Palus Style〜ひとり暮らしを楽しむ〜

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私、palusが所有する不動産投資状況の進捗を何かの参考までにとまとめた《不動産日記》

今回、というか今月は･･･

「久方ぶりに満室状態で何にも無い平和な月でしたよぉ〜！！」
毎日毎日、不動産会社からの報告メールに怯える日々だけど、今月は不動産会社からのメールは無いみたいで一安心。
※満室状態の時に不動産会社からのメールは、高確率で退去者の報告メールだから。

で、今月はメールをチェックしていただけ･･･って言われるとそうでもなくて

「確定申告の準備を少しずつ進めていましたよ」

各月の経費をエクセルで計算。
前回は初めての確定申告って事もあったけど、ほぼ丸一日かけて情報の整理をして相当苦労したから、今の内に進める事に。
そこで気付いたのが･･･

「今年の退去者は10月時点で4件だったって事だね」
昨年は半年で3件だった訳だから、退去者のペースとしては悪くはない。

9部屋あって4件の退去者、一ヶ月以内（一件だけほぼ一ヶ月ってのがあってけど）で新入居者が決まっている現状を考えると･･･
8回分の家賃収入が無かったと仮定して良さそう（一ヶ月分はフリーレント分でこちらの負担だから）
すると･･･

8回(ロス分)÷108回(完全満室状態の場合)×100=7.40%　これがロス分だから
100%-7.4%=92.6%って事で･･･

「今年の稼働率は92.6%って考えても良さそうかな！」
※家賃収入が無いフリーレント分は稼働してないのも同義だと思うから、ここでの稼働率計算は何回家賃収入があったか･･･で計算したいと思う。

で、この稼働率が良いのか悪いのかで言うと、勉強した本では「85%でシミュレーションせよ」ってあったし、去年は同じ計算式で行くと約77%だから、相当良い数字ではないかと思う。

もっとも、後二ヶ月を今月のように無事に過ごせる事が大前提だから気は抜けないけど、今年は後一回の退去者があったとしても、稼働率は約90.7%だから良い一年だったと言えそう。




「不動産投資に興味がある人は本を読んで勉強して始めてみるのはどうかな！」

私、palusが所有する不動産投資状況の進捗を何かの参考までにとまとめた《不動産日記》

さて、前回というか前月は残念な事に8/31付けをもって、退去者が出てしまうお知らせ･･･って感じ。

で、前回の記事を書いたのが、8/31の午前4時頃。
その数時間後･･･

「9月中旬頃に入居希望で申し込みがありました！」

･･･と、まぁスグに入居申込のお知らせが。
入居審査も順調に進み、無事に入居成約！

入居までの展開は、前回に予想した通りで転勤シーズンだし、決まる可能性は高いと思ってた。
思ってたんだけど･･･

「今回の入居者様は学生さんのようでして･･･」
勿論、個人情報だから詳細を書く事は出来ないんだけど、この時期に何故に学生さんが入居してくるのかは謎。
謎だけど、入居してくれるのは万々歳。
出来れば卒業後も引っ越さずに近場で就職を決めてもらいたいものだ。

入居に関しては、予想とは違う形だけど、いつも通りにスグに決まってくれたんだけど、退去者の方はと言うと、こちらは予想を外し、退居のお知らせは無し。

「つまり満室状態に元通りってワケだね！」
一回の入退居で、二ヶ月分の家賃負担（一ヶ月分は経費になるけど）があるから、そもそも退居者が出ない事が理想なんだけど、それでも入居がスグに決まってくれるのは嬉しい。

