2016年07月04日
不動産投資の種類（一棟・区分マンション、新築・中古のメリットとデメリット）
不動産投資に興味を持って、いざ物件を探そうにも
「何か色々な種類の建物がある」って事に気付きます。
アパートやマンションもあれば、一軒家もあります。
マンションに至っては、その中の一室（区分マンション）なんてのもありました。
さらに言えば、駐車場やホテル、工場に倉庫、寮専用、コインロッカー、事務所など、様々な種類があります。
しかし、不動産投資を始めようとする方は、最初に挙げた「アパートorマンションの一棟」「マンションの区分（一室）」のどれかを始めようとする事になると思います。
「一軒家」のやり方も、話題になってますがコチラは不動産に慣れた方がやるべきだと思います。
または既に一軒家を所有していて、不動産賃貸に利用するか、ですね。
今回はpalusが思った各種のメリットとデメリットをまとめます。
palusも購入した、一棟モノですね。簡単に言えば、土地と建物を丸ごと購入するものです。
《メリット》
①収支面
一棟だと、当然ながら部屋が複数あります。なので入居者が引っ越したとしても、ダメージが少ないと言えます。
仮に家賃4万円で5部屋あったとして、一人引っ越しても20万円から16万円に下がるだけで済みます。
つまり、収益が安定していると言えます。
②管理面
建物ごと自分の物です。「完全に我が城」です。だから、内装変更・リフォームとかも結構自由に出来ます。
自分で管理するなら大変ですが、管理会社にお任せする事も出来ます。
③資産価値
土地ごと我が物になります。だから建物が古くなっても一定以上の価値が残ります。
さらに言えば建て替えなんて手も使えます。
《デメリット》
①収支面
購入に掛かる費用が、区分よりも高く付く事が多いです。区分も高い物もありますけどね。
palusは800万円も・・・。もっと言えば、不動産取得税とかあって結局900万円以上払う事になるんですけどね
②管理面
一室だけでなく、全室かつ建物全体の清掃も管理会社にお任せする訳ですから、当然お高く付きます。
自分で管理するにしても、管理会社の代わりにやっていたのでは専業でなくては難しいですよね。
少なくてもサラリーマンでは、かなり困難だと思います。
また建物の不備があった時に修繕費も高く付きます（水道管やエレベーターなど）
③資産価値
昨日に挙げた通り、地震や火災で全壊、全損した時のダメージが大きいです。
《最終的に》
palusは最初「初めてだし区分からやろう」と思っていましたが、不動産購入にあたっては
かなりの手間がかかる事も勉強済みでした。2ヶ月掛かる事はザラで、palusが探した物件の一つに至っては
年末に引き渡し予定なんて物件もありました。
だったら、一回の購入で全てを終わらせようと思い、思い切って一棟アパートにしました。
マンションでなくアパートにした理由は、palus自身がアパート住まいに慣れていて住む方々の気持ちが分かる事と
マンションの場合、水道設備やエレベーター設備などの修繕費用が高く付く事が想定出来た為です。
大体、3階以上の建物の場合、水道設備で高く付く事が多いので、二階建てに抑えました。
また仮に5,000万円の一棟と5,000万円分のマンション区分（仮に5室）と比較した時、手元に残る資産価値も一棟の方が高いと判断しました。
こちらも人気の投資スタイル。特に新築ではサブリースという家賃保証システムも人気ですね。
個人的には新築区分でサブリースの家賃保証はオススメしていませんが・・・。
こちらに関しては後日にまとめます。
《メリット》
①収支面
少額から始める事が出来るので「試しにやってみよう」という方にはピッタリで、100万円台からローン無しで購入出来る物件もあり、失敗した時のリスクも低いと言えます。
②管理面
完全オマカセ。これ以上、楽な事は無いですね。
③資産価値
区分マンションの良い所の一つとして、立地が良い点があります（勿論、物件によります）
大都市の駅から徒歩5分圏内なんてのもザラでした。
こうなると入居者がすぐ付く事も容易に想像付きます。
家賃などの関係で一概には言えませんが、優位には違いありませんよね。
さらに言えば、場所を分散させる事も出来ます。5,000万円で5部屋持ったとして
「大阪」「名古屋」「福岡」「東京」「宮城（仙台）」等で分散させる事も可能で、その場合、地震リスク対策にもなります。
《デメリット》
①収支面
少額投資って事はリターンが少ないって事です。上記の100万円台から・・・ってのは逆に言えば
良くて利益が年に20万円前後って事です。勿論、コレでも銀行への預金と比較しても相当スゴい数字です。
②管理面
