2018年11月01日
【速報】maneo本体で返済遅延が発生。ストレステストになるか？
広告
maneo本体で延滞発生
今回は速報です。maneo本体で延滞が発生しました。
しかも、かなり大規模な延滞となります。
ここ最近、延滞の話がかなり続いています。
ソーシャルレンディングが黎明期のボーナスステージを終え、利率に見合ったリスクの案件になってきた
ということなのかもしれません。
それはそれで、一投資家としては困ったことですが、業界としては健全な方向なのかもしれません。
（少なくとも、事業者が不適切な管理体制でおかしくなるよりは）
maneoの説明
１．融資案件の概要
ファンド名 【不動産担保付き】1,000億円突破記念ローンファンド【第2弾】1号～78号、80号、82号、84号～106号
融資金額 1,199,976,562円
最終返済日 2019年3月28日
URL https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=3928 他
残高 1,199,976,562円
ファンド名 【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第1弾】1号～15号
融資金額 221,440,595円
最終返済日 2019年5月28日
URL https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4692 他
ファンド名 【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第2弾】1号～9号
貸付実行日 2018年4月10日、13日、18日、27日
融資金額 103,992,381円
最終返済日 2019年5月28日
URL https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4693 他
残高 103,992,381円
ファンド名 【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第3弾】1号～9号
融資金額 131,986,930円
最終返済日 2019年5月28日
URL https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4699 他
残高 131,986,930円
ファンド名 【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第4弾】1号～25号
融資金額 369,977,441円
最終返済日 2019年5月28日
URL https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4695 他
残高 369,977,441円
本件は、事業者C社から同一の債務者（不動産事業者CU社）に対する不動産担保融資について、
「ｍａｎｅｏ」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。
ということで、maneoの1,000億円＋1,100億円ローンファンドで延滞発生。
事業者CUが吹き飛んだ、ということでしょうか。
ちなみに、延滞の総額は20億円とかなり大規模です。
２．経過および回収の見込み
事業者C社は、不動産事業者CU社に対し不動産担保融資を行いました。
2018年5月25日、不動産事業者CU社は、事業者C社に対し、約定利息の支払いを行いませんでしたが、
事業者C社は、担保不動産の任意売却や担保権の実行による回収をもってｍａｎｅｏ社に対する債務の全額を返済可能と判断しました。
そこで、事業者C社は、ｍａｎｅｏ社から事業者C社への融資はノンリコースローンであるものの、
5月28日、6月28日、7月30日、8月28日、9月28日分のｍａｎｅｏ社への利息の支払いを継続しつつ、担保不動産の任意売却を試みました。
しかしながら、事業者C社は、任意売却に向けた活動の過程において、
すべての担保不動産の任意売却による売却代金をもってしてもｍａｎｅｏ社への元利金全額を支払うことが困難であるとの認識に至り、
ｍａｎｅｏ社から事業者C社への融資はノンリコースローンであることから、
10月29日を期日とするｍａｎｅｏ社への利息の支払いを履行しない意向をｍａｎｅｏ社に対して示しました。
事業者C社及びｍａｎｅｏ社は、引き続き、担保不動産の競売・任意売却による回収に尽力してまいります。
個別のファンドの回収状況につきましては、改めて担保不動産ごとにご報告させていただきます。
その後の回収の進捗状況につきましては、「３．今後の状況報告について」に記載のとおり、定期的にご報告させていただきます。
３．今後の状況報告について
該当投資家の皆様には、
（1）11月6日を目途に、再度、状況のご報告をさせていただきます。
（2）回収の進捗状況等につきまして、（1）以降、定期的にメールにてご報告いたします。
5月の時点では既に延滞が起きていた様子。
もっとも、あくまでも資金を貸し付けているのはC社なので、C社が利息を払っている限りにおいてはCU社