前回に立てた目標設定は、満室状態を三ヶ月維持！
まぁ、自力でどうこうするものじゃないから、目標というか理想だけど、なんとか三ヶ月を維持したいなぁ･･･。




「満室状態は嬉しいけど、いつ退居のお知らせが届くか、毎日が不安の連続ですよ」

私、palusが所有する不動産投資状況の進捗を何かの参考までにとまとめた《不動産日記》
はてさて、今月はというと･･･

7月に《入居確定！改めて満室経営に》
･･･なんてまとめてたワケなんだけど、こう書いた2日後の出来事。

「残念ながら8/31で退去者の申し出がありました･･･」
本当に残念なお知らせが。

で、入居募集の案内は8/1時点で出すみたいだけど、現在が丁度8/31で、未だに入居の申込みは無い状態。

「いや、まぁ入居者がまだいる状態だったら、そりゃ決まりにくいよね」
それは分かるんだけど、ちょっと焦ってしまう気持ちも生まれてしまうワケで。

だけどもう、9月に突入する。
9〜10月と言えば、転勤シーズンだから入居の可能性も割とあるんじゃないだろうか。
逆に言えば･･･

「退去者がまた出る可能性もあるって事なんだけどね･･･」
そうならないように祈るしかないワケなんだけど、今ちょっと気になる事が。

確かに我が物件は、空室期間が1ヶ月以上ってのは今まで無いんだけど･･･

「満室期間が3ヶ月以上続いた事も無いんですよね！」
取り敢えず目標は3ヶ月以上の満室状態かなぁ･･･。




「それにしても、退去者の案内は毎回毎回、胃が痛くなるよ･･･」

「不動産投資を始め、大体一年が経ったから振り返りをしてみようかな」

私、palusが所有する不動産投資状況の進捗を何かの参考までにとまとめた《不動産日記》
今月は一年が経過したので、振り返りと今月はどうなったかを。


＜今月の出来事＞

《入居確定！改めて満室経営に》

さて前回に、入居の申し込み
入り、入居審査に入るって話だったんだけど･･･

「無事に審査と契約がまとまって入居が決まりました！」
コレで改めて満室状態になった。
入居が決まりにくい時期だったけど、今回も一ヶ月以内の入居が決まって一安心といった所。


《再び税務署へ》

昨年の確定申告でまとめた領収書をどうにかしようとクリアファイルを購入。

こういうタイプ。一冊で一年分の領収書を勘定項目別にまとめる事でキレイに整理が出来た。

で、整理の最中に･･･
「あれ？見たことの無い領収書が出てきたぞ？」
それは火災保険の領収書で、もしやと思うと地震保険とごっちゃになっていて、去年の確定申告では経費として加えていなかった。

気になるその額は･･･

「ご、ごじうまんえん･･･」
50万円以上もあった。
火災保険って10年単位の契約で、一括で支払っていたから高額になっていたんだけど、流石にこの額になると税務署に行って修正をしなくてはならないだろう。
で、気付いた翌日に税務署へ行くと･･･

↓

「10年分の保険の場合、10分割した額を毎年の経費として計上する事になります」
って言われた。
つまり毎年、約5万円を経費として計上する事が出来るように。
行ってて良かった税務署。


と、まぁ自業自得なトコもあるけど、今月も色々と大忙し。
さて、それではこの一年の振り返りをざっくりとしていきますか。

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「今月も･･･まぁ、色々とありましたよ」

私、palusが所有する不動産投資状況の進捗を何かの参考までにとまとめた《不動産日記》
さて、今月は･･･

＜電柱敷地料お支払について＞

「何コレ？」
こんな名前の書類が自宅に届いた。

「電柱敷地料お支払について」って事は･･･

「え！？電柱を設置するのにも、お金がかかるの！？いくら支払うの！？」
ってか、不動産会社から電柱代がかかるなんて聞いてないんだけど！

なんて事を思って、ドキドキしながら書類を見ていると･･･

《私の土地に設置している下記の物件について、引き続き使用することを承諾します。》
コレって･･･

「逆か！こっちが電気会社から設置料をもらえるのか！！」
これは嬉しいサプライズ。

所有不動産の敷地内には二本の電柱があるみたいで、二本で別々の費用がもらえるみたい。
といっても、費用は約2,200円と約1,500円と決して高くは無いんだけど･･･。
早速、書類にサインをして返信。
振込を楽しみにするとしよう。


＜入居の申し込みがあったんだけど＞




さて、前回に退居者が出て、6月〜8月って実績として入居者が決まらない《魔の期間》って書いたんだけど･･･

仕事中に電話があって･･･

「空き室に入居の申し込みがありました。詳細はメールでお送りします」

「･･･？今までは後でメールなんて無かったんだけど？？」

そう思って、メールを見てみると･･･

《交渉内容》礼金2ヶ月

「えっ！ホントに！？」

コレってどういう事かってーと、オイラのアパートって敷金礼金がゼロってのが入居者獲得の為のサービス部分だったりするんだけど、仲介業者が入居者様に「礼金として2ヶ月分払ってね」とした上で、入居の申し込みを決めたって事。

「まぁ、こっちとしては入居者を決めてくれれば何も問題無いんだけど･･･」

それにしても、この入居が決まりにくい時期で、礼金を二ヶ月を取っても、入居を決めてくれるだけの魅力が所有不動産にはあるのか･･･。
それとも、地域に人口が増えたから入居が決まりやすくなっているのか･･･。

なにはともあれ、嬉しい展開には違いない。
もっとも、今から審査に入るみたいだから、いつぞやのように《審査から落ちました》なんて事もあるかもしれない。
まぁ、礼金2ヶ月を払ってくれるような入居者様だったら大丈夫かな。


