2017年06月26日
なんで安くなるの？
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
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＜撮影会のお知らせ＞
トレジャーハンターin玉野市奥玉＆taimanTV撮影会＆ランチ
７月 １日（土） １１時～
参加予定（定員１０名）
１しっしーさん 出演ＯＫ（顔出しＮＧ）
２K本さん 出演ＮＧ
３りょういちさん 出演ＯＫ（顔出しＮＧ）
４ゆかさん（女性） 出演ＯＫ（顔出しＯＫ）
５デンチさん 出演ＯＫ（顔出しＯＫ）
６こももさん（女性）出演ＯＫ（顔出しＮＧ）
７真中さん（女性） 出演ＯＫ（顔出しＮＧ）
８
９taimanさん 全裸ＯＫ
10わたくし 恥ずかしい(/ω＼)
＜イベント一覧＞
６月 ３日（土） １１時半～ ayakoさん２号戸建２日目＆
わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
６月 ６日（火） １２時～ Ｉ崎さん玉野市戸建 in taimanさん動画撮影会＆
シークレット２５０万円戸建見学会
６月 ９日（金） ９時半～ 木こり伐採作業見学会その他＆お茶
６月 １０,１１日（土日） 必殺福井県あわら温泉合宿
６月 １３日（火） １０時～ 漆喰塗り教室＆ランチ～からの... １日目
６月 １４日（水） １１時半～ 利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ１日目
６月 １７日（土） １０時～ 漆喰塗り教室＆ランチ～からの... ２日目
６月 １８日（日） １１時半～ 利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ２日目
６月 ２０日（火） １２時半～ じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ １日目
６月 ２３日（金） １７時～ 急遽３日目開催！（笑）漆喰塗り教室＆晩御飯
６月 ２４日（土） １２時半～ じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ ２日目
７月 １日（土） １１時～ トレジャーハンターin玉野市奥玉 ＆
taimanTV撮影会＆ランチ
７月 ８,９日（土日） 必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』
８月 ５日（土） １７時～ 花火大会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
昨日は、情報源の一部について書きましたが
関連記事
2017年06月25日 「あの人なら」
そもそも１００万円以下とかの激安物件なんてあるのか？
という疑問が(^^;
このブログを読んでいる方なら
激安物件の存在はよーくご存じでしょうが
普通の方は、そもそも家が１００万円以下なんて想像できない(^^;
大家仲間の家族や知人らは
「絶対騙されてる！」なんていう人もいるらしいですから(・_・;)
もちろんなんでもかんでも安く買える訳じゃなくて
安く買える物件にはいくつか条件があります。
この点、見当違いの方が時々いますが
・新しい
・きれい
・道路付けＯＫ
・駐車場２台以上ＯＫ
・そこそこ便利な場所
・事故物件でない
こんな物件は安くなるはずもない(^^;
こんなのは、マイホームで考えている一般ユーザーが
一般的な相場価格で買っていきますわね。
安くなるのは
・古い
・汚い、残地たっぷり
・道路狭い、無し
・駐車場狭い、無し
・郊外、土地値が安い
・事故物件、未登記
などなど
何かしら問題のある物件ですよ。
大して問題の無い物件に対して
大きな指値が通るはずもなく(^^;
普通の人が敬遠するような物件だからこそ安くなります。
ただの市場原理ですよ。
買い手がいなければ下げる。
買い手が多ければ下げる必要がない。
築４０年、５０年、もっと古いとか
草木が多い茂っている、残置物満載とか
軽四ギリギリ、人しか通れない、階段が続くとか
駐車場が軽１台、そもそも無いとか
土地値が安くて解体すると赤字になるとか
死んでいる、雨漏り、シロアリがひどいとか
激安物件はどれもこんな感じですよ(^^;
もし、土地４０坪、更地価格は坪単価５万円の地域に
残置物満載、木々が多い茂ったボロ家があったら？
解体更地で２００万円で売れるとして
残地処分 ２０万円
木々伐採、解体 １５０万円
仲介手数料 １０万円
さらに相続登記に２０～３０万円
そんな状況で売主の居住地はかなり遠方...