のことは関係無い、という立ち位置なのかもしれません。
（maneoとC社の関係性を考えると、5月時点でmaneoが状況を把握していなかったとは考えにくいですが）
私の状況
今回の大規模延滞を受けて、自分の状況も確認してみました。
不幸中の幸いなのか何なのか分かりませんが、直撃を受けていたのは1案件だけ。
・1,000億円突破記念ローンファンド【第2弾】18号 残り投資額 499,500円
この案件で私の抵当順位は第3位と第4位。
評価額16億円の土地建物が、8億円（50%）以上で売れれば元本は安全ということになります。
本当に今年は、ソーシャルレンディングにとって激動の年となっています。
今後どうなるか分かりませんが、maneo本丸で起きた大規模な遅延。
期せずして、maneoにはストレステストとなりました。この状況がどうなるか、注目していきます。
ランキングに参加しています。
リンク先には同じ話題を取り扱うブログが沢山あります。こちらもいかがでしょうか。
posted by SALLOW at 18:40
| Comment(24)
| TrackBack(0)
| 投資の話題
この記事へのトラックバックURL
https://fanblogs.jp/tb/8256233
※ブログオーナーが承認したトラックバックのみ表示されます。
この記事へのトラックバック
確かに難しそうな土地ですね。
しかし、担保評価時にその所在を確認していないなどということはない（はず）なので、それでも流動性があると判断して担保評価をしたのでしょう。
万が一担保評価をロクにしていない、もしくは担保評価の前提原則が間違っていたということになれば、それはmaneoの傷ついた信頼にトドメを刺す結果となります。
それだけに、maneoにはがんばってもらいたいところです。
病院建てて、土地用途制限に引っかかったのか、すぐに閉鎖されたようです。
山の上のほうで、病院建物が残っていて、これどう利用するんでしょうか。
マネオは、ちゃんと担保調べてたんでしょうか。
そうなると、maneoの目利き力には大きな課題があり、今後の猛省が必要ということですね。
それとも、CU社のスポンサー（？）というのもグルで、そのあたりでまんまとやられたのでしょうか。こういう時にC社とセイムボート投資になっていればいいのですが、リスクが投資家側に押しつけられるような構造になっていると、一度こういう事が起きると一気に投資家離れを招きます。
特にSLのように歴史の浅い投資では、何か有れば悲観論が一気に広まるもの。厄介なところです。
アルデプロ社は、役員の利益に回すため、この土地を関連会社に売ったり買い戻したりと
怪しい取引をやっていて、最後はマネオがババをつかまされたようです。
内部間の川崎土地売買は77億の10％以上の額となっているようです。
不動産の「期失」は、すべてＣＵ社のようで、マネオやられましたね。
ＣＵ社は、クズ担保つかませて、12億円ものキャッシュをゲットしたみたいです。
先ほど、CFF社延滞の記事を上げました。
おそらくはGIL社絡みで金融庁検査が入ったおり、処分まではいかない指導の形で借り換え案件に関する注意が入っているのではないかと思います。
となると、これからも同様の事は起きそうですね。
ハレルヤ 様
私もしっかり被弾しました。32万円です。
全損にはならないでしょうが、解決には時間がかかりそうですし、元本が多少削れる可能性は高いと思われます。
事業が継続しているのですから、その中から返済してもらいたいものですが・・・こういう時、借金している方が強くなる仕組みは難しいですね。
maneoの案件についても、時間をかければ解決する問題だと思います。怖いのはそうなる前にサービサー売却という安易な方法を取ることですが、今後のことも考えてそういう短絡的な方法は取らないことを期待したいです。
今回エンタメ施設と飲食店案件です。私は、エンタメ施設案件で立て続けに食らいました。
全損ではないと思いますが、CFFはっきり言って大丈夫ですか？レベルです。
まだまだ年末までたくさんありそうな感じです。
さて、少しマネオ案件を考察していたのですが、賃貸をやっているので、契約件数を見てみました。9月から不動産取引が年末まで減少傾向でこの時期に空くと埋まりにくいです。しかし、年明け2月から異動に伴う引っ越し需要があるため希望的観測として1月終わりから3月辺りには戸建と思われる担保は売れるように思います。
川崎案件は、担保がパチ屋物件臭いのですが新規事業を拡大するなら新年度前だと思われるので春先にかけて解決かと見ています。
これも金融庁の指導の影響でしょうかね。
私の拙い説明をフォローいただき、ありがとうございました。
（ついでに私もディスクレーマーを忘れていた事を思い出しました・・・）
C社にしてみても、maneoと浅からぬ関係はありますので、ギリギリまでは粘ったというところでしょうか。担保価値が収益還元で求められているので、アパートの空室状態が埋まらなかった、ということかもしれないと考えています。