さて、来月はいよいよ《家賃収入が入って一周年》
次回は不動産投資をして、収支はどういう状況になっているかをまとめてみたいと思う。



「まぁ、今のとこそんなに儲かっている感じじゃないッス」

「さて、税金はともかく入居者状況は順調だったマイアパートだけど、今月は退去者のお知らせがありました･･･」

そう、今回ばかりは『今までの入退去状況から、今回も一ヶ月以内に決まるだろうなぁ』なんて気軽には構えていられない状況でして。

と言うのも、マイアパートの過去の入退去事情を紐解くと、空き室期間は最長で三ヶ月。
で、その三ヶ月の空室を埋める為に家賃を下げて、入居を決めた･･･という背景があるようで。

問題はその三ヶ月って言うのが･･･

「６月〜８月なんだよね･･･」

つまり、過去の実績から考えると今の時期だけは《空室が埋まらない実績》がある期間って事になるから、楽観視は出来ない状況。

さらに楽観視出来ない状況もあって･･･。
連絡があったのは5月の上旬で、退居は5/31（つまり今日）

で、退居の連絡があった5月の上旬の段階から「募集をかけておきますね〜」
という案内が。

で、今日にでも不動産サイトをチェックしてみると･･･

「え〜っと･･･空室が三部屋･･･？」
あ、でも一人が検討中とかって出てた。

「う･･･他の不動産サイトでは空室が二部屋って事になってる」
また、以前の時のように誤情報が掲載されている状況。

初回はともかく、今まではほぼ入居が一ヶ月以内には決まっていたから、募集に関する管理会社へのクレームは入れていない。

けど、6月中旬にもなって入居のお知らせが無かったら全不動産サイトの掲載状況をチェックして不動産会社へ修正の連絡を入れなくては。

「でも最近は激務が続いて、のんびりと不動産サイトをチェック出来るリアル時間が無いんだよなぁ･･･」



「これから不動産投資を検討される方へ･･･なかなか何も起こらない順調な期間ってのは少ないですよ･･･」

「うぅ･･･前回の更新から早一週間かぁ」

仕事の方が最近になって激務すぎて
（出勤日）
「朝7時出勤」→「夜10時頃に帰宅」→「翌日の仕事の準備」→「寝る」→「朝7時出勤」（以下、ループ）

（休日）
「10時頃に起床」→「仕事の準備」→「職場に顔出し」→「なんだかんだ言って作業」→「夜10時頃に帰宅」

「いや大丈夫なんだけど、ゲームとか全然出来ないッス」

モンストに至っては、連続ログインが途切れる始末･･･。
ってなワケで、コチラの更新が途切れがちなのは、そういった背景でして。


今回は、palusの所有する不動産（アパート一棟9部屋）の2017年4月の進捗をまとめ。
前回っていうか先月にめでたく満室になったワケだけど･･･さて、今月は？

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「さて、今月も不動産状況をまとめるとしますか！」

palusの所有する不動産（アパート一棟9部屋）の2017年3月の進捗をまとめ。

よく不動産投資の本を読むと、所有すると後は管理会社任せになるから楽って話を聞く（見る）けど、とんでもない。

「ホント、毎月イベント続きですわ」

で、今月はというと・・・

�@確定申告
�A住所変更手続きで思わぬ出費
�B気になる今月の入退去者は・・・？

まずは、不動産投資初年度の確定申告。
よく税金がどうなるか分からない・・・という声は聞くけど、一つの参考にはなるかと思う。
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「ネット喫茶からこんにちは、palusの所有する不動産（アパート一棟9部屋）の2017年2月の進捗だよ」

引越しは何とか終わったけど、部屋の中はまだダンボールだらけだし、ネット環境を整えるための工事はまだだからネットも自宅で出来ないから、ネット喫茶から更新。

「キ、キーボードの音が部屋中に響くからやり辛い・・・」

だけど、今月はホントに色々とあったから外出してでもまとめたかった。

今月のテーマは「確定申告」と「転勤シーズン」
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「palusが所有する不動産（アパート一棟9部屋）の進捗日記・・・だから、完全に個人的な内容だよ」
不動産投資未経験者の方が、不動産購入後のイメージとなれば・・・。

さて、前回となる12月は、入居の申し込みがあったけど、審査に落ちてガッカリ・・・という感じだった。
さらに、「フリーレント分のpalusの負担を不動産会社への報酬として渡すコト」は連絡不要って伝えたんだけど、今月はどうなったか・・・。

「まぁ、今月も良いコトと悪いコトがあったよ」

今のところ「今月は特に何もありませんでした」・・・というコトが一切なく、毎月毎月、何かがあるって感じ。
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