「空き家」活用不動産投資　リノベ＆DIY

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築８０年の古民家を移住目的で購入されたご夫婦か
ら私どもへ知人を介してSOSのご連絡が届きました

昨年末から、YouTubeなどを参考にしながら
DIYでリノベーションを開始されたとの事です。

当初は、友人や知人の助けも借りながら事を進めて
おられたそうです。
中には、建築に詳しい方も数人おられて意見を聞き
ながらDIY作業をされたそうです。
ご本人たちは、日曜大工程度には経験はあるそうで
す。

建築に詳しい知人が数人おられて、言われるがまま
に解体を中心に作業を進められたという事です。
私は、同じ富山県内の家という事で早速に家を拝見
させて頂きました。

１階は床は全て撤去され、１階天井も殆ど解体撤去
されてました。
玄関戸を開けると残っているのは柱がポツポツと残
っているのみ。

この状態から間取りを設計してほしい。
概算予算を見積もってほしいとのご要望です。

現時点で既に、残置物の処分費
解体廃材の処分費
仮住まいの家賃で合計５００万円程度の出費をされ
ているとの事です。

建築費を節約するために、DIYという選択をされた
らしいのですが、計画性が無いために無駄な出費が
積み重なりSOSという事です。

改めて、私からのご提案。
その１　間取り設計図を早急に書く
その２　自分たちができる作業と、できない作業の
　　　　割り振り
その３　作業工程期間を決める
その４　予算を割り振る

最低限、これくらいは無いと本来は初めてはいけま
せん。
特に、建築経験者の方々は無責任にもダメなものは
全て撤去という考えで解体処分のアドバイスをされ
たそうです。
予算も、間取りも考えずに・・・

解体するべきでない所まで解体されてます。
解体という作業は、
労働時間、廃材処分費、労働力という貴重な部分を
奪っていきます。
ですから、なるべく解体部分を少なくするほうが良
いのです。
解体しなくても、補強だけで済む事が沢山あります。

こんなに解体するのなら、建て替え他方が良いとい
う事にもなり兼ねます。

今回も、それに近い状態。
６０歳で今から、住宅ローンも利用が難しい。
手持ちの資金でどこまでできるか不安いっぱいにな
ってきたとの事です。

気力も相当減退しておられます。
真っ先に、今の出費を抑える為の私からの更なる
ご提案

この家に自分たちの居場所を即急に作る。
８帖の寝室
トイレ、
浴室、
キッチン
を先行で職人に発注する。

自分たちがこの家に住む事で限りある資金の出費を
止める事が優先。
後は、しっかり設計と見積りをしながら、数年かけ
て仕上げる工程を立てる事で安心頂きました。

素人が思う程、DIYという流行りで家が仕上がるな
ど思ってはいけません。
何事も、計画が大切です。
私は、しばらくこのご夫婦とかかわる事にしました
建築経験のある無責任な友人、知人の方と一緒にな
るのが嫌なので、、、

お盆くらいまでには、落ち着いた空間ができれば
良いなと思います。

空き家の活用法についてご相談を受けております。
最近の事例をご紹介したいと思います。

これは、あくまで私の主観でお話をしておりますの
でご了承ください。

Aさんからのお問合せ。
廃墟同然の空き家を1000万円かけてリノベーショ
ンをしたけど、入居者が決まらない。
募集をしてほしい。
というご依頼です。
もしくは、投資した1000万円を回収できるような
ら売買でも良い。

ちなみに、場所は人里離れた山間の１件家です。
リノベーションは近所のご高齢の大工さんに依頼さ
れたそうです。

私の、率直な感想を申します。
せっかくの古民家が雰囲気が無くなっている。
床は、ホームセンターで格安で買える
カラーフロアー。
壁は、無地白のクロス貼り
天井も、同質のクロス貼り
照明はこれも、ネットの格安品の丸いシーリング
ライト。
キッチン、トイレ、ユニットバスも格安の新調品

