岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで


投資対象としての太陽光導入については、


懐疑的な意見もよく耳にします。


...


ちなみに我が家の７月分の電気料金は


２１９kw　使って　５３６０円　でしたので




１kw　で　２４．４７円　で買っています。


...


一般家庭で10kw未満の設備の場合は　１kw３８円　で売る訳で


しかも、余剰電力に限りますから


仮に　３００kw　発電して


２００kwを自家使用、１００kwを売るとなると


２００kw分の自家使用は　２４〜２５円　で買った場合と　相殺　されて


余剰の１００kwだけを　３８円　で売ることになりますよね。　
　

３８円で売れるものを、わざわざ買うときの２４〜２５円で相殺しなくても


１０kw以上の設備で、３７．８円で全量売れるのなら


断然いいだろ〜と。


ただ、１０kw未満の場合は、自治体の補助金が出る場合がありますが...


それでも、固定金額での買取期間が


１０kw未満　１０年　、　１０kw以上　２０年　となっているので


２０年は魅力だなーと。


...


実際、１０kwで　月々３５０００円前後　年間４０万円程度　は売電できるでしょうから


１０年もあれば充分回収できるかなと


メーカー保証も１０年ありますし。


なので、正直なところ


損はしないだろうな　という感覚です


...



悪いことを考えれば


２０年間　３７．８円　なんてある意味　異常値　ですから


なんらかの法律一発でひっくり返されるかもしれませんし
　

買う値段が２４〜２５円から大幅にUPして逆ざやになるとかね


２０年の長期固定買取ということはインフレに対応できませんしね


極端にインフレに振れないとしても相対的には目減りする訳ですし...


...


そんなマイナスなことも考えますけども


無担保・無保証人で１０年固定1.9％で借りられるなら


月々の返済も大した金額でもないので


支払いが滞ることはないかなと。


...


電力会社からすれば、安く売って高く買わされる訳ですから


その負担を電気料金に乗っけてくるのかなとか思うと


太陽光を導入していない家庭は


何のメリットもなく負担だけを受け入れる形になるんでね。



そんなことを考えると


導入しないのは　メリットはなく料金負担が増え


導入すれば　負担増分は売電で享受できて、返済が滞るリスクは低いかなと。



ということで、人生を狂わせるほどの額でもありませんし


空きスペースの屋根の有効活用もできて


儲かる目もありますから


頭から否定するよりは、試しに１０年耐えてみようかなといった感じです。




投資対象として儲かるかどうかは、やってみないとわからないですよねー


もしコケたらそれも経験（ブログネタ）でしょ（笑）




つづく


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