2016年05月26日
いつ現れるか？
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 どうするか検討中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
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＜見学会＆ランチのお知らせ＞
F原HさんがDIYで頑張った平屋が完成しました！
どんな風になったか楽しみです(^^)
関連記事
2016年01月30日 よく遊んだな～（笑）
１日目 ５月２７日（金）１１時～
参加予定（定員１０名）
１HR田さん
２じいじさん
３こももさん（女性）
４OCさん
５OCさん奥さん（女性）
６J子さん（女性）
７わたくし
２日目 ５月２８日（土）１３時～
参加予定（定員１０名）
１よーすけさん
２摂津屋さん
３G地さん
４norikoさん（女性）
５わたくし
＜イベント一覧＞
５月 １日（日）１２時～ 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
５月 ２日（月）１２時～ 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
５月 ７日（土）１２時～ 倉敷某所 かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
５月 ８日（日）１２時～ 中区某所 猫専用アパート見学会２日目
５月 １２日（木）１２時～ 倉敷某所 かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
１４時半～倉敷某所 果たして値段がつくのか？ 平屋見学会
５月 １４日（土）、１５日（日） 必殺三朝温泉旅行
５月 １９日（木）１１時～ 南区某所 ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
５月 ２０日（金）１１時～ 北区某所 シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
５月 ２１日（土）１１時～ 北区某所 新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
１３時半～北区某所 シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
５月 ２７日（金）１１時～ 倉敷某所 F原HさんDIY平屋完成見学会＆ランチ１日目
５月 ２８日（土）１３時～ 倉敷某所 F原HさんDIY平屋完成見学会＆ランチ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
-----
こんばんは。岡山大家です。
先日見学会をさせていただいたY口さんの平屋。
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2016年03月20日 大概、ひとりやふたりはいるんですが...
2016年04月20日 「損」
2016年05月10日 人の縁
今日、無事入居になりました～(*´▽｀*)
そうそう、O村さんの平屋も先週入居したみたい(^^)
関連記事
2016年04月15日 平穏な日々
どちらの物件も決して良い場所とはいえません(^^;
Y口さんの平屋は旧市内の北端に近いところで
車の通りもめちゃ少ないし
周辺にスーパーはおろか、コンビニさえない(-_-;)
O村さんの平屋も相当郊外で
住宅地のすれ違いのできない道をぐねぐね進んだ一番奥の突き当り(-_-;)
どちらの物件も市場を知らない人から言えば
「こんなとこ借りる人がいるんだろうか...」と。
でもね、実際借りる人がいた訳で。
少々不便そうな場所でも
そこにインフラがあってある程度の集落があれば
大概大丈夫なもんです。
だって周辺にはいまも人が住んでいて
人が住んでいるという実績があるんですから
そこを世の中の全ての人間が拒否するなんてありえない(^^;
少々治安が悪い場所だろうと
自殺物件だろうと
ヤ○ザの家が隣だろうと
住む人はいるもんです。
まぁ大家としてはわざわざそんな物件を買う必要はないですが(^^;
もちろん、人が住める状態で適正家賃というのは条件ですけども。
そして、きちんと不動産屋へ告知ができていれば
あとはタイミングの問題。
便利な場所で探している人が１００人いる。
でも類似の紹介できる物件は２００室ある。
一方、不便な場所で探している人は５人。
でも紹介できる物件は１室のみ。
探している人の数じゃないんですね。
ライバル関係、需給関係。
まぁ一番いいのは、探している人が多くて物件は少ない状態ですけどね(^^;
...