借りたい！
という気持ちにはならないな〜
せっかくの古民家の趣が消えてしまっているな〜
田舎暮らしに憧れるかたは、この雰囲気にははま
らない。

などなど、いきなり拒否反応のでる内容でした。
売却方向でご提案しました。

私だったらどうするか？
１，空き家の活用計画をまず作る。
２，自分が住むのか、賃貸募集するのか

自分が住む場合は、自分の好みでリノベーション
する事で満足感はでます。

賃貸募集の場合は２通りの募集方法があります。
オーナー負担型リノベーション
予算内で、入居希望者と一緒に何処をどのように
リノベーションするかを話し合い、仕様を決める。
メリットとして、入居者の満足度が上がり長期間
借りて頂ける。
入居者好みになっていれば、将来入居者に売買も
できる。

入居者負担型リノベーション
家賃設定を抑えて現況賃貸にする。
リノベーションは入居者負担にする。自由に何を
しても良いという条件で空き家の管理目的で賃貸
してもらう。
将来的には売却しても良い。

そこに、住みたいと思う方の暮らしの自由度を上
げてあげる事で夢や希望も大きく膨らみます。
オーナーさんが先行投資する必要も無くなります。

結論を申しますと、何事も計画性を持って進める。
に尽きます。
改装さえすれば、誰か借りてくれるだろう・・・
という発想は危険です。
また、先行投資も良いのですが古き良き雰囲気を
活かしたリノベーション企画を立てると賃貸希望
者の気持ちも昂り良い方向に行きます。

今回のように、計画段階でご相談いただければ
私もいろいろご提案できたのですが、
近所の大工さんには申し訳ありませんが
このリノベーションは残念な状態でした。
予算が決まっていても、素材の選択だけで
雰囲気は生かせます。

誰に頼むかという事も、大切ですね。

そして何事も計画ストーリーが大切ですね。

最近、YouTubeで「空き家」をDIYする方々の動画
を見ていて、思います。
解体、ホコリまみれ、重労働、仕上がりイメージが
見えないなどなど、決して良いイメージなんてあり
ません。

しかし、そこを乗り越えて完成した時には感動され
てます。
私は、その過程を見てると吸い込まれて行きます。
私は、何度もその完成した時の感動と喜びを体験し
ているからです。

中には、初めての方々は、途中で妥協して最終的に
は業者任せのリフォームになっている現状も想像で
きます。

では、「空き家」をDIYで感動的にリノベーション
する為のマインドアップをする為の秘訣を私なりに
お伝えします。

・「空き家」をDIYする前に何処をどのように蘇ら
　せるか創造する。
・賃貸やシェアハウス目的であれば、入居希望者が
　感動するようなイメージを作る。
・自分が住む為の家であれば、遊び心を入れて大好
　きなものを飾ったり、取り付けたりするイメージ
　を図面化する。

簡単にいうと、仕上がりをイメージして楽しみなが
らDIYするのがコツです。
勿論、DIYしている過程で変更しながら作るのも
アリです。
これは、他人の職人任せでは伝わらない部分です。
新築の家でも、自分の想像とイメージが違ったとい
う事もあるかと思います。
DIYだと自分のイメージを形にするのは容易です。

職人さんのように、完成度が綺麗では無くても自分
で作ったという満足度が勝ります。

DIYを楽しむ事で、文頭に申しましたキツイ、汚い
仕事でも楽しく作業ができるようになります。

雑誌や、動画などをリサーチしてこの雰囲気にした
い！
と思い込む、そして計画を立てる事から始めてみて
ください。

きっと、満足のいく家が仕上がると思います。

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ります。

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今まで、鉄筋コンクリート造の雇用促進住宅
４階にお住まいをされていたAさんが、昨年
末に中古住宅を購入されお引越しされて初め
ての冬を過ごしておられます。
昨日、ご訪問した際のお話で
「以前に住んでた雇用促進住宅と比べると
　寒い！」
と、言われ何とかならないかとのご相談です。

