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2019年02月01日
たくみ的、利回り・積算評価・市場価格・土地勘
せとうち地域で戸建賃貸を運営しております。
たくみの戸建運営の軌跡
①戸建１号
ひょうごにて2012年7月購入
初の戸建購入！現金握って決済
家族全員で週末物件に通ってDIY
リフォームの職人さんとも直接のやりとりでコストを抑え賃貸募集！
2012年12月入居
月２回しかお住まいにならない状況にも関わらず、契約
ありがたいお話
2012年8月退去
②戸建２号
おかやまにて2014年9月購入
念願のおかやま戸建購入！土地が２つあったのを合わせて購入。増築を繰り返している戸建でレトロと新しい設備が同居。庭もあって駐車場３台
家族全員参加のリフォーム。設備面のリフォームとブロック塀撤去は依頼し、ペンキ塗り、漆喰塗り、クッションフロア貼りは奥様が大活躍。
2015年2月入居
お若いご家族入居。末長いお付き合いを…
③戸建３号
ひょうごにて2015年7月購入
４LDKと大きめの戸建。リフォーム済で庭の木々の剪定を家族全員で実施。作業は少なめでオッケー
2016年2月入居
若いご夫婦入居。内覧の問い合わせはかなりあり。ペットの問い合わせ多し
2016年10月退去
早い退去でしたが…家の傾きを感じるとのこと…残念
2016年6月売却済
早いお別れでしたけど、売却
④戸建４号・５号・６号・７号
おかやまにて2016年1月購入
４棟の平屋群。
ネットで放置されてる物件を発見。夜中に車を走らせ不動産屋さんとお話。
売りたくてしょうがない持ち主に大幅指値で４０％OFF！
持ち主のホッタラカシ管理で借主もやりたい放題。
４号 勝手に家賃下げて入金あり。交渉で若干リフォームで家賃維持
５号 内装は自分で修繕するので家賃最安。
６号 隣の家賃が気になり過ぎて交渉あり。
７号 家賃は６号に合わせてご納得
⑤戸建8号
おかやまにて2018年9月購入
岡山大家さんの物件あみだくじでようやく当選！
お年を召した持ち主様から購入。古いお家ですが、最低限のリフォームで募集開始
⑥戸建9号
ひょうごにて2018年10月購入
ネットで探していたら発見！
見つけた日に連絡！翌日内覧！その日に指値！
遠いから手を掛けないことを選択。ノーリフォームで募集中
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こんばんは
たくみです。
海外の方の日本への不動産投資熱が高いってテレビでやってました。
自分のものになる。（中国では土地は国のもの）
他と比べて安い（シンガポールでは利回り１％台、東京で利回り３％程度）
それでも国内にいる人にしたら、それで破産したりするほどの利回りですけどね。
海外から見たら日本は不動産は買いやすい良いところなんでしょうね。
表面利回り
表面利回り＝年間賃料÷購入価格
これはググればわかりますね
私は表面利回りは15％は目安です。
特に理由としては単純に7年ほどあれば投資額が回収できるからって決めました。
それが正しいかどうかは自分で決めればいいですね。基準はあった方が良いですよ。
もっと激安物件を購入される方もお見えです。
利回り20％とか利回り30％…行動力でカバーされてると尊敬しています。
そんな面白い物件をワタシも作ってみたいと思ってますよ。
そこまで行くとネタになるしねｗｗ
積算価格
全国地価マップ
固定資産路線価
相続税路線価
地価公示価格
で見れるようになってます。
初心者の自分では土地の価値なんて全くわからんかったんですよ。
何度も土地を調べて
路線価×㎡数×土地の形による指数
だから8年ほど前に読んだ本を基に全国地価マップを使って評価を見始めました。
建物の評価はほぼ０のような物件が戸建には多いので土地だけ評価で見てます。
これがすべてではありません。
でも、基準って大事なんですよね。
誰かの基準が大事です。でも、これは売るときの価格ではないんですよね。だからこの価格も参考値です。
市場価格
も見ます。
土地総合情報システム
これも正しいかどうかは関係なくて何となく感覚をつかむのには良いんじゃないでしょうか？
あとは土地勘
私は市町村レベルで自分が住んだところでしか買いません。
あちこち引っ越ししたのに無意識レベルで不動産の見つめてたあの頃の自分を叱ってやりたいですけどね。
ぼーっと生きてんじゃねーよってねｗ
数値データもいりますけど、結局、土地勘っていうアナログも大事かなと思ったりしてます。
土地勘が無いと価値もわからんというかね…
ひょうごに持ってる戸建は駅まで徒歩13分＋神戸まで20分、大阪まで50分
でも、そこの土地の市場価格は坪25万ほどです。ほぼ徒歩でそこまで行けるのってお得でしょ？