管理費と修繕積立金が高い場合が多く、数万円かかる物件もザラです。
退去者が出ても、この費用は払う必要があります。
つまり退去リスクが一棟よりも高いと言えます。
勿論、上記の通りに「サブリース」と言う家賃保証システムもあるにはあります。
③資産価値
土地が無く、売る頃には築年数もかなり経過しているマンションの一室がどれほどの価値があるか・・・と言えます。
勿論、立地が凄く良い物件の価格は落ち辛いと言えます。
例えば現時点で探してみると、築39年で、約3,600万円なんて物件もあります。
仮に「よし、初めてだし、区分マンションにしよう」と思っても、今度は「新築物件」か「中古物件」にすべきかで悩みます。
◇新築物件◇
《メリット》
①収支面
資産価値が高いと金融機関から評価され、物件の価格は高くても、自己資金は低くても購入出来る上
長期ローンを組む事も出来るので、安定した収益が期待出来ます（短期ローンだと、毎月の返済に追われる事に）
②管理面
日本人って新築ブランドに弱く、多少悪い立地でも、新築だからって理由で入居が決まる事もしばしば。
さらに、上記の通りで区分マンションでも新築の場合、手間がかからない為か安い場合も多いです。
さらにサブリースという家賃保証システムも人によっては、安心と考える方も多い事でしょう。
③資産価値
できたてホヤホヤです。相当な何かが無い限り、設備が壊れる事も数年は大丈夫でしょう。
《デメリット》
①収支面
当然、物件の価格が高いから、トータルで見た時の収支が思ったより低い事も考えられます。
上記のように、長期ローンを組む事も可能ですが「長期に渡り年利を払う」という事にも繋がります。
具体例で行くと、仮に・・・「3,000万円の借入で、年利が3%で固定の場合」
30年だと、総支払額は「45,533,001円」となります（何と50％以上も利子を払っている事に！）
20年だと、総支払額は「39,930,888円」となり
10年だと、総支払額は「34,761,798円」となります。
「ローンは長ければ長い程良い」って訳では無いんですね。
②管理面
築年数が経過すると共に、管理費や修繕積立金がどんどん値上げしていく事が想定されます。
物件によるので、一概には言えません。
③資産価値
年々、建物価格が下落してきます。その減価幅は中古物件よりも大きい事が想定されます。
とは言え、新築で購入したら築10年の時には、ローンが大体3分の1は終了していますよね？
って事は、建物価格がそれよりも落ちていなかったら、売却益が出る可能性が高いとも言えます。
実際、こういう形で売却益を出すやり方は、ある程度確立されているようです（不動産会社の人から聞きました）
◇中古物件◇
palusも購入したのが中古物件となります。新築って競争率も高く、狙ったのが買えなかったってのもありますが
お買い得感があるのが、中古物件だと思ったんです。
後日にするサブリースの話にも直結しますが、新築物件って「よく新聞やテレビCM、街頭広告が出てます」よね？
それって、どれ位の費用が掛かっているんでしょうか？
さらっと、街頭広告で調べてみると（渋谷区の一例）
デジタル形式：7日間9：00～24：00で1時間あたりの放送回数が4回で100万円。
ボード形式：2週間掲示→制作費650万円、広告料金600万円。
コレよりも、もっと高い所もあります。
ついでに、新聞の一面広告料金も調べてみると・・・
段数15段が一面広告になるとして、いわゆる4大紙（産経・毎日・読売・朝日）で約2,000万円～4,000万円以上するようです。
さらにテレビCMの費用を調べてみましょうか（一例）
15秒のテレビCM一本での費用は制作費も入れると、タレント費用や視聴率に左右されるにしても
3,000万円以上する事もザラみたいです（特にタレント費用が大きいようで、人によっては一億以上って・・・）
これらの宣伝費って、どこで回収しているのでしょうか？
そりゃ、不動産物件の価格に加味されていると考えて良いでしょう。
広告を掲載していない新築物件ってのもあるとは思いますが、どの物件が広告が出ていないから宣伝費が入っていないかなんて分かりません。
こういう事例を知ってしまうと新築物件を選ぼうとは思えませんでした。
palusが新築区分マンションをオススメ出来ないと言っている理由がコレです。
・・・おっと、中古物件のメリットとデメリットでしたね。
《メリット》
①収支面
・お買得物件と出会える可能性が高い。
→中古物件って、不動産会社とは別の売る人が居るから成立するんですよね？
だったら、上記のような宣伝費って大きな影響がなくなってきます。
一般的な仲介費用は400万円を超えると、売買価格の3％×6万円に消費税って感じです。