鉄筋コンクリート造４階建てとなると築年数が
古くても高気密・高断熱になり４階ともなると
底冷えもありません。ですから、意外と暖かい
かと思います。
その点、築４０年の今回の中古住宅は
・壁や天井の断熱材無し
・床断熱材が無いので底冷えする
・サッシや建具の建付けが悪く隙間風が入る
など、断熱効果は劣ってしまいます。
夏になると、今度は暑い！
と言われると思います。

やはり、中古住宅を購入して住む場合は
最低限の断熱工事は必要だと思います。
・床断熱
・断熱サッシ取付
・無駄な襖を壁にする
この程度なら、費用も最小限で済みます。
壁断熱まで検討するとなると費用が大きく
なります。

断熱工事をすることで、灯油ヒーターの
燃費も良くなります。
暖房に対する電気料も節約できます。

居住用として、中古住宅購入を検討される
場合は、購入費以外に住まいをする為の
最低限の改装費用も概算でもよいので
予算に組み込んでご検討される事をお勧め
します。住んでから始めて解る事も多々
あるとは思います。

購入後も快適に生活をされる上で
断熱工事は、重要ですね！
不動産屋さんに相談してもダメですよ。
建築の事が解る不動産屋さんなら良い
のですが、建築知識のある方に相談する
事をお勧めします。

私で良ければ、いつでもご相談、ご提案のお手伝い
をさせて頂きますよ。

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２月３日は節分です。
その日を基準に恵方が変わると言われています。
皆さん、家相学は信じますか？
今回は、家相や方位に関して私が今まで学んだ
知識をお伝え致します。
風水や家相診断は細かく言うと少々異なる事も
ありますが、私は一般的に共通する事だけを
参考に家屋を購入する際の判断基準にしてます。

全く、気にしない！
という方もおられますが、それはそれで良いかと
思います。気にしだすと切りが無い所もあります。

私は、今まで数百件の家の設計をしてきました。
その際には、施主様とは何度も間取りに対する
ヒアリングを大切に行います。
その際に、半数くらいの方々は方位や風水に関する
ご質問や依頼を受ける事があり、私なりに返答や
ご提案ができるように独学ではありますが学んで
きました。
ですから、一般的な基礎知識くらいはご提案でき
ると思っております。

また、新築の家に関しては白紙の状態から線を引き
ますので、自由にはなりますが既存の中古住宅など
の家相診断や風水診断をする場合は間取り変更が
可能な物件か間取りを変更する事で構造上の問題は
無いかまで見なくてはなりません。

空き家を視察していく中で私は、なぜ空き家になっ
たのかを必ずお聞きします。
大きな家へ出世住み替えされたのか、家系が絶えて
空き家になったのかと伺い、その原因を家相や風水
鑑定基準で検証してみます。
そうすると、出世していかれた家と家系が絶えた家
には家相や風水の良し悪しの共通点が確認できます。
そのような事例も統計的に参考にして自分自身の
経験知識にしてます。

家の間取りを検証する事でいろんな時代背景が見え
る事もあります。昭和初期の農家住宅なんかは客間
が日当たりの良い東南の角にあり家族の集う居間は
北側の暗い所にあったり。作り自身は高価な木材を
多く使用しているので腕の良い棟梁が建てた事が見
えます。
また、家相的にも玄関の位置、仏間の位置、神棚の
位置もしっかり良縁のある場所に考えてあります。
昭和中期の高度成長期の家の玄関横には洋式の応接
間があるが、その他の部屋は全てタタミの間だった
り。
和洋折衷住宅が増え始めた頃に見受けられます。
住みやすさは少々残ってます。
昭和後期になると高価なユニットバスや
システムキッチン様式水洗トイレが登場します。
そして、手抜き工事が多くなります。素人職人が横
行している事が見えてくる場合があります。
そうなると家相も風水も無視したコストを安く作り
やすい事重視の家づくりとなってます。

