Palus Style〜ひとり暮らしを楽しむ〜

前回に続き、インターネットで不動産物件を探す前に、押さえた方が良いポイントをいくつかまとめます。

都道府県と供給率と

何度も言うように、palusは「不動産は融資が重要」と思っています。
この為、購入する不動産物件の都道府県は当然ながら、融資可能エリアである事が求められます。
palusの場合（保証人無しで融資可能なオリックス銀行）は、以前にも挙げた・・・

※ お借入対象不動産の所在地は、原則として、首都圏（埼玉・千葉・東京・神奈川の各都県）・近畿圏（滋賀・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山の各府県）・名古屋市・福岡市に限らせていただきます。なお、首都圏・近畿圏については、東京・大阪の中心部までの公共の交通機関（電車・バス）を利用した所要時間が東京でおおむね1.5時間、大阪で1時間以内のエリアとさせていただきます。（ただし、上記地域内でも取り扱いを差し控えさせていただく場合がございます。）
※ お借入対象不動産は建築基準法およびその他法令の定めに合致していることが必要です。

と、こんな感じです。つまりpalusの選択肢は上記の都道府県となります（「道」は無いけど）

しかし、その前に地元や土地勘のある都道府県で自分の希望する融資条件（年利や保証人の有無、返済期限など）を探すのも良いです。
もしも、どこの都道府県でも良くて「でも、どこが良いんだろうか？とりあえず東京かな？」と考えている場合は

HOME'S不動産投資 ＞ 見える！賃貸経営
をまずチェックする事をオススメします。

こんな感じで、全国平均の賃貸用住宅の空室率が7/10時点では「19.0％」という目安が分かります。
色が薄い県であれば、やはり東京が人口も多く、空室率も一番低い事が分かります。
また都道府県を選んだら、その中の市町村別にもデータが出てきます。
あくまで目安（岡山県などは、岡山市が抜けていたりする）としては、素晴らしいと思います。

他にも参考となるのが・・・
人口増加都市
でしょうか。こちらは、毎年の人口推移が分かります。都道府県は勿論、市町村単位で見る事が出来る為
例えば、福岡県で見ると人口の多い「福岡市（博多区がある所）」と「北九州市」を比較すると
福岡市は年々、人口が増加していますが、北九州市では人口減少の傾向がある事が分かります。

他にも、大きな商業施設（イオンなどのショッピングモール）のオープン予定情報を調べたり
都道府県の再開発計画をチェックして、その近辺の不動産を探すのも良いと思います。

そこで、気になる都道府県の目星をつけて、そこの不動産会社を探してメールでも良いので連絡を入れて
自分の融資条件を確認すると、その後の不動産物件探しがスムーズに行く事でしょう。

都心（大都市）か郊外（地方）か

「じゃ、空室率の低い東京や、人口と空室率のバランスが取れている大都市を選んでみよう」
とは、一概には言えません。
郊外（地方）を選ぶ十分過ぎるメリットだってあります。

【都心（大都市）】
《メリット》東京を例に出します。東京を悪く言うつもりが無い事もご了承下さい。

よく「東京は家賃が高い」と言いますが、コレは不動産投資をしようとする我々からすると、むしろメリットです（家賃収入が多く入る上、家賃を下げる限界ラインも地方よりも高い為）
さらに「東京のアパートは狭い」等とも言われますが、コレも我々からすると、建物面積が狭いのだから必要となる設備の修繕が少なく済むと言えます。
他にも人口が多いのですから、需要も高く（実際、上記のように空室率は最も低かったですよね？）不動産投資最大のリスクである「空室リスク」が少なく済みます。

《デメリット》

「物件が高い」です。物件が高いという事は、当然利回りが低くなってしまう事になります→儲けが少なくなる。
他には「固定資産税」なども高く付きます。
前者はイニシャルコスト、後者はランニングコストがそれぞれ高くつく傾向にあります。
最も後者は上記の通り、修繕費が少なく済む可能性もあります。

つまり「リスクは低いけど、儲けも少ない」特徴があると言えます。

【郊外（地方）】
《メリット》

「物件が安い」です。都市部のデメリットは逆で、利回りが高く見積もれます→儲けの幅が大きくなる。
他には室内設備（家具）を変えるだけでも、空室率への影響が都心部よりも大きいです（東京では設備が充実した部屋も多く、目新しさが無い設備も郊外だと注目を集める場合もあります）

《デメリット》

こちらも都心部とは逆で「人口が少なく、減少のリスクもある」という点が大きいです。
当然、空室率が高くなり、儲けが少なくなる可能性も高くなります。
また、車社会という所も多く、駐車場が無い物件は話にならない・・・という所もあります。

こちらは「儲けも見込めるが、リスクも高い」と言えます。


「とにかくリスクを抑えたい。それが一番」という方は、都心部を。
「さっきの人口増加都市で人口や推移を見て、分析して賢い選択をして儲けを増やす」という方は、郊外が良いです。

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