Palus Style〜ひとり暮らしを楽しむ〜

palusが所有する不動産（アパート一棟9部屋）の進捗日記。

さて、前回・前月は・・・

「無事に満室になったど〜！！」

って話だったんだけど、アレを書いた直後。

そう、本当に直後に・・・


（電話コール）プルルルル・・・
「お世話になってます、◯◯不動産です、本日は退去者のご案内があり連絡をしました」

（・・・満室経営ってホントに難しいんだなぁ）

って感じだった。


さて、ここでpalusがざっくりとだけど、行ったシミュレーションについてお話しよう。

その前に、いつもオススメしている不動産の本がコチラ。

会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門 [ 志村義明 ] 価格:1,620円 (2016/11/26 20:31時点) 感想(2件)

この著者である志村先生の教えでは・・・
「稼働率は85%として考えよ」

ってのがあるんだけど、今回購入した物件って立地に自信があったから・・・

「別に稼働率90%で計算しちゃっても良いよねぇ〜」

・・・なんて思ってシミュレーションをしていたんだ。
あくまで、稼働率ね。


で、ここで言う稼働率ってのは、言い換えれば「家賃が入る月」って言葉に変換してみたいと思う。
（正確には20日分の家賃が入ったりするから違うけど、分かりやすく説明する為）

どういう事かってーと、本当にざっくり計算すると、palusのアパートは9部屋あるワケ。

では、年間の完全100%の収入=稼働率ってのは、9部屋×12ヶ月=108回分の家賃収入が入るって事と仮定しよう。
（さらに正確には1Fと2F、さらには部屋ごとでも家賃が異なるから、もうちょっと複雑な計算なんだけど）

で、大体4ヶ月経過して、退去者が3名。

すると、1人あたり2ヶ月分の負担（一ヶ月分が不動産会社、もう一ヶ月分がフリーレント・・・という名の広告会社への負担）
立地は良いみたいで、大体一ヶ月で二名は入ってきたから、仮に実質3ヶ月負担として・・・

「既に9回分の収入が無いワケでして・・・」

すると、稼働率が90％って計算はかなり現実的じゃないんだな。


だって、108回分の10％って10.8回。
仮に10回としても108回-10回=98回の家賃収入があって90％って前提。

既に9回分の家賃収入が無いってなると、99回分の家賃収入ってのが今の所の進捗というか予定。
（それも今後の退去者がいないって前提）

すると・・・志村先生の言う通り、85%でシミュレーションは考える方が確かに現実的かと思う。
（後、1部屋か2部屋は退去者が出るのは想定出来るから）

「はぅぅ・・・10年でローンを払い終わる計画だけど、11年の計画に修正すべきかなぁ・・・」

本に書いてある事って、著者の貴重な経験が凝縮されているって本当の事だったんだね・・・。
そんな事を痛感した、11月でした。

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「そういうワケだから、やっぱりこの本はオススメだね」
（稼働率以外にも、かなり参考になる考え方があるから個人的には必読本だね）