必ずとは申しませんが、今まで多くの家を拝見して
きた事が良くも悪くもの見本となり、今の私の知識
の源となっております。

この知識を多くの方々にも共有頂き、より快適で運
気の良い家づくりを今後ご検討いただければ嬉しく
思います。

私で良ければ、いつでもご相談、ご提案のお手伝い
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週末は、コンサルをさせて頂いている方々との
「空き家」物件視察をさせて頂きました。

皆さん、目をギラギラ輝かせてじっくりと視察
されてました。
基本は、低価格帯の物件ばかりなので現況では
住まいできない物件ばかりです。
DIYでどこまで予算を抑えて住める状態に復元
できるかを想像しながら視察します。

私は、経験上で瞬時に概算補修予算は想像できます。
初めての方は、全く想像も付かない状態で視察され
てました。
初めての方には、自分が借りて住む立場で気になる
点をチェックしながら視察して頂きました。
帰ってからチェックしたヶ所を一緒に見積りします。
概算工事予算が出れば家賃設定をしながら収支を
利回り変換する。
これを繰り返す事で、何年で投資回収ができるか。
いつから、どのくらい利益がでるかと想定できます。
そこまで、数字を出してから購入検討となります。

すでに、経験されている方はDIYの工法や予算を
概算で足し算で予測されます。
あとは、雨漏りや地盤沈下といった専門家でないと
判断できない部分は私が補足アドバイスさせて頂きます。
最終的には、収支予算予測を作成してから購入検討
となります。

今回は、特殊な案件がありました。
相続人さんがおられない物件がありました。
購入したい場合は、管理人弁護士が裁判所へ申請し
購入許可を得るという物件です。
仏壇、遺影、生活家財もそのまま物件内にあります。
処分費は購入者負担となります。

私も、このような案件は数回取引経験はあります。
仏壇の魂を抜いたり供養したり家財荷物の処分を
したりと、思わぬ出費も予測が必要です。
家主さんは最後はどのようにお亡くなりになられた
のか？
施設や病院なのか？
以前、私が取引した物件は一人暮らしの家主さんで
布団のなかでお亡くなりになっておられ
死後、数カ月経過してから親戚の方が発見されたと
いう事もありました。
気にならない方もおられれば、気になる方もおられ
ると思います。
この辺は、正直不動産業者は濁します。
後日、近所の住人の方々に聞くのが正解です。

なぜ、空き家なのかという経緯も大切だと思ってます。

あとは、余談ではありますが
私は、ダストアレルギー性の喘息持ちです。
カビやダニのホコリに反応して咳がでます。
凄まじくカビや、ホコリが凄いとマスクをしてても
咳やクシャミが止まらなくなります。
私のこのセンサーが反応すると基本的にアウトと
思ってます。おそらく、見えないところでカビが
大量発生してると思うからです。

このように、素人さんでは見抜けない物件購入の
アドバイスをなるべく同伴しながらお伝えしてます。
県外の方でも、交通費のご負担いただければ出向い
ております。
リモートでも行う事はできます。

ご希望ある方は、お気軽にお申しつけください。

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私が「空き家」活用コンサルをさせて頂いている
Aさんへのご提案をご紹介します。

A様　６５歳　奥様・愛犬と暮らしておられます。
お子様は他県で別居中です。
【ご相談内容】
・預金を有効活用して老後の収入を増やしたい。
・今の住まいを売却して田舎でのんびり暮らしたい。
・自分と奥様それぞれの趣味や志向に合った住まい
　に住みたい。

大きな項目としては、このような内容です。

【コンサルからのご提案】
・自分たちが移住したい地域を探す。
　一緒に探したり、物件を視察に出向いたりしまし
　た。
　プロが同行して物件視察する事で安心して物件を
　選べます。
・購入物件代金は、自宅と購入物件を担保に全額
　借入する。
　リフォーム価格も借入する。
　自宅の家賃で返済できる返済額を目安に借入期間
　を設定する。
・今のお住まいを地元の不動産業者に委託して賃貸
　にする。
　地元のプロに賃貸管理を任せる事で安心して家賃
　収入を得られます。

