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2023年03月10日
住宅ローン講座『元利均等返済』
住宅ローンを借りる人なら、融資を受けた元金とそれの利息の返済方法がどういう仕組みか理解していると思っています。
ですが、毎月またはボーナス月（年2回）の返済金額がいくらなのかを理解していない人もいるように思います。
某金融機関の住宅ローンのシステムを開発した経験があり、住宅ローンに関する知識は、一般の方より持ち合わせていると思っていますので、ここでは初級編の講座を開きたいと思います。（＊注：私の知識は、20年前の知識です。あしからず。）
『元利均等返済』という言葉はご存じでしょうか。
住宅ローンを借りる際に、元金と利息の返済金額を計算するための考え方のことです。（私がシステムを担当していた時代は、元金と言わずに元本と言っていました）
『元利均等返済』の他に、『元金均等返済』もありますが、世間では圧倒的に『元利均等返済』が選ばれています。
元利均等返済とは、文字通り、元金（融資を受けたお金）と利息（融資に対する利息）を合わせて、返済開始から終了までの期間、同じ額を返済するというものです。
ただし、例えば、月払いの場合、毎月の返済額は同じ金額ですが、その内訳としては、元金に相当する額と利息に相当する額は、毎回異なってきます。
一例として、10万円の返済額としましょう。この場合、返済当初は10万円の内訳として、圧倒的に利息部分が多く、元金として充当される部分は、ほんの少しです。
それが返済が進んで行くにしたがって、元金充当部分と利息部分が同じくらいになって、最後辺りは、元金に充当される部分が大きくなります。
よって、毎月同じ金額を返済しても、最初のころはローン残高が減らないという訳です。
この『元利均等返済』という仕組みを考えた人は凄いと思います。
借入額と借入利率と借入期間さえ分かれば、月々の返済金額が算出できます。
他のローン返済に比べると、借りた側には大変有利（利息が少ない）な考え方です。
貸す側である金融機関にも、理にかなった考え方であり、きちんと返済してくれれば、金融機関にも儲けはあります。
ですが、以前の記事にも記載していますが、借金であることは間違いありません。
ここに、もう一つの要素である返済方法という考え方が出てきます。
固定金利か変動金利かです。
かつては（昭和の時代）、住宅ローンは、固定金利が有利と言われていましたが、平成・令和とこれだけ長期に低金利時代が続く昨今は、やはり変動金利が有利かもしれません。
『元利均等返済』に話を戻しますが、完済までにどれだけの利息を払うかを知りたければ、住宅ローンを組んだ際（または、金融機関と相談していて、返済方法について検討している時でも結構です）、月々の返済金額 ✕ 返済期間（年なら月数に換算） ー 融資金額 ＝ 利息総額になります。
今は、変動金利が主流なので、住宅ローンの返済予定表は完済期間までの一覧表になっていないので、全容が見えないかもしれませんが、計算は上記のように算出できます。
固定金利が主流だった時代は、返済期間の全期間の返済予定表（固定は、最長30年だったのでなら360か月）が一覧表になっていました。
住宅ローンをすでに借りている人は、計算結果はいかがでしたか？
沢山の利息を払っているという印象でしょうか？
それとも、利息は大したことはないという額でしたか？
ですが、毎月またはボーナス月（年2回）の返済金額がいくらなのかを理解していない人もいるように思います。
某金融機関の住宅ローンのシステムを開発した経験があり、住宅ローンに関する知識は、一般の方より持ち合わせていると思っていますので、ここでは初級編の講座を開きたいと思います。（＊注：私の知識は、20年前の知識です。あしからず。）
『元利均等返済』という言葉はご存じでしょうか。
住宅ローンを借りる際に、元金と利息の返済金額を計算するための考え方のことです。（私がシステムを担当していた時代は、元金と言わずに元本と言っていました）
『元利均等返済』の他に、『元金均等返済』もありますが、世間では圧倒的に『元利均等返済』が選ばれています。
元利均等返済とは、文字通り、元金（融資を受けたお金）と利息（融資に対する利息）を合わせて、返済開始から終了までの期間、同じ額を返済するというものです。
ただし、例えば、月払いの場合、毎月の返済額は同じ金額ですが、その内訳としては、元金に相当する額と利息に相当する額は、毎回異なってきます。
一例として、10万円の返済額としましょう。この場合、返済当初は10万円の内訳として、圧倒的に利息部分が多く、元金として充当される部分は、ほんの少しです。
それが返済が進んで行くにしたがって、元金充当部分と利息部分が同じくらいになって、最後辺りは、元金に充当される部分が大きくなります。
よって、毎月同じ金額を返済しても、最初のころはローン残高が減らないという訳です。
この『元利均等返済』という仕組みを考えた人は凄いと思います。
借入額と借入利率と借入期間さえ分かれば、月々の返済金額が算出できます。
他のローン返済に比べると、借りた側には大変有利（利息が少ない）な考え方です。
貸す側である金融機関にも、理にかなった考え方であり、きちんと返済してくれれば、金融機関にも儲けはあります。
ですが、以前の記事にも記載していますが、借金であることは間違いありません。
ここに、もう一つの要素である返済方法という考え方が出てきます。
固定金利か変動金利かです。