ちなみに200万円より高く、400万円以下の場合は4％+2万円で
200万円以下の場合は5％が相場です。
この範囲内に収まっているのであれば、大きくお買い得感が失われるって事は無いと判断出来ます。
・物件価格や条件によっては、新築以上の利益が出る。
→新築物件より安いのは明白なので、利益が出やすいです。
②管理面
管理会社に任せるとしても、こればかりは新築に明確に劣りますので、管理面のメリットは無いと言っても良いです。
③資産価値
人や物件によっては、相場よりも安い価格で売りに出ている物件が確かに存在します（スグに売れてしまって買えない場合も多いですが）
《デメリット》
①収支面
築年数が経過すると、家賃を下げての対策、修繕費などがかかってきます。
いくらお買得物件とは言え、これらから逃れる事は出来ません。
②管理面
上記の通り、修繕費がどんどんかかってきます。palusの物件も約15年に一度は、全体塗装と雨漏り対策で200万円は掛かることを想定しております。
また、中古物件って一概には言えませんが、タチの悪い入居者が住んでいる可能性も高く、トラブルも多いです。
（要は家賃が低いので、相応の人が住んでいる可能性があります。あまりこんな事は書きたく無いですが・・・）
③資産価値
・耐震基準
→築年数によっては「耐震基準」と言って、1981年5月よりも前に建てられた物件は旧基準、6月より後は新基準となります。
どういう事かと言うと「旧基準は震度5程度以上の地震に耐えうる」「新基準は震度6強以上の地震で倒れない」とあります。
旧基準の方が、築年数経過もあって当然安いですが、地震大国の日本ではどこが被災するかなんて想定出来ませんよね。
・目に見えない不備がある可能性がある
→例えば水道管等は、購入時に状態を見るなんて事は難しいですよね。でも購入してスグに破裂しないなんて言い切れません。
新築や築浅ではこういった事例は少ないですが、築古物件なら実例もある話です。
要するに修繕の手間と費用が掛かるんです。
簡単ではありますが、区分マンションと一棟モノ、さらに新築と中古で分類してメリットとデメリットを説明してみました。
これから、不動産投資を始めようとする方に、少しでも参考になれば幸いです
「何か色々な種類の建物がある」って事に気付きます。
アパートやマンションもあれば、一軒家もあります。
マンションに至っては、その中の一室（区分マンション）なんてのもありました。
さらに言えば、駐車場やホテル、工場に倉庫、寮専用、コインロッカー、事務所など、様々な種類があります。
しかし、不動産投資を始めようとする方は、最初に挙げた「アパートorマンションの一棟」「マンションの区分（一室）」のどれかを始めようとする事になると思います。
「一軒家」のやり方も、話題になってますがコチラは不動産に慣れた方がやるべきだと思います。
または既に一軒家を所有していて、不動産賃貸に利用するか、ですね。
今回はpalusが思った各種のメリットとデメリットをまとめます。
アパートorマンションの一棟
palusも購入した、一棟モノですね。簡単に言えば、土地と建物を丸ごと購入するものです。
《メリット》
①収支面
一棟だと、当然ながら部屋が複数あります。なので入居者が引っ越したとしても、ダメージが少ないと言えます。
仮に家賃4万円で5部屋あったとして、一人引っ越しても20万円から16万円に下がるだけで済みます。
つまり、収益が安定していると言えます。
②管理面
建物ごと自分の物です。「完全に我が城」です。だから、内装変更・リフォームとかも結構自由に出来ます。
自分で管理するなら大変ですが、管理会社にお任せする事も出来ます。
③資産価値
土地ごと我が物になります。だから建物が古くなっても一定以上の価値が残ります。
さらに言えば建て替えなんて手も使えます。
《デメリット》
①収支面
購入に掛かる費用が、区分よりも高く付く事が多いです。区分も高い物もありますけどね。
palusは800万円も・・・。もっと言えば、不動産取得税とかあって結局900万円以上払う事になるんですけどね
②管理面
一室だけでなく、全室かつ建物全体の清掃も管理会社にお任せする訳ですから、当然お高く付きます。
自分で管理するにしても、管理会社の代わりにやっていたのでは専業でなくては難しいですよね。
少なくてもサラリーマンでは、かなり困難だと思います。
また建物の不備があった時に修繕費も高く付きます（水道管やエレベーターなど）
③資産価値
昨日に挙げた通り、地震や火災で全壊、全損した時のダメージが大きいです。
《最終的に》
palusは最初「初めてだし区分からやろう」と思っていましたが、不動産購入にあたっては