兵庫県はJR、私鉄があれば高校、大学含め教育機関に通える範囲がかなり広いです。
そんな感覚は大事にしてます。
結局この４つをミックスして評価してます。利回りが高くて土地の価値も高かったらいいけど、そんなものは私には回ってきません。だからどれかの評価が高ければいいかなと思うんですね。
これより安いって思えれば買えばいいんですよ
でも、これだけ多面的に評価しても意味ないこと結構あります。
売る側の評価がどうなのか？
っていうのが一番大事ですね。
不動産を買うときは売る側１対買う側１
なので納得しあう価格に行きつくには人としての接し方
基準は作っても最後は人間的な力が大事だと思います。
ただこれはすべて本で学んだやり方で戸建を買い続けてます。
まだ結果が今一つなら工夫が足りないんで突き抜けようと思うとやり方の改善が必要です。
その改善が楽しいんですよね。ゲームですよ(^^)/
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#岡山
#兵庫
#不動産投資
#戸建賃貸
たくみの戸建運営の軌跡
①戸建１号
ひょうごにて2012年7月購入
初の戸建購入！現金握って決済
家族全員で週末物件に通ってDIY
リフォームの職人さんとも直接のやりとりでコストを抑え賃貸募集！
2012年12月入居
月２回しかお住まいにならない状況にも関わらず、契約
ありがたいお話
2012年8月退去
②戸建２号
おかやまにて2014年9月購入
念願のおかやま戸建購入！土地が２つあったのを合わせて購入。増築を繰り返している戸建でレトロと新しい設備が同居。庭もあって駐車場３台
家族全員参加のリフォーム。設備面のリフォームとブロック塀撤去は依頼し、ペンキ塗り、漆喰塗り、クッションフロア貼りは奥様が大活躍。
2015年2月入居
お若いご家族入居。末長いお付き合いを…
③戸建３号
ひょうごにて2015年7月購入
４LDKと大きめの戸建。リフォーム済で庭の木々の剪定を家族全員で実施。作業は少なめでオッケー
2016年2月入居
若いご夫婦入居。内覧の問い合わせはかなりあり。ペットの問い合わせ多し
2016年10月退去
早い退去でしたが…家の傾きを感じるとのこと…残念
2016年6月売却済
早いお別れでしたけど、売却
④戸建４号・５号・６号・７号
おかやまにて2016年1月購入
４棟の平屋群。
ネットで放置されてる物件を発見。夜中に車を走らせ不動産屋さんとお話。
売りたくてしょうがない持ち主に大幅指値で４０％OFF！
持ち主のホッタラカシ管理で借主もやりたい放題。
４号 勝手に家賃下げて入金あり。交渉で若干リフォームで家賃維持
５号 内装は自分で修繕するので家賃最安。
６号 隣の家賃が気になり過ぎて交渉あり。
７号 家賃は６号に合わせてご納得
⑤戸建8号
おかやまにて2018年9月購入
岡山大家さんの物件あみだくじでようやく当選！
お年を召した持ち主様から購入。古いお家ですが、最低限のリフォームで募集開始
⑥戸建9号
ひょうごにて2018年10月購入
ネットで探していたら発見！
見つけた日に連絡！翌日内覧！その日に指値！
遠いから手を掛けないことを選択。ノーリフォームで募集中
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こんばんは
たくみです。
海外の方の日本への不動産投資熱が高いってテレビでやってました。
自分のものになる。（中国では土地は国のもの）
他と比べて安い（シンガポールでは利回り１％台、東京で利回り３％程度）
それでも国内にいる人にしたら、それで破産したりするほどの利回りですけどね。
海外から見たら日本は不動産は買いやすい良いところなんでしょうね。
表面利回り
表面利回り＝年間賃料÷購入価格
これはググればわかりますね
私は表面利回りは15％は目安です。
特に理由としては単純に7年ほどあれば投資額が回収できるからって決めました。
それが正しいかどうかは自分で決めればいいですね。基準はあった方が良いですよ。
もっと激安物件を購入される方もお見えです。
利回り20％とか利回り30％…行動力でカバーされてると尊敬しています。
そんな面白い物件をワタシも作ってみたいと思ってますよ。
そこまで行くとネタになるしねｗｗ
積算価格
全国地価マップ
固定資産路線価
相続税路線価
地価公示価格
で見れるようになってます。
初心者の自分では土地の価値なんて全くわからんかったんですよ。
何度も土地を調べて
路線価×㎡数×土地の形による指数
だから8年ほど前に読んだ本を基に全国地価マップを使って評価を見始めました。
建物の評価はほぼ０のような物件が戸建には多いので土地だけ評価で見てます。