こんな普通に売っても赤字になるような物件を
タダに近い価格で引き取ってあげればいいんですよ。
簡単なことです。
でも仮にそんな物件を見つけたとしても
・できるだけ安価に再生する力量やネットワーク
・賃貸の可否や賃料設定の読み
・自分自身の心理的障壁の除去
そういうものも必要ですけどね。
ほとんどの人は、安い物件にも巡り合えないし
運よく巡り合えたとしても買うとこまで進めない。
情報源を知っただけでは、あまり意味のないことです。
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
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７月 １日（土） １１時～
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１しっしーさん 出演ＯＫ（顔出しＮＧ）
２K本さん 出演ＮＧ
３りょういちさん 出演ＯＫ（顔出しＮＧ）
４ゆかさん（女性） 出演ＯＫ（顔出しＯＫ）
５デンチさん 出演ＯＫ（顔出しＯＫ）
６こももさん（女性）出演ＯＫ（顔出しＮＧ）
７真中さん（女性） 出演ＯＫ（顔出しＮＧ）
８
９taimanさん 全裸ＯＫ
10わたくし 恥ずかしい(/ω＼)
＜イベント一覧＞
６月 ３日（土） １１時半～ ayakoさん２号戸建２日目＆
わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
６月 ６日（火） １２時～ Ｉ崎さん玉野市戸建 in taimanさん動画撮影会＆
シークレット２５０万円戸建見学会
６月 ９日（金） ９時半～ 木こり伐採作業見学会その他＆お茶
６月 １０,１１日（土日） 必殺福井県あわら温泉合宿
６月 １３日（火） １０時～ 漆喰塗り教室＆ランチ～からの... １日目
６月 １４日（水） １１時半～ 利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ１日目
６月 １７日（土） １０時～ 漆喰塗り教室＆ランチ～からの... ２日目
６月 １８日（日） １１時半～ 利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ２日目
６月 ２０日（火） １２時半～ じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ １日目
６月 ２３日（金） １７時～ 急遽３日目開催！（笑）漆喰塗り教室＆晩御飯
６月 ２４日（土） １２時半～ じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ ２日目
７月 １日（土） １１時～ トレジャーハンターin玉野市奥玉 ＆
taimanTV撮影会＆ランチ
７月 ８,９日（土日） 必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』
８月 ５日（土） １７時～ 花火大会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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関連記事
2017年06月25日 「あの人なら」
そもそも１００万円以下とかの激安物件なんてあるのか？
という疑問が(^^;
このブログを読んでいる方なら
激安物件の存在はよーくご存じでしょうが
普通の方は、そもそも家が１００万円以下なんて想像できない(^^;
大家仲間の家族や知人らは
「絶対騙されてる！」なんていう人もいるらしいですから(・_・;)
もちろんなんでもかんでも安く買える訳じゃなくて
安く買える物件にはいくつか条件があります。
この点、見当違いの方が時々いますが
・新しい
・きれい
・道路付けＯＫ
・駐車場２台以上ＯＫ
・そこそこ便利な場所
・事故物件でない
こんな物件は安くなるはずもない(^^;
こんなのは、マイホームで考えている一般ユーザーが
一般的な相場価格で買っていきますわね。
安くなるのは
・古い
・汚い、残地たっぷり
・道路狭い、無し
・駐車場狭い、無し
・郊外、土地値が安い
・事故物件、未登記
などなど
何かしら問題のある物件ですよ。
大して問題の無い物件に対して
大きな指値が通るはずもなく(^^;
普通の人が敬遠するような物件だからこそ安くなります。
ただの市場原理ですよ。
買い手がいなければ下げる。
買い手が多ければ下げる必要がない。
築４０年、５０年、もっと古いとか
草木が多い茂っている、残置物満載とか
軽四ギリギリ、人しか通れない、階段が続くとか
駐車場が軽１台、そもそも無いとか
土地値が安くて解体すると赤字になるとか
死んでいる、雨漏り、シロアリがひどいとか
激安物件はどれもこんな感じですよ(^^;
もし、土地４０坪、更地価格は坪単価５万円の地域に
残置物満載、木々が多い茂ったボロ家があったら？
解体更地で２００万円で売れるとして
残地処分 ２０万円
木々伐採、解体 １５０万円
仲介手数料 １０万円
さらに相続登記に２０～３０万円
そんな状況で売主の居住地はかなり遠方...
こんな普通に売っても赤字になるような物件を
タダに近い価格で引き取ってあげればいいんですよ。
簡単なことです。
でも仮にそんな物件を見つけたとしても
・できるだけ安価に再生する力量やネットワーク
・賃貸の可否や賃料設定の読み
・自分自身の心理的障壁の除去
そういうものも必要ですけどね。
ほとんどの人は、安い物件にも巡り合えないし
運よく巡り合えたとしても買うとこまで進めない。
情報源を知っただけでは、あまり意味のないことです。
おしまい
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その２ 富山２日目ー 違いが明確なんだよね。