一方maneoにしてみれば、SL事業が自分自身の全てですので、それを失う事は致命傷を負うということは分かっているはず。投資なのですから元本が多少毀損するのは仕方ないとして、今後のためにもきちんとした対応を期待したいところです。
manemane 様
例えば1,100億円案件の第3弾2号で言うなら、第3弾全体でアパート4カ所の担保がとられており、そのうち2号は「神奈川兼海老名市内」が対象です。
この担保分の返済がなされた時点で期限前返済になります、と書いてあります。
ただ今回は、第3弾全ての案件が遅延状態になっているので、担保として独立しているわけではないと思います。「担保単位で返済が行われれば、その案件は終了。ただし焦げ付いた場合は、残った担保全部が遅延状態になる」ということではないでしょうか。
「本ファンドにおける担保」とは他の募集の担保とは違った役割なのでしょうか？
SALLOW様のご回答の通りです。
この内容は、個人的な知見であり現時点での情報を元に回答しておりますので、真偽を保証するものではありません。長文ですので、ご了承ください。
●まずファンド資金の流用の可能性が低いと判断している根拠について、2点あります。
１点目については、ファンド資金の流用をした場合には、営業停止処分であり、信用リスクを天秤にかけた場合そのような経営判断はするとは考えにくいという点。もし、信用抜きに延滞回避優先であればGIL、CFF、GAIAのリファイナンス打ち切りはあり得ず今も見かけは正常であったと思われるが、膿出しをしており信用リスクを取っているとは思えない。
2点目に、C社は前社長のブログより貸金業者であり、自己資金及び営業益があるため利払い程度であれば自己資金で対応できるという点。
●C社が立替弁済の違法性について
→C社の判断で自分の財布から出している限り違法性はないと考えられます。
maneo社が貸した相手は、C社であり、借りた資金をCU社に貸し出していてもC社とCU社の問題であり、maneo社は金銭消費貸借契約書上スキーム説明を見る限りCU社とは関係ありません。
また、債務者がC社であり、担保が償還期日までに買い手がつく見込みで売却代金をもって相殺できる予定で、本来やる義務は契約上無いが弁済を任意で行い続け債務者の義務を果たしただけに過ぎず違法性はペーパーの上ではないと判断しています。
予想ですが、所有権を強制執行し予定額で販売したが、買い手が現れず値下げをして元本割れ価格突入か、それでもダメなら競売かと毀損がいよいよ現実味を帯びてきたのでしょう。
色が付いてないからわからないというのはごもっともで、それはC社の人間にしかわからないです。しかし、総合的に見て、ファンド資金流用はリスキーであるため現時点の材料では可能性が低いと判断した次第です。
tk 様
十分にあり得る事だと思います。
問題を小出しにするのはあまり良い事ではないのですが、それも多くの人に知られない状態であれば一つの戦術でしょう。
まだまだSLはマスコミに一挙手一投足が取り上げられるほどの知名度がないのが残念です。
ハレルヤ 様
おっしゃる通り、問題の本質は目利きにあると思います。
ぶっちゃけた話、法的に問題さえなければ、ビジネス的・道義的な問題があった場合でも、元利が満額返ってくればそれで良しとするのが投資家の立場でしょう。
maneoで最近、案件の募集が少なくなっているのも、このあたりを強化しての事ならばよいのですが。後は、なおのこと匿名化の解除が望まれますね。
情報提供、誠にありがとうございます。いつもながら感服いたします。
事業者の突然死は十分考えられることです。その場合でも担保の目利きがきっちりしていれば、元本が大きく毀損することは避けられると思いますので、結局のところ目利きの問題になってしまいますね。
C社のリスクを投資家に押しつけるような事が今後も起きれば、maneoからの資金流出も招きますし、それはmaneoにとって致命傷。しっかり考えてもらいたいものです。
ひひひ 様
初めての投資で損害の可能性が高いとのこと、お察しいたします。
一つの案件中で複数の担保順位がある場合、条件によほどの違いがない限りはローリスク案件に投資するようにしていますし、複数順位が混ざっている場合は出来る限りLTVを平準化する（１＋６順位などではなく、３＋４順位など）ようにしています。
投資する総金額によっても異なりますが、やはり小口分散の重要性を再認識しました。
よーかん 様
第三者から見て明確な区別ができるかどうかですが、金融庁が調査権限を発動すれば分かる事だと思います。
正確にはC社の財布は、①対象ファンド貸付金（利息込み） ②他ファンド貸付金（利息込み） ③関係無いC社の自己資金 の3つがあり、①の不足を②で補填することは絶対のタブーであり、金融庁に速効で蹴り飛ばされます。
ただし、①の不足を③で補填することについては、ノンリコース契約を超えたC社の善意（もしくはサービス）の一環でしょう。
この①、②、③は全て個別管理されている（はず）なので、おそらく問題はないと私は考えています。
お世話になります。C社の延滞利息の立替について質問させて欲しいのですが、本件においてC社の自己資金で立替を行う行為と、他の正常なファンドの資金を流用して立替を行う行為は、第3者が確認した時に明確に判別出来るものでしょうか?