大まかな流れにはなりますが、この結果Aさんは
憧れの田舎町で空き家を購入して、
ご主人、奥様それぞれのお部屋を趣味志向に合わせ
てリノベーションする事で、毎日楽しい空間で過ご
せる。
余裕のある敷地で家庭菜園をして野菜中心の食生活
を奥様と交互に調理して健康的に食されてます。

銀行借り入れをすることで、自己資金が目減りする
事も無く気持ちにゆとりが持てます。
旧自宅の家賃で返済する事で、自己資金を使わず
資産を増やす計画ができます。
思い出の多い自宅を売却する事をお子様からも反対
されてましたが賃貸にして残すことで円満となりま
した。

退職金預金に余裕があるとの事で、この後のステッ
プとして、空き家を更に購入して賃貸住宅経営に取
り組まれる予定です。
家賃が老後の安定収入となっていきます。

段階を分けて、一段階ずつ目標をクリア頂きました。
安心安全な「空き家」活用法をご紹介させて頂きま
した。

如何でしょうか、
一度きりの人生を謳歌する為にも住まいは大切な
場所です。
今、活用できるものを有効活用する事で素敵な
未来が現実化できます。

皆さんも、一度ご検討してみては如何でしょうか。

私で良ければ、いつでもご相談、ご提案のお手伝い
をさせて頂きますよ。

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地域の行政機関が主催している
空き家バンクをご存じでしょうか。

情報提供者は地域の不動産業者ではありますが
空き家バンクを通じて空き家を購入する事で
補助金や助成金を受けられる場合があります。
地域によっては内容が異なりますが、大きな
メリットが沢山あります。
ただし、条件も色々あり基本は移住者向けや
居住目的に限られます。
特に、過疎化の地域は恩恵が大きくなってます。

興味ある地域の空き家バンクを探してみてください。
新築住宅では受けることができない
空き家のみに対応した制度です。
それだけ、地域の行政も空き家問題に対しては
積極的に補助をしてくれています。

住宅産業に携わりコロナ禍での住まいに関する
人々の考え方が変わりつつある事に最近は感じ
る事があります。
一等地で豪華な新築一戸建てに憧れる方が減って
いると感じます。
閑静な田舎で、昔ながらの中古住宅を自分たちで
リフォームをしてのんびり暮らす。
休日は、広い敷地の一角で自家栽培で野菜を育てる。
空気も水も美味しい。
地域の住民とも交わり地域の行事にも参加して
人と人との交流を持つ。

毎日が、充実してあっという間に日が暮れる。
そんな生活に憧れる方が増えていると感じます。
私自身も、地域の高校を卒業して３５年間必死に
働いてきましたが、最近は無理して働かずに
のんびり暮らす事に憧れがあります。
春は、山へ山菜取り
夏は、山へ川魚を釣りに
秋は、栗やくるみを採ったり紅葉狩りに
冬は、雪山の見える露天風呂でゆっくりと
これ全てを、徒歩圏内で体験できる山暮らし
をすると、心身健康にも成れるような気がします。

山あいにも多くの空き家が存在します。
仲間を募って山間の過疎化した集落を活気つける
というのもいいなともこの頃思っております。

で、山あいの物件情報を集めてみようとも思います。
不定期ににはなりますが、機会あれば物件情報も
お知らせできればと思っております。

皆さんも、コロナ禍での今後の暮らし方を想像され
てみては如何でしょうか。
意外と、妄想や瞑想は楽しいですよ。

ご不明な点やご相談あれば
私で良ければ、いつでもご相談に乗りますので
今後、計画をされている方がいらつしゃれば
お気軽にご連絡ください。

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「空き家」の活用法にもいろいろあるかと思います。
投資目的ばかりではなく、住む為の活用もあるかと
思います。