かつては（昭和の時代）、住宅ローンは、固定金利が有利と言われていましたが、平成・令和とこれだけ長期に低金利時代が続く昨今は、やはり変動金利が有利かもしれません。
『元利均等返済』に話を戻しますが、完済までにどれだけの利息を払うかを知りたければ、住宅ローンを組んだ際（または、金融機関と相談していて、返済方法について検討している時でも結構です）、月々の返済金額 ✕ 返済期間（年なら月数に換算） ー 融資金額 ＝ 利息総額になります。
今は、変動金利が主流なので、住宅ローンの返済予定表は完済期間までの一覧表になっていないので、全容が見えないかもしれませんが、計算は上記のように算出できます。
固定金利が主流だった時代は、返済期間の全期間の返済予定表（固定は、最長30年だったのでなら360か月）が一覧表になっていました。
住宅ローンをすでに借りている人は、計算結果はいかがでしたか？
沢山の利息を払っているという印象でしょうか？
それとも、利息は大したことはないという額でしたか？
2023年03月05日
住宅ローンを借りるところは絶対ココ
住宅ローンは、借金であることは、以前述べています。
従って、我が家は、1日でも早く返済するよう、頑張って繰り上げ返済をしました。
ここで気にしなければいけないのは、繰り上げ返済の手数料が、金融機関によってまちまちであることです。
15年以上前に、土地を購入して、注文住宅を建てました。
その時は、いろいろな金融機関を比較して、我が家に合った借り先はどこかを一生懸命調べました。
以下は、当時（2005年）の内容ですが、考え方は今も同じだと思います。
良かったら、参考にしてください。
大手都市銀行（今はメガバンクと言うのでしょうかね）は、繰り上げ返済の手数料が高かったです。
金額は忘れましたが、かなりまとまった金額を繰り上げ返済しないと割に合わない仕組みになっていました。
これは、繰り上げ返済のハードルを高くして、あえて返済しづらくしているのでは無いかと思ってしまいます。
余談ですが、住宅ローンの優良顧客は、契約時の期間通り、延滞もせず繰り上げ返済もせず、真面目に利息を返済してくれる客では無いかと個人的には思っています。
ちなみに、我が家ですが、返済期間11年で契約しましたが、少しでも生活費に余裕が出来たら、繰り上げ返済を行い、結果3年半で返済しました。
金融機関からしたら、有り難くない顧客だったかもしれません。
さて、話を戻しますが、繰り上げ返済の手数料が安い金融機関はどこかを探しました。（その前に、借入の金利が安い金融機関を探すことは当然ですが）。
ネット銀行と新生銀行が候補にあがりました。
今はどうか分かりませんが、当時は新生銀行は繰り上げ返済の手数料はゼロ円でした。普通預金から、住宅ローンの返済へのお金の移動もインターネットで簡単に出来て、とても便利でした。
返済最低金額も１万円からだったと記憶しています。
よって、我が家はお金に余裕が出来たら、せっせと繰り上げ返済をし3年半で完済しました。
融資をしてくれる金融機関が限られてしまう場合もあるかもしれませんが、繰り上げ返済の手数料や事務負荷がどうなのかも、借入先を決めるポイントにしてはいかがでしょうか。
住宅ローン返済を生活費の一部と考えずに、借金だと思って、無駄な利息を払わなくて済むように繰り上げ返済を考えてはいかがでしょうか。
従って、我が家は、1日でも早く返済するよう、頑張って繰り上げ返済をしました。
ここで気にしなければいけないのは、繰り上げ返済の手数料が、金融機関によってまちまちであることです。
15年以上前に、土地を購入して、注文住宅を建てました。
その時は、いろいろな金融機関を比較して、我が家に合った借り先はどこかを一生懸命調べました。
以下は、当時（2005年）の内容ですが、考え方は今も同じだと思います。
良かったら、参考にしてください。
大手都市銀行（今はメガバンクと言うのでしょうかね）は、繰り上げ返済の手数料が高かったです。
金額は忘れましたが、かなりまとまった金額を繰り上げ返済しないと割に合わない仕組みになっていました。
これは、繰り上げ返済のハードルを高くして、あえて返済しづらくしているのでは無いかと思ってしまいます。
余談ですが、住宅ローンの優良顧客は、契約時の期間通り、延滞もせず繰り上げ返済もせず、真面目に利息を返済してくれる客では無いかと個人的には思っています。
ちなみに、我が家ですが、返済期間11年で契約しましたが、少しでも生活費に余裕が出来たら、繰り上げ返済を行い、結果3年半で返済しました。
金融機関からしたら、有り難くない顧客だったかもしれません。
さて、話を戻しますが、繰り上げ返済の手数料が安い金融機関はどこかを探しました。（その前に、借入の金利が安い金融機関を探すことは当然ですが）。
ネット銀行と新生銀行が候補にあがりました。
今はどうか分かりませんが、当時は新生銀行は繰り上げ返済の手数料はゼロ円でした。普通預金から、住宅ローンの返済へのお金の移動もインターネットで簡単に出来て、とても便利でした。
返済最低金額も１万円からだったと記憶しています。
よって、我が家はお金に余裕が出来たら、せっせと繰り上げ返済をし3年半で完済しました。
融資をしてくれる金融機関が限られてしまう場合もあるかもしれませんが、繰り上げ返済の手数料や事務負荷がどうなのかも、借入先を決めるポイントにしてはいかがでしょうか。
住宅ローン返済を生活費の一部と考えずに、借金だと思って、無駄な利息を払わなくて済むように繰り上げ返済を考えてはいかがでしょうか。