個人的には、お金に色はついていないため、どのようなシチュエーションにあったとしても約定利払いを自己資金で立替したと断言するのは困難なのでは、と考えております。
よって、本件ファンドはノンリコースのため、エンドの融資先からの約定利息の支払いが滞った際には、所定の対応の後に期限の利益喪失条項を適用するのが、金融庁的には唯一の正解であり、そもそも立替をしたこと自体が（金融庁的には）不味い、と解釈したのですが、この点について御知見が有りましたらご教示頂けないでしょうか。
ブログを拝見させて頂きありがとうございます。
実は自分は今回maneoで発生した遅延案件が初めてのSL投資でした(身内に勧められました)
一番上の神奈川県川崎エリア案件に100万円、一番下の愛知県名古屋エリア案件に100万円の合計200万円です。
しかもNo1川崎案件は、抵当順位が第7順位(最低位)なので「全損」を覚悟しています。「既にC社が売却による元本の全額返済を諦めている」という事から競売や任意売却による売値は1/2(＝8憶位？)となると最低順位の7位は全損かな？と…。。。
ふと思ったのですが、順位が1位の5.2%よりも、少しばかり利率が高い(6.8%)だけで、遅延時に元本が全損になる可能性がこれほど大きくなってしまうとは…。。。と頭を抱えております。 順位が1位～5位までは半値で売却出来れば元本は戻ってくるですものね…。。。
借り手が同じ事業者だという事は分かっていましたが、1000億円記念突破LFという事もあり、目先の利益に目が眩み、分散投資という事を余り考えずに入れてしまいました。本当にバカだったともの凄く後悔しています。
この失敗を機にmaneoにはもう絶対に投資しないと心に決めました。
長々と大変失礼しましたm(__)m
以下は情報提供となります。
TDBを見ていたら10月24日付けで倒産速報にか●ちゃん農園株式会社とその関連会社の情報が出ていました。maneoの太陽光案件では以前からこのか●ちゃん農園への融資が囁かれていただけに利払いが無くなったと言われても納得ですね。
川崎案件や茨城愛知案件の不動産業者は、5月には利払いがなくこの時点ですでにお亡くなりになられているはずなので、倒産データの閲覧が出来ず、調べられませんでした。担保の位置や規模を類推するに、東京か神奈川あたりの不動産業だと思います。情報収集の不足で申し訳ありません。官報公示などから抵当権行使等所有権転移などがあるか、限界はありますが何らか掴めるか少しずつ調べてはいます。
やはり傾向として、不動産業者の倒産はバブル崩壊後ではないものの値上がりにより商品仕入れが出来ず行き詰まる、そもそも赤字経営で破産が確定など業界を調べるとオリンピックを前に増加傾向のようです。
他の不動産案件も業者突然死リスクはかなり頭に入れた方がいいかもですね。
TDBは、有料会員ではないのでどのような状態で倒産情報が縦覧できるか分かりませんが、大変便利なサイトです。単発では売掛先の信用調査に使ったことありますが、これほどいいサイトはありません。
maneo→C社→エンドとすると、C社が融資を受けてそれを転貸をしているので直接の債務者はC社であるためC社がノンリコース契約としていても弁済の目処があり、債務者の判断で立て替え払いを善意で行なっていた部分については問題では無いと言えます。開示されるべきファンド運用に係る情報が非開示であり、結果として取り繕うような対応であったことは非難されるでしょうが。
実際には、他にも同様の事例は過去にあってもおかしくないとは思います。
一番の問題がこの半年で評価通りの売値で売れないことが問題であり、目利き力という部分に直結するため他の案件の評価額も同様に正常かどうかとなるためやり方よりも私はこちらの方が心配です。
法的には問題なかろうとコンプライアンス意識が低いことを露呈してしまった。
タイミングが悪いというか、一気に色々噴出しましたね。
太陽光発電はこの案件よりも悲観的に考えるべきでしょう。土地建物を売り飛ばしたところで二束三文でしょうし、丸ごと買い取ってくれるところを探してExitするくらいしかなさそうです。