かなりの手間がかかる事も勉強済みでした。2ヶ月掛かる事はザラで、palusが探した物件の一つに至っては
年末に引き渡し予定なんて物件もありました。
だったら、一回の購入で全てを終わらせようと思い、思い切って一棟アパートにしました。
マンションでなくアパートにした理由は、palus自身がアパート住まいに慣れていて住む方々の気持ちが分かる事と
マンションの場合、水道設備やエレベーター設備などの修繕費用が高く付く事が想定出来た為です。
大体、3階以上の建物の場合、水道設備で高く付く事が多いので、二階建てに抑えました。
また仮に5,000万円の一棟と5,000万円分のマンション区分（仮に5室）と比較した時、手元に残る資産価値も一棟の方が高いと判断しました。
マンション一室（区分マンション）
こちらも人気の投資スタイル。特に新築ではサブリースという家賃保証システムも人気ですね。
個人的には新築区分でサブリースの家賃保証はオススメしていませんが・・・。
こちらに関しては後日にまとめます。
《メリット》
①収支面
少額から始める事が出来るので「試しにやってみよう」という方にはピッタリで、100万円台からローン無しで購入出来る物件もあり、失敗した時のリスクも低いと言えます。
②管理面
完全オマカセ。これ以上、楽な事は無いですね。
③資産価値
区分マンションの良い所の一つとして、立地が良い点があります（勿論、物件によります）
大都市の駅から徒歩5分圏内なんてのもザラでした。
こうなると入居者がすぐ付く事も容易に想像付きます。
家賃などの関係で一概には言えませんが、優位には違いありませんよね。
さらに言えば、場所を分散させる事も出来ます。5,000万円で5部屋持ったとして
「大阪」「名古屋」「福岡」「東京」「宮城（仙台）」等で分散させる事も可能で、その場合、地震リスク対策にもなります。
《デメリット》
①収支面
少額投資って事はリターンが少ないって事です。上記の100万円台から・・・ってのは逆に言えば
良くて利益が年に20万円前後って事です。勿論、コレでも銀行への預金と比較しても相当スゴい数字です。
②管理面
管理費と修繕積立金が高い場合が多く、数万円かかる物件もザラです。
退去者が出ても、この費用は払う必要があります。
つまり退去リスクが一棟よりも高いと言えます。
勿論、上記の通りに「サブリース」と言う家賃保証システムもあるにはあります。
③資産価値
土地が無く、売る頃には築年数もかなり経過しているマンションの一室がどれほどの価値があるか・・・と言えます。
勿論、立地が凄く良い物件の価格は落ち辛いと言えます。
例えば現時点で探してみると、築39年で、約3,600万円なんて物件もあります。
新築か中古か
仮に「よし、初めてだし、区分マンションにしよう」と思っても、今度は「新築物件」か「中古物件」にすべきかで悩みます。
◇新築物件◇
《メリット》
①収支面
資産価値が高いと金融機関から評価され、物件の価格は高くても、自己資金は低くても購入出来る上
長期ローンを組む事も出来るので、安定した収益が期待出来ます（短期ローンだと、毎月の返済に追われる事に）
②管理面
日本人って新築ブランドに弱く、多少悪い立地でも、新築だからって理由で入居が決まる事もしばしば。
さらに、上記の通りで区分マンションでも新築の場合、手間がかからない為か安い場合も多いです。
さらにサブリースという家賃保証システムも人によっては、安心と考える方も多い事でしょう。
③資産価値
できたてホヤホヤです。相当な何かが無い限り、設備が壊れる事も数年は大丈夫でしょう。
《デメリット》
①収支面
当然、物件の価格が高いから、トータルで見た時の収支が思ったより低い事も考えられます。
上記のように、長期ローンを組む事も可能ですが「長期に渡り年利を払う」という事にも繋がります。
具体例で行くと、仮に・・・「3,000万円の借入で、年利が3%で固定の場合」
30年だと、総支払額は「45,533,001円」となります（何と50％以上も利子を払っている事に！）
20年だと、総支払額は「39,930,888円」となり
10年だと、総支払額は「34,761,798円」となります。
「ローンは長ければ長い程良い」って訳では無いんですね。
②管理面
築年数が経過すると共に、管理費や修繕積立金がどんどん値上げしていく事が想定されます。
物件によるので、一概には言えません。
③資産価値
年々、建物価格が下落してきます。その減価幅は中古物件よりも大きい事が想定されます。
とは言え、新築で購入したら築10年の時には、ローンが大体3分の1は終了していますよね？
って事は、建物価格がそれよりも落ちていなかったら、売却益が出る可能性が高いとも言えます。