案内自体がひとつも無いって状態なら
条件が合っていないか、告知ができていないかが考えられますけど
実際に案内があるのであれば、
わずかでも需要そのものはあるってこと。
不動産屋からの空き確認の電話と
案内があるかどうかは別ですからね(^^;
時々いるんですよ。
不動産屋から問い合わせはよくあるんだけど全然決まらんって人(-_-;)
それ、ちゃんと案内まで行ってます？
案内に行った痕跡を確かめたほうがいいですよ。
キーボックスのダイヤルが動いていたとか
スリッパが動いていたとか
わざと開けておいた扉がしまっていたとか。
まともな状態の部屋に案内があるなら、
あとはその人にフィットするかどうか。
賃料なのか、ペットなどの条件なのか、設備関係なのか。
需給関係で有利な状態（ライバルがいない）なら
可能な限り合わせてあげればそのうち決まりますよ。
探している人がいつ現れるか？
早く現れた、Y口さんとO村さんはラッキーでしたね(*´▽｀*)
おしまい
◎5/29(日）五福通りレトロマルシェ（西大寺五福通り）
http://www.okayama-cci.or.jp/news/8872.html
https://www.facebook.com/events/1080463128681616/
お時間のある方はぜひ(^^)/
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
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2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
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2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
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＜見学会＆ランチのお知らせ＞
F原HさんがDIYで頑張った平屋が完成しました！
どんな風になったか楽しみです(^^)
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2016年01月30日 よく遊んだな～（笑）
１日目 ５月２７日（金）１１時～
参加予定（定員１０名）
１HR田さん
２じいじさん
３こももさん（女性）
４OCさん
５OCさん奥さん（女性）
６J子さん（女性）
７わたくし
２日目 ５月２８日（土）１３時～
参加予定（定員１０名）
１よーすけさん
２摂津屋さん
３G地さん
４norikoさん（女性）
５わたくし
＜イベント一覧＞
５月 １日（日）１２時～ 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
５月 ２日（月）１２時～ 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
５月 ７日（土）１２時～ 倉敷某所 かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
５月 ８日（日）１２時～ 中区某所 猫専用アパート見学会２日目
５月 １２日（木）１２時～ 倉敷某所 かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
１４時半～倉敷某所 果たして値段がつくのか？ 平屋見学会
５月 １４日（土）、１５日（日） 必殺三朝温泉旅行
５月 １９日（木）１１時～ 南区某所 ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
５月 ２０日（金）１１時～ 北区某所 シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
５月 ２１日（土）１１時～ 北区某所 新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
１３時半～北区某所 シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
５月 ２７日（金）１１時～ 倉敷某所 F原HさんDIY平屋完成見学会＆ランチ１日目
５月 ２８日（土）１３時～ 倉敷某所 F原HさんDIY平屋完成見学会＆ランチ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日見学会をさせていただいたY口さんの平屋。
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2016年03月20日 大概、ひとりやふたりはいるんですが...
2016年04月20日 「損」
2016年05月10日 人の縁
今日、無事入居になりました～(*´▽｀*)
そうそう、O村さんの平屋も先週入居したみたい(^^)
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2016年04月15日 平穏な日々
どちらの物件も決して良い場所とはいえません(^^;
Y口さんの平屋は旧市内の北端に近いところで
車の通りもめちゃ少ないし
周辺にスーパーはおろか、コンビニさえない(-_-;)
O村さんの平屋も相当郊外で
住宅地のすれ違いのできない道をぐねぐね進んだ一番奥の突き当り(-_-;)
どちらの物件も市場を知らない人から言えば
「こんなとこ借りる人がいるんだろうか...」と。
でもね、実際借りる人がいた訳で。
少々不便そうな場所でも
そこにインフラがあってある程度の集落があれば
大概大丈夫なもんです。
だって周辺にはいまも人が住んでいて
人が住んでいるという実績があるんですから
そこを世の中の全ての人間が拒否するなんてありえない(^^;
少々治安が悪い場所だろうと
自殺物件だろうと
ヤ○ザの家が隣だろうと
住む人はいるもんです。
まぁ大家としてはわざわざそんな物件を買う必要はないですが(^^;
もちろん、人が住める状態で適正家賃というのは条件ですけども。
そして、きちんと不動産屋へ告知ができていれば
あとはタイミングの問題。
便利な場所で探している人が１００人いる。
でも類似の紹介できる物件は２００室ある。
一方、不便な場所で探している人は５人。
でも紹介できる物件は１室のみ。
探している人の数じゃないんですね。
ライバル関係、需給関係。
まぁ一番いいのは、探している人が多くて物件は少ない状態ですけどね(^^;
...
案内自体がひとつも無いって状態なら
条件が合っていないか、告知ができていないかが考えられますけど
実際に案内があるのであれば、
わずかでも需要そのものはあるってこと。
不動産屋からの空き確認の電話と
案内があるかどうかは別ですからね(^^;
時々いるんですよ。
不動産屋から問い合わせはよくあるんだけど全然決まらんって人(-_-;)
それ、ちゃんと案内まで行ってます？
案内に行った痕跡を確かめたほうがいいですよ。
キーボックスのダイヤルが動いていたとか
スリッパが動いていたとか
わざと開けておいた扉がしまっていたとか。
まともな状態の部屋に案内があるなら、
あとはその人にフィットするかどうか。
賃料なのか、ペットなどの条件なのか、設備関係なのか。
需給関係で有利な状態（ライバルがいない）なら
可能な限り合わせてあげればそのうち決まりますよ。
探している人がいつ現れるか？
早く現れた、Y口さんとO村さんはラッキーでしたね(*´▽｀*)
おしまい
◎5/29(日）五福通りレトロマルシェ（西大寺五福通り）
http://www.okayama-cci.or.jp/news/8872.html
https://www.facebook.com/events/1080463128681616/
お時間のある方はぜひ(^^)/
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その２ 富山２日目ー 違いが明確なんだよね。