これがすべてではありません。
でも、基準って大事なんですよね。
誰かの基準が大事です。でも、これは売るときの価格ではないんですよね。だからこの価格も参考値です。
市場価格
も見ます。
土地総合情報システム
これも正しいかどうかは関係なくて何となく感覚をつかむのには良いんじゃないでしょうか？
あとは土地勘
私は市町村レベルで自分が住んだところでしか買いません。
あちこち引っ越ししたのに無意識レベルで不動産の見つめてたあの頃の自分を叱ってやりたいですけどね。
ぼーっと生きてんじゃねーよってねｗ
数値データもいりますけど、結局、土地勘っていうアナログも大事かなと思ったりしてます。
土地勘が無いと価値もわからんというかね…
ひょうごに持ってる戸建は駅まで徒歩13分＋神戸まで20分、大阪まで50分
でも、そこの土地の市場価格は坪25万ほどです。ほぼ徒歩でそこまで行けるのってお得でしょ？
兵庫県はJR、私鉄があれば高校、大学含め教育機関に通える範囲がかなり広いです。
そんな感覚は大事にしてます。
結局この４つをミックスして評価してます。利回りが高くて土地の価値も高かったらいいけど、そんなものは私には回ってきません。だからどれかの評価が高ければいいかなと思うんですね。
これより安いって思えれば買えばいいんですよ
でも、これだけ多面的に評価しても意味ないこと結構あります。
売る側の評価がどうなのか？
っていうのが一番大事ですね。
不動産を買うときは売る側１対買う側１
なので納得しあう価格に行きつくには人としての接し方
基準は作っても最後は人間的な力が大事だと思います。
ただこれはすべて本で学んだやり方で戸建を買い続けてます。
まだ結果が今一つなら工夫が足りないんで突き抜けようと思うとやり方の改善が必要です。
その改善が楽しいんですよね。ゲームですよ(^^)/
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#戸建賃貸
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2019年01月31日
確定申告は誰もが…
せとうち地域で戸建賃貸を運営しております。
たくみの戸建運営の軌跡
①戸建１号
ひょうごにて2012年7月購入
初の戸建購入！現金握って決済
家族全員で週末物件に通ってDIY
リフォームの職人さんとも直接のやりとりでコストを抑え賃貸募集！
2012年12月入居
月２回しかお住まいにならない状況にも関わらず、契約
ありがたいお話
2012年8月退去
②戸建２号
おかやまにて2014年9月購入
念願のおかやま戸建購入！土地が２つあったのを合わせて購入。増築を繰り返している戸建でレトロと新しい設備が同居。庭もあって駐車場３台
家族全員参加のリフォーム。設備面のリフォームとブロック塀撤去は依頼し、ペンキ塗り、漆喰塗り、クッションフロア貼りは奥様が大活躍。
2015年2月入居
お若いご家族入居。末長いお付き合いを…
③戸建３号
ひょうごにて2015年7月購入
４LDKと大きめの戸建。リフォーム済で庭の木々の剪定を家族全員で実施。作業は少なめでオッケー
2016年2月入居
若いご夫婦入居。内覧の問い合わせはかなりあり。ペットの問い合わせ多し
2016年10月退去
早い退去でしたが…家の傾きを感じるとのこと…残念
2016年6月売却済
早いお別れでしたけど、売却
④戸建４号・５号・６号・７号
おかやまにて2016年1月購入
４棟の平屋群。
ネットで放置されてる物件を発見。夜中に車を走らせ不動産屋さんとお話。
売りたくてしょうがない持ち主に大幅指値で４０％OFF！
持ち主のホッタラカシ管理で借主もやりたい放題。
４号 勝手に家賃下げて入金あり。交渉で若干リフォームで家賃維持
５号 内装は自分で修繕するので家賃最安。
６号 隣の家賃が気になり過ぎて交渉あり。
７号 家賃は６号に合わせてご納得
⑤戸建8号
おかやまにて2018年9月購入
岡山大家さんの物件あみだくじでようやく当選！
お年を召した持ち主様から購入。古いお家ですが、最低限のリフォームで募集開始
⑥戸建9号
ひょうごにて2018年10月購入
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こんばんは
たくみです。
どーでも雑多な話ですけど、今日はミス〇〇に会ったんですよ。
最初、ミス〇〇って聞かずに名刺交換をしたんですけど、
なんだこの人は？？？
ってオーラを感じましたね。
あとで聞いてやっぱりそーかーって感じ。
一度その位置に行ってる人はなんかオーラ持っとるね。
まぁ単純にきれいな人だったんですけどねwww
この時期確定申告シーズンですね。
取引先も確定申告で大忙し
