住宅ローンや車のローン、各種ローンの融資を受ける際に必ずと言って良いほど審査基準に入ってくるのは「返済比率」です。年収に対して、返済する年間合計金額がいくらになるかを比率で算出した金額で、その比率を超えての融資は受けられないという基準です。返済比率は年収によって25％〜35％程度の基準になっている感じで、金融機関によっても違うかもしれませんが、概ね、年収の低い方で25％程度、年収が高い方ですと35％程度のようです。
例えば年収200万円の方ですと返済比率が25％で50万円。300万円の方ですと返済比率が25％で75万円。年収が500万円の方で返済比率が25％なら125万円、30%まで認められれば150万円。年収800万円の方で返済比率が30%なら240万円、35％まで認められれば280万円。年収が1,000万円の方が返済比率35%ならば350万円が借入可能な金額となります。
例えば年収300万円の方で返済比率が25％とした場合、年間返済合計額が75万円までとなりますが、これを月々に割り当てると62,500円までとなります。逆に言いますと、年収300万円の方の場合、毎月62,500円までなら複数のローンを組めるという計算になります。住宅ローンでもボーナス返済なしならば、この額で収まる範囲で借入年数をかけた額までは借入が可能ということになりますが、あくまでも机上の計算にすぎません。もし上限まで借りてしまえば、年収が上がらない限り、他のローンは組めなくなる可能性が高くなります。
年収500万円の方で返済比率が30％まで認められれば年間150万円、毎月に換算すると125,000円までの返済額で収まれば複数のローンを組むことができる可能性があります。
実は私の知り合いで最近こんなことが実際にありました。
初めての住宅購入をする方でフラット35を使って住宅ローンを組むことになりました。まだ20歳台後半の若いご夫婦ですがクレヒス自体は問題なく仮審査も通過して本契約しました。通常、仮審査が通れば書類等に不備がなく、クレヒスに新たな問題が生じない限り、ほぼ融資が実行されます。
ところがこの若夫婦、ペットの犬を分割払いしていました。総額では15万円程度のもので、毎月の返済額も7千円位なので無理なく返済していました。しかし、最終段階になってこのペットの分割払い分が返済比率に引っかかってしまったのです。不動産会社も大手有名な会社でしたが、ちょっとした少額だったので見落としてしまったのかどうかはわかりません。結局、金融機関の提案で、ペットの分割払い分を一括で返済することでゼロになるため、残り10万円程度ある残金を一括返済し、返済比率をクリアーして無事に融資が実行され、現在では新居にて生活しています。
さて返済比率を算出する上ではカードローンやクレジットカードも対象になります。実際に枠だけはあるけれど使っていないから借りたことにならないので、大丈夫なんじゃないかと思っている方や、付き合いで作ったけど使っていない方、クレジットカードを作ったらキャッシング枠がついているけど使わないから忘れてる方なども多いと思います。
私も住宅ローンを組んだ際に使ってはいないけどクレジットカードのキャッシング枠やカードローンがありましたので、融資担当の課長さんに尋ねたところ、
「カードローンやキャッシング枠がある場合、使っていてもいなくても使ったものとして計算します。融資審査の段階で借り入れがゼロでも融資実行後に借り入れすることを想定しているからです。当行の場合ですと100万円の枠があった場合、それを10で割りますので単純に合算で100万円の枠があった場合、年間の返済額を10万円で計算します」と言っていました。年間10万円を月に換算すると返済額は8,000円位です。先に登場した若夫婦は15万円円程度のペットの分割払いが返済比率に引っかかりましたが、この融資課長さんのお話と符合しますね。
これから何かしらの融資を検討している方は参考にしていただければと思います。
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