2018年10月03日
融資が厳しくなってるんですって...
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
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＜イベントのお知らせ＞
☆なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
6日（土）12時半～
定員１５名
１なおとさん
２わたくし
３そうさん
４Ｏ幡さん
５Ｆ原Ｈさん
６ＯＣさん
７児島大家さん
＜イベント一覧＞
１０月
6日（土）12時半～ なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）18時～21時 勉強会（水道関係）１日目
13日（土）17時半～19時半 勉強会（水道関係）２日目
20時～23時 飲み会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)
こんばんは。岡山大家です。
スルガ銀行の業務停止が報道されましたね。
不適切融資発覚、スルガ銀に一部業務停止命令へ
まぁこれだけ騒ぎになればしかたないですか...
でも、スルガ問題発覚後は、他行にシフト...
不動産業者、他行でも融資資料改ざん スルガ銀問題後も
結局、売らないと生きていけない業者。
きつい売上ノルマに追われる担当者。
お金を貸したい金融機関。
きついノルマに追われる行員...
利害の一致するキャストが揃って
自然発生的に物語ができちゃうんですな...
こういうのを防ぐには
全面的に門戸を閉じるのが一番。
今日、某銀行の方とお話ししましたけど
不動産向けの融資はかなり厳しいとか...
特に初めてのサラリーマンからの案件はＮＧだそうです...
まぁ確かに、物件の最終処分場ともいえる
ポータルサイトに出てる物件を
持ち込んでくることが大半でしょうから
まともな案件なんぞありゃしませんわね...
数十人、数百人もの熟練された方が検討して
選に漏れたのが最終処分場にいくんですから。
多くの人が食べあとの残飯を集めたようなもんです。
まともな人は残飯には手を出さないですよね。
残飯に対して融資を受けてしかも高額で買おうとする人がきたら
それは断ってあげるのが良心というもんですよ。
お互い苦い思いをすることになるんですから...
でも、たまにいい案件が持ち込まれることもあるそうで。
それを持ってくるのは
普通のサラリーマンでは無くて
歴も長くてしっかり運営されている大家さんだそう。
やっぱりそういうところに水面下で情報が流れるんですな。
勝つ人はどんどん勝っていく仕組みですよ。
物件はないわ、融資はでないわじゃ
これから始めようという人は大変だ...
早く始めていた人はよかったね～(^^;
でも、チャンスが無いわけじゃないよ。
まずは現金で買えるものからスタートすればいいね。
それで大家実績を１年２年と積めば
金融機関も見る目が変わってくるよ。
ちゃんと確定申告して
まともな決算書が３期も出れば
あとは物件次第でほぼ融資は出るね。
融資が厳しくなってるなんて言っても
出る人、出る物件には出るよ。
金融機関もちゃんとしたとこには貸したいから
貸したい先になれるように持って行かないとね。
そのためには時間がかかる。
焦らず、急がずですよ。
そして諦めないですな。
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
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＜イベントのお知らせ＞
☆なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
6日（土）12時半～
定員１５名
１なおとさん
２わたくし
３そうさん
４Ｏ幡さん
５Ｆ原Ｈさん
６ＯＣさん
７児島大家さん
＜イベント一覧＞
１０月
6日（土）12時半～ なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）18時～21時 勉強会（水道関係）１日目
13日（土）17時半～19時半 勉強会（水道関係）２日目
20時～23時 飲み会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)
こんばんは。岡山大家です。
スルガ銀行の業務停止が報道されましたね。
不適切融資発覚、スルガ銀に一部業務停止命令へ
まぁこれだけ騒ぎになればしかたないですか...
でも、スルガ問題発覚後は、他行にシフト...
不動産業者、他行でも融資資料改ざん スルガ銀問題後も
結局、売らないと生きていけない業者。
きつい売上ノルマに追われる担当者。
お金を貸したい金融機関。
きついノルマに追われる行員...
利害の一致するキャストが揃って
自然発生的に物語ができちゃうんですな...
こういうのを防ぐには
全面的に門戸を閉じるのが一番。
今日、某銀行の方とお話ししましたけど
不動産向けの融資はかなり厳しいとか...
特に初めてのサラリーマンからの案件はＮＧだそうです...
まぁ確かに、物件の最終処分場ともいえる
ポータルサイトに出てる物件を
持ち込んでくることが大半でしょうから
まともな案件なんぞありゃしませんわね...
数十人、数百人もの熟練された方が検討して
選に漏れたのが最終処分場にいくんですから。
多くの人が食べあとの残飯を集めたようなもんです。
まともな人は残飯には手を出さないですよね。
残飯に対して融資を受けてしかも高額で買おうとする人がきたら
それは断ってあげるのが良心というもんですよ。
お互い苦い思いをすることになるんですから...
でも、たまにいい案件が持ち込まれることもあるそうで。
それを持ってくるのは
普通のサラリーマンでは無くて
歴も長くてしっかり運営されている大家さんだそう。
やっぱりそういうところに水面下で情報が流れるんですな。
勝つ人はどんどん勝っていく仕組みですよ。
物件はないわ、融資はでないわじゃ
これから始めようという人は大変だ...
早く始めていた人はよかったね～(^^;
でも、チャンスが無いわけじゃないよ。
まずは現金で買えるものからスタートすればいいね。
それで大家実績を１年２年と積めば
金融機関も見る目が変わってくるよ。
ちゃんと確定申告して
まともな決算書が３期も出れば
あとは物件次第でほぼ融資は出るね。
融資が厳しくなってるなんて言っても
出る人、出る物件には出るよ。
金融機関もちゃんとしたとこには貸したいから
貸したい先になれるように持って行かないとね。
そのためには時間がかかる。
焦らず、急がずですよ。
そして諦めないですな。
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
「楽しい」のが最高でしょ。