利率に見合った遅延が起きるのは当然なのですが、そうなると匿名化の解除がなお待ち遠しいところです。
よーかん 様
グリーンインフラがアレでやられて、maneoマーケットがSESCの調査を受けました。。
そこで問題になったのは、グリーンインフラに係る問題だけですので（でなければ、他のmaneoファミリーがファンド募集を続けられるわけがない）、資金流用の線は薄いかなと思っています。
資金の不適切な管理や使い回しは、金融庁がもっとも嫌うものの一つであり、そうと疑われる証拠があっただけで行政処分が飛びかねません。
逆説的に、GIL以外ではそれは無かったのではないか、と考えています。
C社が立替をしているのは、私も問題はないと思います。それを公開しなかったのは、法的にはさておき商売上は良くなさそうですけどね。
未入力 様
私が知る限り、資金の貸付先があくまでもC社である以上開示義務はないと考えていました。すみませんが、そういったルールや条文はご存知ですか？ 法律関係は疎いので、教えていただけるととても助かります。
また、maneoはあくまでもC社に貸していますので、C社がノンリコース契約を超えて立て替える分には問題ないと思います。開示しなかったのは確かに、道義的にどうなんだとは思いますが。
非開示でc社がcu社から回収出来なくなったことを非公開で立て替えていたことは
回収出来なくなった事実を隠蔽の為に分配金利息として第6順位の原資を使い込んだことになる
5月分以降の利払いをC社が立替払いしていたことについて、個人的には何ら問題無いと思っているのですが、昨今の金融庁指導を鑑みると、他の正常なファンドの資金を流用して立替原資に充てていた、などといった事にになってしまわないかな、と心配に感じました。
ローンＩＤ 9932, 9962 です。
悪し様に言うならいくらでも言えるので、あえて好意的にとらえます。
5月時点では、C社はCU社からの回収が可能と考えていた。
であれば、新しい担保があればCU社へ貸し付けるのはOKした、というところではないでしょうか。銀行ならありえない判断ですが、チャレンジングな融資をする貸金業者なら十分に考えられることだと思います。
ハレルヤ 様
実は今までに2件ほど延滞はあったようなのですが、これほど大規模な延滞は初めてだと思います。
（今までの2件は学習塾への貸付・ただしこれは全額回収、と、maneoの虎によるラーメン屋への貸付だったと記憶しています）
C社が任意売却で元本の全てを払いきることが難しいと判断した、とありますが、さてその割合はどのくらいだったのか。
すでに用途があるまともな土地建物なら、評価額の半額では売れるでしょうが、できれば7～8割はと思ってしまいますね。maneoにこの間のSBIくらいの回収力があればいいのですが、それを試される事態だと思います。
emanoN 様
ご指摘ありがとうございます。おっしゃる通りだと思います。
競売・任意売却による売値は、良くて3/4、悪くて1/2くらいかなと思っています（サービサーはこの際考えないことにして）。
ただしこの案件の場合、既にC社が売却による元本の全額返済を諦めていることから、1/2を覚悟しておいた方がいいのかな、と考えています。
そうなると、第7位は全損。おっしゃる通りになりますね。
各抵当順位の貸付金額は下記URLのファンド説明の記載が正ではないでしょうか。
https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4710
特に根拠の無い感覚ですが、第6位は一部毀損を、第7位は全損を覚悟という感じでしょうか。
川崎案件は、第１順位から傾斜配分で少なくなるように第3位までですので、まぁなんとかしかも第１順位は4万であとは3万の最低金額のみ。
茨城案件の方が問題で、こちらはなんとも言えない感じですね。金額は最低金額で2ファンドですから何十万という金額ではないにせよ売れない状況でかつ、官報に告示が出るようだと困りますね。
少しでも返って来るのを願うだけです。