今回は、「空き家」に住む
という目的での目線でお話を致します。

永住までは思わなくてもしばらく住んでみようかな
ぐらいのお気軽感覚で物件を探すのが良いと思います。
最近、人気があるのが田舎の一軒家でのんびり暮らす
というスタイルだと思います。

探す際にチェックするポイント
１，屋根瓦にツヤが残っているか。雨漏りもチェック。
　　屋根の修復工事については多額の費用を要する事が
　　多いのでじっくり確認しましょう。
２，床を歩いて傾きや違和感がないか意識してみる。
　　建物の傾きの原因は、地盤沈下が多いです。
　　外から見ても気づきにくいので家の中を歩きます。
３，水回り設備の状態はどうか
　　大概は、取替必要な状態が多いと思います。
　　取り替える場合は配管も新設する事をお勧めします。
４，自分たちでDIYできる範囲を確認する。
　　価格の安さに引かれてDIY工事に多額の費用を要する
　　のであれば、少々高額でも程度の良い物件が良い。

最低限この位はチェックすると良いと思います。

あとは、どこまでDIYするか？
ここは個人差があるかと思います。
私がご提案するリノベ基準は
１，窓部分の断熱（居室のみ）
２，床、壁の断熱補充
３，襖を構造壁にして１部屋入口を１ヵ所にする。
　　（昔の家は襖が多く壁面が少ない）
４，呼吸する自然素材を使う。
　　（無垢材や左官壁は呼吸するので自然換気が
　　　できます。）
断熱工事は寒さ、熱さ対策でもありますが
省エネという目線でも重要なポイントです。
電気代や冬場燃料代に大きく影響します。
また、壁面を増やす事で気密性も上がります。
室内の空気換気が必要となるので換気に対する
工夫も必要です。素材が呼吸すると室内空気も
浄化してくれます。

如何でしょうか？
安易に流行りでDIYしようと考えるよりは
目的意識をもって計画的に
「空き家」移住計画を考えたり
DIY計画を考える事が大切となります。

自分で調べる手法もありますが
「空き家」移住DIY経験者を見つけて
アドバイスをもらう事が最短だと思います。

私で良ければ、いつでもご相談に乗りますので
今後、計画をされている方がいらつしゃれば
お気軽にご連絡ください。

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私は昭和４２年生まれの５４歳です。
第二次ベビーブーム最中の世代です。
その世代の両親は８０歳前後になられるかと
思います。
その第二次ベビーブーム世代が育った家が
空き家となり急増してます。

自分自身も３年前に体験しましたが
相続が発生する方が増えてます。

空き家となった実家を相続された方も
多くいらっしゃる事かと思います。
近くに住まいをしていれば
思い出の詰まった実家を大切に管理も
できると思いますが、遠方にお住まいの方々に
とっては不安の種になっておられるみたいです。

売却するのは簡単です。
しかし、親から受け継いだ大切な財産。
簡単に手放す事より活用できる物なら・・・
と思われている方にご提案があります。

自分達が将来移住する事も無いようでしたら
賃貸入居者に自由にDIYリノベーションをしても
良い条件を付けて格安家賃で賃貸で貸す事で
維持費も回収できます。
大切なご実家を入居者が住みながら管理してくれ
ます。
昨今のDIYブームで若い夫婦がリノベーションを
して自分好みの雰囲気の住まいにしたいという
需要も増えてます。

住まいに関する新しい需要と供給のバランスが
取れだすと空き家も減少していくと思います。
古き良き物を活用していく事で解体、廃棄しな
くてもよくなります。

このビジネスモデルを広めて地域の不安の種に
なっている空き家問題が解消されれば嬉しく思
います。
「空き家」を有効活用していくビジネスを私は
これからご提案していきます。
もし、共感やご賛同いただける方々がいらっし
ゃるようでしたら
ぜひ、皆さんのご協力やご意見を頂ければ嬉しく
心強く思います。

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