ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　オーナーズブックから次の案件が登場しました。
　今回は杉並区高井戸西にある商業ビルとのことです。


　・杉並区商業ビル第1号ファンド第1回

　　募集開始：2/19　18:00〜
　　予定利率：4.5%
　　期間：23ヶ月
　　貸付総額：9,600万円（主案件）
　　担保：物件に対する第一順位抵当権　評価額1億2,000万円（外部専門家査定額を参考に決定）
　　LTV：80%

　　


　期間は若干長いですが、利率はだいたい平均的。
　オーナーズブックらしい、23区内の標準的な案件だと思います。


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　さて、今回の案件の紹介です。
　オーナーズブックによるリスク評価は以下の通り。

　


　杉並区でLTVが80%（9,600万円÷1億2,000万円＝80%）というのは標準的な値でしょう。
　貸付先の「総合不動産会社X」についても、「3年連続で経常利益及び当期純利益を計上」ということであり
　特に問題はないように思います。

　この財務状況なら銀行からでも借りられるんじゃないかとも思いますが、おそらくは期限前償還を見越して
　ソーシャルレンディングでの借入を行ったのではないかと推測します。
　（銀行からの借入だと、早期償還は違約金を取られるケースがあるので）

　ちょっと気になるのは「稼働率46.4%」にも関わらず、リスクが「中程度」と評価されていること。
　これについては、案件ページ内に説明がありました。

総合不動産会社Xによれば、本建物は１階の2区画が店舗、２階の2区画が事務所、３階及び４階が住居の用途にそれぞれ供されております。2019年2月18日現在、2階の1区画が空室、3階及び4階が現所有者により自己使用（*1, *2）されております。

*1 総合不動産会社Xによると、3階及び4階を自己使用している現所有者は、同社への売却と同時に退去するとのことです。
*2 総合不動産会社Xによると、本物件取得後、3階及び4階につきリニューアルを施した上で住居として賃貸する予定、とのことです。

　赤字部分、自己使用している部分が売却と同時に退去するため、稼働率はこの退去を含んだ値になっている
　ものだと思われます。
　その後はリニューアル→住居転用ということで、このあたりの住居需要を考えると妥当でしょう。


　今回は別の事業者に資金を回すため私は参戦しませんが、資金が余っていれば投資したかったです。
　1億円に満たない案件なので、おそらく10分かそこらで蒸発するのではないでしょうか。
　投資される際には準備をお忘れなく。


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