気になる宅建業者があり、注目していると・・・
≪妙な宅建業者がある≫
しばらく前から、ある地域の土地を調べていると、妙な宅建業者(不動産業者)が浮かび上がっていた。それで、時々注意しながら眺めていると…
妙なと言うのは、
扱っている土地の価格が、異常に低いのだ。
同業者のつけている、付近の土地の価格と比べて、
半額ぐらい、ものによっては1/3ぐらいの価格なのだ。
おかしい。
その業者では、土地の大まかな位置や価格などは公表しているものの、
ごく一部のものを除いて写真や土地の形状、そして詳細な所在地など、
具体的に土地を特定できるものは公表していない。
また、これらを知りたいと思っても、
他の同業者に対しては、具体的に商談が出たとかいう場合でないと、詳細は教えてくれない。しかも、その場合でも、制限的。
もちろん、直接の客には、詳細を教えるが・・・
いったいどのようにして、低い価格を設定できるのだろう？
おとりではなく、現物があり、実際にその価格で販売されている。
その秘密は？
≪安さの秘密その1≫
実際にいくつか当たってみた。
その多くは、
不整形地で、面積は大きくとも、
建物を建てるとなると、
実際には
そのうちの一部しか使えないようなものが多かった。
例えば、その土地の相場が坪10万円であったとする。
これを100坪で1,000万円とするのなら、明らかに詐欺だ。
また、2割引800万円等とするのも同じく詐欺的だ。
しかし、細長い三角形の土地で、建物を建てられる部分が50坪であれば、
事実上は、建物建築用としては、50坪で500万円の価値と言えようか。
100坪で500万円であった場合、坪5万円で、約半額だ。
そして、残りの50坪が、駐車場や庭として使えるなら、悪くない話だ。
もしかすると、600万円位でも良いかもしれない。
もちろん、このような不整形地ばかりではなく、
四角形でまともな土地なのに低い金額が設定されているものもあった。
情報の詳細を公開していないのは、このような状況があるからなのだろう。
今のところ、不当な値段がつけられているわけではなく、
また価格の安さからおとりとも言い難いので、
消費者にとって不利となっているわけではない。
いや、若干有利ともいえる。
これはこれで、まっとうな商売だ。
しかし、これは、面積の割に安いと言える理由だが、
実際に使える面積を考えても、同じくらいか安いという理由にはならない。
売る方(土地の所有者)は、不整形地だから割の悪いことは承知しているだろうが、
まともに使える部分は相場で、その他の部分はプラスアルファで売りたいと考えるのが普通だからだ。
≪安さの秘密その2≫
いろいろ調べてみると、
どうも競売物件が多いようだ。
通常競売物件は市場価格の2・3割引きくらいで、
場合によっては4割引きくらいで落札される(買える)。
競売の場合各種の手数料がかかるが、それでも通常の土地取引と比べると低い手数料だ。
おおざっぱな話では、通常の土地取引の場合の手数料込みの価格から、
上記の割引に更に1割たした割引きで買えると考えてもいい。
2割引なら事実上3割引き、4割引きなら事実上5割引きの半額だ。
これも、安さの秘密だが、実は、更に安く入手できている節がある。
この部分については、適切な価格から安いのであれば消費者にとって悪くはないので、省略する。
これを公表すると、他の資本のある同業者が競売に参入し、同じことをするものの、
消費者のもとに高く提供する可能性があるので、ここでは説明しない。
なに、大したことではなく、おそらく競売を実際に何度か繰り返せば、誰でも気づくことと思うので、
実際に競売を手掛けている人だけの秘密？にしておこうと思う。
ちなみに、競売は麻薬みたいなところがあるようで、つい夢中になってしまう人が多い。
適切な方法さえ取れば、入札(競売の申し込み)前に利益をほぼ確定させることも可能だ。
そして、利益が大きい。
ごく一般的な例で、市場価格3000万円の土地を3割引きで入手し、手数料等を負担し、
5・600万円ほどの利益を上げる、等(例は、インターネットでも検索できる。)。
年1回の取引で、サラリーマンの年収くらいを稼ぐことなど、ざらだ。
今回題材とした宅建業者は、最近特に競売物件の扱いを増やしているようだ。
公表されている土地情報の新規の案件が増えている。
もちろん古い案件は、売却済みで・・・
ちなみに、
競売は、宅建業などの用に特別な資格要件があるわけではなく、
中身さえ理解すれば、
あなたも明日から入札可能だ。大きな金額が動くので、独学で競売に参加するのは、お勧めできない。
実務経験者の指導を仰ぐ必要があるだろう。
しかし、始めは手持ち30万円程度あれば小額の物件を手掛けることも可能であり、
株や各種の金融取引を考えるならはるかに確実性を高くして取引ができるのも魅力だ。
もし、競売に興味があるのなら、次のマニュアルの案内をご覧になってはいかがだろうか？
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ところで、老婆心ながら、一つ忠告がある。実際に巨額の利益を出してゆくことが可能なのだが、
ぼろもうけをたくらむのはやめよう。
ぼろもうけをたくらむと、売れるかどうかわからない危険な物件に手を出しやすい。
一応転売先を見つけていても、落札後ダメになる場合もある。
もし、そこがだめになっても損失を出さずに他に転売できるような物件を狙おう。
競売については、特別に難しいものではないのだが、
ベールに包まれたところが多く、いまだにノウハウが浸透していないようだ。
つまり、新規参入者があまりなく、競合者にも手ごわいのは少ない。
例えば、私の周りにも素人的に競売に手を出している人もいる(2年近く寝かしたが、今回購入価格よりも大きな利益を出した)。
今なら、実際の(手ごわい)競合者も少なく、
ノウハウをしっかりと身につけたなら、必ずや大きな収入を得ることだできるだろう。
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