ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　2/26　22:20追記：

　投資キャンペーンと同じく、2/22から新規会員登録で1,000円がもらえるキャンペーンも開始。
　投資登録のみなら多少の手間だけでデメリットはありませんし、登録を検討されてはどうでしょうか。

　


　　・CREAL（クリアル）の会員登録方法を説明します。私も投資準備完了。


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　不動産投資型クラウドファンディング（CF）の「CREAL（クリアル）」から、予告されていた大型案件が
　登場しました。内容の紹介です。

　今回の対象物件は「さくらさくみらい駒込」（公式サイト）。
　駒込駅から徒歩４分、定員６３名の保育所です。


　・さくらさくみらい駒込

　　募集開始：2/28　19:00〜
　　予定利率：4%
　　期間：12ヶ月
　　募集総額：45,000万円
　　担保：無し（貸付型ではなく投資型のため）

　　


　駒込駅から徒歩圏内と良い場所にあると思います。
　0歳児保育から行う保育所施設を丸ごと一つ、年利4%・期間12ヶ月の案件となります。


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　まず出資スキームですが、通常のクリアル案件と異なるところはありません。
　投資家の出資が優先、クリアル運営母体のブリッジ・シー・キャピタル（BCC社）が劣後出資をします。
　売却時の価格が想定を下回った場合、その損害はまずBCC社の出資分が負うことになるわけです。


　


　ここからは会員登録しないと見られないクローズド案件ですので、正確な数値はぼかします。

　まずBCC社の劣後出資は、総額の約10%（つまり、今回募集する出資は総額の約90%）。
　さらに保育所の取得金額は、投資家の出資総額である45,000万円を超えています。

　出資総額は保育所の取得金額以外に管理費や税金なども含みますから、保育所が取得金額で売却できたと
　しても、BCC社の出資金は一部損害を受けます。
　BCC社がきちんと利益を出そうとすれば、保育所の価値をきちんと高める管理をする必要があるわけです。

　さらに、物件収入から支出を除いた営業純利益は、投資家への配当利率である4%内に収まっています。
　（それほど余裕はありませんが）


　以上の内容より、配当計画や売却計画はそれほど無理がないと推測します。
　その上で、待機児童問題など社会問題に対する出資ということで一定の社会的意義もあると考え、今回は
　待機資金の大部分をこちらに投資する予定です。


　さらに今回の大型案件に合わせたのか、キャンペーンも始まっています。

　

　2/22〜3/24の期間に30万円以上投資した場合、投資額の1%が現金でプレゼントされるというもの。
　さすがにオープニングキャンペーンの2%ほど太っ腹ではありませんが、それでも魅力的です。
　このキャンペーンを併用することで上記案件の利率は約5.2%になります。

　上記案件は4.5億円と大型なので、今から会員登録をしても間に合うと思われます。
　まだ会員登録をしていない方は、この機会に検討してはどうでしょうか。
　会員登録方法はこの下にリンクがありますので、参考にして下さい。


　CREAL（クリアル）では、会員登録をすることによって開示される情報が増えます。

　クローズドの情報でしたので上ではぼかしましたが、会員登録により物件の取得金額や出資金の使途、
　毎月の予想収支も見ることができます。

　会員登録自体は無料ですので、興味のある方は検討されてはどうでしょうか。
　登録の方法は、下記のリンクを参考にして下さい。その際には広告リンクをご利用いただければ幸いです。

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　なお今回、近日中にクリアルにインタビューをさせていただく機会をいただきました。
　この案件についても、色々と聞いてみたいと思います。
　その結果はまた記事にしますので、よろしければご期待下さい。


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　オーナーズブックから本日、新規ファンドの募集が開始されます。
　今回はタイトル通り、２つの意味で珍しいファンドとなります。


　・大阪市マンション用地第1号ファンド第1回

　　募集開始：2/26　18:00〜
　　予定利率：5%
　　期間：16ヶ月
　　貸付総額：3,000万円（主案件）
　　担保：物件に対する第一順位抵当権　評価額4,510万円（外部専門家査定額を参考に決定）
　　LTV：67%

　　


　一つめの「珍しさ」は見ての通り、この案件が大阪のものであること。
　オーナーズブックは通常23区内の案件を扱っていますので、そこから外れた案件は珍しいと言えます。

　もう一つは、本案件では投資額の上限が50万円に定められていること。
　案件募集額が3,000万円と小粒なため、瞬間蒸発を避ける方策だと思われます。
　（オーナーズブックへの投資家の平均投資額は20万円前後ですが、それはあくまでも平均値。
　　おそらくは一人で数百万円を投資してくる人もちらほらいるのでしょう）

　オーナーズブックはこれまでのところ、遅延・デフォルトは無しの事業者。
　「失敗（遅延・デフォルト）しない」事を最優先に掲げている堅い事業者です。運営母体が上場企業という
　ことも安全性の補強となっているでしょう。実際私も、1000万円以上を投資している事業者です。


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　今回の案件は以下の通りです。

　　


　案件の所在は大阪市淀川区塚本のマンション素地。現状で、土地上に建物はありません。
　この上に店舗兼住宅を建て、それを元にして金融機関から資金を借り入れ、もしくは建物の売却を行って
　借入資金を返済する、という計画のようです。

　1階部分が店舗部分（30m2）、2〜9階に住居（20m2×12＋40m2×2）ということは、建物の1フロア面積は
　40m2ということになると思います（壁芯面積か内法面積かはともかく）

　塚本駅近くの対象区域は、建ぺい率80%／容積率200or400%のようです。

　　・（参考）マップナビおおさか


　担保評価額の算出基準については少し情報が欲しいところですが、この点についてはオーナーズブックの
　これまでの実績をどう評価するか、ではないでしょうか。
　LTVも低いですし、そこそこ安全な案件だとは思うのですが、今回は激戦が予想されるのでどうしようか
　迷っているところです。


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