・
たぶんこの営業の人は自分では絶対不動産投資していないと思う＾＾；

ちなみに10分以上は話していました。

それにしても思い出してみると要は売りって東京の立地だけなんですね

よくもまぁ自分の様な面倒くさい人間を相手にしたものです。
自分が営業の立場ならとっとと次のお客さんへ移りたいと思いますな。
ある意味あちらも意地になっていた部分も有りましたね〜。

やはり上手い話と言うのは転がってはいないものです＾＾；


紹介料か〜・・・
上記の物件に興味がある方は良かったら紹介しますよ〜

35年間ローンでこの会社が上手く潰れず、家賃も落とさないでくれれば
年間6万円の持ち出しで東京にマンション（の一室）が持てるんですって！
ただ固定資産税をあわせるともっと掛かるでしょうけど＾＾；

価値も下がらないらしいので一財産ですよ！
ちなみに東京でも30年前の区分所有のマンションは
今は3分の1程度の価値しかありませんけどね。

大きな修繕も修繕積み立てがあるから安心です！
細かい部屋の修繕（水周りとか）は全てオーナー負担ですけどね。


自分が買わない物を人に買う様に勧めるのはなかなか難しいですなぁ＾＾；


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