サラリーマンもやるべきですね。
貸借対照表
損益計算書
売上＝給与でしょ、サラリーマンなら
でも、サラリーマンは
売上＝給与＝大きなお小遣い
かもしれません。
だって25日が待ち遠しい人多いんですもん(~_~;)
戸建投資を始めてから自分で確定申告するようになりました。
税の仕組みもわかってきますし、支払いにも目が行きます。
サラリーマンは天引きで痛み無く、抜かれていく税金を意識するべきです。
本来、給与から社会保険関係と年金、あと会社が負担している社会保険を足すと
給与の半分
簡単に言うと税金で持っていかれてるってことです。
それがワタシにも誰かの為にも生きわたってますが、それでいいんです？
まずは小さくても自分の事業を持つこと。それで意識も変わります。
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#戸建賃貸
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①戸建１号
ひょうごにて2012年7月購入
初の戸建購入！現金握って決済
家族全員で週末物件に通ってDIY
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2012年12月入居
月２回しかお住まいにならない状況にも関わらず、契約
ありがたいお話
2012年8月退去
②戸建２号
おかやまにて2014年9月購入
念願のおかやま戸建購入！土地が２つあったのを合わせて購入。増築を繰り返している戸建でレトロと新しい設備が同居。庭もあって駐車場３台
家族全員参加のリフォーム。設備面のリフォームとブロック塀撤去は依頼し、ペンキ塗り、漆喰塗り、クッションフロア貼りは奥様が大活躍。
2015年2月入居
お若いご家族入居。末長いお付き合いを…
③戸建３号
ひょうごにて2015年7月購入
４LDKと大きめの戸建。リフォーム済で庭の木々の剪定を家族全員で実施。作業は少なめでオッケー
2016年2月入居
若いご夫婦入居。内覧の問い合わせはかなりあり。ペットの問い合わせ多し
2016年10月退去
早い退去でしたが…家の傾きを感じるとのこと…残念
2016年6月売却済
早いお別れでしたけど、売却
④戸建４号・５号・６号・７号
おかやまにて2016年1月購入
４棟の平屋群。
ネットで放置されてる物件を発見。夜中に車を走らせ不動産屋さんとお話。
売りたくてしょうがない持ち主に大幅指値で４０％OFF！
持ち主のホッタラカシ管理で借主もやりたい放題。
４号 勝手に家賃下げて入金あり。交渉で若干リフォームで家賃維持
５号 内装は自分で修繕するので家賃最安。
６号 隣の家賃が気になり過ぎて交渉あり。
７号 家賃は６号に合わせてご納得
⑤戸建8号
おかやまにて2018年9月購入
岡山大家さんの物件あみだくじでようやく当選！
お年を召した持ち主様から購入。古いお家ですが、最低限のリフォームで募集開始
⑥戸建9号
ひょうごにて2018年10月購入
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見つけた日に連絡！翌日内覧！その日に指値！
遠いから手を掛けないことを選択。ノーリフォームで募集中
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こんばんは
たくみです。
どーでも雑多な話ですけど、今日はミス〇〇に会ったんですよ。
最初、ミス〇〇って聞かずに名刺交換をしたんですけど、
なんだこの人は？？？
ってオーラを感じましたね。
あとで聞いてやっぱりそーかーって感じ。
一度その位置に行ってる人はなんかオーラ持っとるね。
まぁ単純にきれいな人だったんですけどねwww
この時期確定申告シーズンですね。
取引先も確定申告で大忙し
サラリーマンもやるべきですね。
貸借対照表
損益計算書
売上＝給与でしょ、サラリーマンなら
でも、サラリーマンは
売上＝給与＝大きなお小遣い
かもしれません。
だって25日が待ち遠しい人多いんですもん(~_~;)
戸建投資を始めてから自分で確定申告するようになりました。
税の仕組みもわかってきますし、支払いにも目が行きます。
サラリーマンは天引きで痛み無く、抜かれていく税金を意識するべきです。
本来、給与から社会保険関係と年金、あと会社が負担している社会保険を足すと
給与の半分
簡単に言うと税金で持っていかれてるってことです。
それがワタシにも誰かの為にも生きわたってますが、それでいいんです？
まずは小さくても自分の事業を持つこと。それで意識も変わります。
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