実際、こういう形で売却益を出すやり方は、ある程度確立されているようです（不動産会社の人から聞きました）
◇中古物件◇
palusも購入したのが中古物件となります。新築って競争率も高く、狙ったのが買えなかったってのもありますが
お買い得感があるのが、中古物件だと思ったんです。
後日にするサブリースの話にも直結しますが、新築物件って「よく新聞やテレビCM、街頭広告が出てます」よね？
それって、どれ位の費用が掛かっているんでしょうか？
さらっと、街頭広告で調べてみると（渋谷区の一例）
デジタル形式：7日間9：00～24：00で1時間あたりの放送回数が4回で100万円。
ボード形式：2週間掲示→制作費650万円、広告料金600万円。
コレよりも、もっと高い所もあります。
ついでに、新聞の一面広告料金も調べてみると・・・
段数15段が一面広告になるとして、いわゆる4大紙（産経・毎日・読売・朝日）で約2,000万円～4,000万円以上するようです。
さらにテレビCMの費用を調べてみましょうか（一例）
15秒のテレビCM一本での費用は制作費も入れると、タレント費用や視聴率に左右されるにしても
3,000万円以上する事もザラみたいです（特にタレント費用が大きいようで、人によっては一億以上って・・・）
これらの宣伝費って、どこで回収しているのでしょうか？
そりゃ、不動産物件の価格に加味されていると考えて良いでしょう。
広告を掲載していない新築物件ってのもあるとは思いますが、どの物件が広告が出ていないから宣伝費が入っていないかなんて分かりません。
こういう事例を知ってしまうと新築物件を選ぼうとは思えませんでした。
palusが新築区分マンションをオススメ出来ないと言っている理由がコレです。
・・・おっと、中古物件のメリットとデメリットでしたね。
《メリット》
①収支面
・お買得物件と出会える可能性が高い。
→中古物件って、不動産会社とは別の売る人が居るから成立するんですよね？
だったら、上記のような宣伝費って大きな影響がなくなってきます。
一般的な仲介費用は400万円を超えると、売買価格の3％×6万円に消費税って感じです。
ちなみに200万円より高く、400万円以下の場合は4％+2万円で
200万円以下の場合は5％が相場です。
この範囲内に収まっているのであれば、大きくお買い得感が失われるって事は無いと判断出来ます。
・物件価格や条件によっては、新築以上の利益が出る。
→新築物件より安いのは明白なので、利益が出やすいです。
②管理面
管理会社に任せるとしても、こればかりは新築に明確に劣りますので、管理面のメリットは無いと言っても良いです。
③資産価値
人や物件によっては、相場よりも安い価格で売りに出ている物件が確かに存在します（スグに売れてしまって買えない場合も多いですが）
《デメリット》
①収支面
築年数が経過すると、家賃を下げての対策、修繕費などがかかってきます。
いくらお買得物件とは言え、これらから逃れる事は出来ません。
②管理面
上記の通り、修繕費がどんどんかかってきます。palusの物件も約15年に一度は、全体塗装と雨漏り対策で200万円は掛かることを想定しております。
また、中古物件って一概には言えませんが、タチの悪い入居者が住んでいる可能性も高く、トラブルも多いです。
（要は家賃が低いので、相応の人が住んでいる可能性があります。あまりこんな事は書きたく無いですが・・・）
③資産価値
・耐震基準
→築年数によっては「耐震基準」と言って、1981年5月よりも前に建てられた物件は旧基準、6月より後は新基準となります。
どういう事かと言うと「旧基準は震度5程度以上の地震に耐えうる」「新基準は震度6強以上の地震で倒れない」とあります。
旧基準の方が、築年数経過もあって当然安いですが、地震大国の日本ではどこが被災するかなんて想定出来ませんよね。
・目に見えない不備がある可能性がある
→例えば水道管等は、購入時に状態を見るなんて事は難しいですよね。でも購入してスグに破裂しないなんて言い切れません。
新築や築浅ではこういった事例は少ないですが、築古物件なら実例もある話です。
要するに修繕の手間と費用が掛かるんです。
簡単ではありますが、区分マンションと一棟モノ、さらに新築と中古で分類してメリットとデメリットを説明してみました。
これから、不動産投資を始めようとする方に、少しでも参考になれば幸いです
 | 会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門 [ 志村義明 ] 価格:1,620円 |
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