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最近、REITの利回りが回復してきて何回かBlogに記載していましたが、なんと日経ヴェリタス編集部も注目していたことが判かった記事でした。

■日銀のお墨付きと不動産の分散化がトレンド
REITの活況は何と言っても、6月に発表さえたアベノミクス「第3の矢」の成長戦略の中にREIT市場の活性化が盛り込まれたことです。つまり、しばらくの間は政府を挙げてREITを支援するよと言っています。
金融政策の一環と言ってしまえばそれまでですが、目玉は「ヘルスケアリート」にあるといわれています。海外では病院や介護施設をREITの対象として、成長というよりも安定配当を重視した銘柄もありますが日本では大和ハウスリートが１棟取得したとかその程度のニュースしかありません。しかしながら、REIT市場が安定しているのであれば老人ホームのように資金繰りが苦しい施設など一気にREIT化が促進しそうです。事実、記事の中でも新生銀行と上光証券が老人ホームを対象とした私募ファンドを４億円分があっという間に売り切れたということが特集されています。
また、ホテルREITのように収益が安定しないものについても[3287]星野リゾート・リート投資法人が上場したことによって一気にイメージが変わりました。ニッチリゾートホテルの代表格がREITによってオーナーになることができるのです。そして、株式のように株主優待のごとく、オーナーには宿泊割引券が送付されることが予定されています。
昨年から、物流専門リートの選択肢が増えましたが、不動産といえども様々なリスクがある中でさらに分散化が進んできたと言えます。
特にREITインデックスを定期的に買い付ける場合など、更なる安定収益が期待できます。

■リーマンショック時の急落の教訓
2013年8月現在の東証REIT指数は1300と、かなり安定的な水準に戻してきている。そもそも、東証REIT指数は1000からスタートしているので安定配当が前提としたら1000を常に超えていることが理想と考えられる。
にもかかわらず、リーマンショック前の2007年5月は2612ポイントを付け、その後700ポイント程度まで下落したことがREITは株式と何も変わらないと思われてしまった原因であった。今後は大きな変動にはREIT版自社株買いに相当する「自己投資口の取得」などの解禁が検討されており、ぜひ本来予定していた「ミドルリスク・ミドルリターン」の商品として確立してほしいと思う。

■株式よりも長期パフォーマンスは上回る
特集では2009年から2013年にかけてTOPIXと東証REIT指数の比較がされているが、総合的なパフォーマンスはREITが上をいっている。今後、アベノミスク効果で好景気が訪れて株価が2倍、3倍当たり前になるのであれば逆転されると思われるが、このグラフでは不景気な時期でも分配金利回りの高さである程度下落が限定されるのでは、ということを言いたいのであると思う。（決してREITだけにお金を突っ込んでいれば十分とか、株式やめてREITにしようといっているのではない。念のため）
大きな収益で勝負をかけなくても、年間4%〜5%の分配金利回りを目指すREITは今後も有益な資産運用対象となってくると考えている。

また、REITファンドの中には市場環境を定性的に判断して、相場の下落が予想される局面ではREITの比率を引き下げ、運用資産全体の3割程度までを現金で保有するタイプのものが出てきています。
・DIAMストラテジックJ-REITファンド
・明治安田J-REIT戦略ファンド（毎月分配型）
まだ運用期間が5年程度と、大きな急落局面を経験していないので判断は難しいですが、インデックスタイプのJ-REITファンドと比較しても
トータルリターン、シャープレシオ、標準偏差もすべて上回っており、「ストラテジック」という名前は偽りではなさそうです。ただ、利回りも数パーセントの違いですので購入時の手数料との比較の上で検討ということでよいのではないかと思います。