2012年01月27日
ワンルーム区分所有投資について3
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！
1月24日 正式申込 ⇒ 現在審査中
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、昨日の続きです。
現在は入居中で、毎月3.2万円が入ってきている状態です。
この方が2年後に退去してしまいました
ここまで残った収入は
家賃3.2万円 × 24ヵ月 = 76.8万円 から
管理費・修繕積立金 1.17万円 × 24ヵ月 ＝ 28万円 と
固定資産税・都市計画税 約3万 × 2年 ＝ 6万 を
引いて 42.8万円 です。
さぁ、次の募集に向けてリフォームするぞ
壁紙、床、美装など...
20万円かかりました...
2年で 手残り 22.8万円...
でも、きれいになったし不動産屋さんにお願いしよう
大家 「わたし、大家なんですが、賃貸の募集をしてもらえませんか？」
業者 「いいですよ！どんな物件ですか？」
大家 「これなんですが...（おもむろに資料を出す）」
業者 「...家賃はおいくらでお考えでしょうか？」
大家 「前の入居者が3.2万円だったのですが、逆にいくらで貸せますか？」
業者 「...正直...3.2万円は厳しいですね...」
「トイレ・お風呂が一緒のタイプで、ミニキッチンの電気コンロですよね...」
「このあたりの場所は大学病院が近いんですけど、治安的に人気がないんですよ...」
「築も20年を超えてますし...」
「バブルの頃に建ったこのシリーズはたくさん空いてるんですよ...」
「ズバリ2.5万円ならなんとかなるかもしれません」
大家 「えっ！？2.5万円なんてほとんど手元に残りませんよ～」
「せめて3万円でなんとかなりませんか？」
「入居を決めて頂いたら、御礼に報奨金を1ヵ月差し上げますので」
業者 「わかりました...では3万円で募集してみますね」
2ヶ月後...
大家 「その後はどうですか？」
業者 「ネットに広告も出してますし、お客さんにも紹介しているのですが反応がないですね...」
「やはりネックは、トイレ・風呂の部分と、場所ですね...」
「あと、家賃が少々...」
大家 「やはり家賃が高いですか...」
「仕方ないです。いい人がいたら3000円までは値下げします」
「みなさん報奨金はどれぐらい出されているんですか？」
業者 「いろいろですが、多い物件なら家賃3ヵ月も物件もありますよ」
大家 「えっ！？そんなにですか？」
業者 「はい。大家さん同士で競争ですからね。みなさん必死ですよ」
大家 「わかりました。ではなんとか2ヵ月出しますので頑張ってください」
さらに1ヶ月後
大家 「その後はどうですか？」
業者 「さっぱりですね。家賃2万円とかなら早めに決まると思いますけど...」
大家 「2万円じゃどうにもなりませんよ～」
「とりあえず、2.5万円にします。なんとかお願いします！」
とぼとぼ帰りながら
「あ～さっぱりダメだ～。買うんじゃなかったな～」
「今売ったらいくらぐらいするだろう？」
売買の業者に聞いてみよう
大家 「あの～この物件を売りたいのですが」
業者 「あ～あれですね。そうですね～。200万前半ですかね」
「この手の物件は人気がないんですよ」
「たくさん売れ残ってますから」
大家 「...」
貸すのもダメ、売るのもダメ...
買ったら最後、まさに蟻地獄です。
うまく売り抜けた人は超ラッキーで大喜びですよ。きっと。
こんな感じの未来予想はいかがでしょう？
つづく
クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
にほんブログ村
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！
1月24日 正式申込 ⇒ 現在審査中
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、昨日の続きです。
現在は入居中で、毎月3.2万円が入ってきている状態です。
この方が2年後に退去してしまいました
ここまで残った収入は
家賃3.2万円 × 24ヵ月 = 76.8万円 から
管理費・修繕積立金 1.17万円 × 24ヵ月 ＝ 28万円 と
固定資産税・都市計画税 約3万 × 2年 ＝ 6万 を
引いて 42.8万円 です。
さぁ、次の募集に向けてリフォームするぞ
壁紙、床、美装など...
20万円かかりました...
2年で 手残り 22.8万円...
でも、きれいになったし不動産屋さんにお願いしよう
大家 「わたし、大家なんですが、賃貸の募集をしてもらえませんか？」
業者 「いいですよ！どんな物件ですか？」
大家 「これなんですが...（おもむろに資料を出す）」
業者 「...家賃はおいくらでお考えでしょうか？」
大家 「前の入居者が3.2万円だったのですが、逆にいくらで貸せますか？」
業者 「...正直...3.2万円は厳しいですね...」
「トイレ・お風呂が一緒のタイプで、ミニキッチンの電気コンロですよね...」
「このあたりの場所は大学病院が近いんですけど、治安的に人気がないんですよ...」
「築も20年を超えてますし...」
「バブルの頃に建ったこのシリーズはたくさん空いてるんですよ...」
「ズバリ2.5万円ならなんとかなるかもしれません」
大家 「えっ！？2.5万円なんてほとんど手元に残りませんよ～」
「せめて3万円でなんとかなりませんか？」
「入居を決めて頂いたら、御礼に報奨金を1ヵ月差し上げますので」
業者 「わかりました...では3万円で募集してみますね」
2ヶ月後...
大家 「その後はどうですか？」
業者 「ネットに広告も出してますし、お客さんにも紹介しているのですが反応がないですね...」
「やはりネックは、トイレ・風呂の部分と、場所ですね...」
「あと、家賃が少々...」
大家 「やはり家賃が高いですか...」
「仕方ないです。いい人がいたら3000円までは値下げします」
「みなさん報奨金はどれぐらい出されているんですか？」
業者 「いろいろですが、多い物件なら家賃3ヵ月も物件もありますよ」
大家 「えっ！？そんなにですか？」
業者 「はい。大家さん同士で競争ですからね。みなさん必死ですよ」
大家 「わかりました。ではなんとか2ヵ月出しますので頑張ってください」
さらに1ヶ月後
大家 「その後はどうですか？」
業者 「さっぱりですね。家賃2万円とかなら早めに決まると思いますけど...」
大家 「2万円じゃどうにもなりませんよ～」
「とりあえず、2.5万円にします。なんとかお願いします！」
とぼとぼ帰りながら
「あ～さっぱりダメだ～。買うんじゃなかったな～」
「今売ったらいくらぐらいするだろう？」
売買の業者に聞いてみよう
大家 「あの～この物件を売りたいのですが」
業者 「あ～あれですね。そうですね～。200万前半ですかね」
「この手の物件は人気がないんですよ」
「たくさん売れ残ってますから」
大家 「...」
貸すのもダメ、売るのもダメ...
買ったら最後、まさに蟻地獄です。
うまく売り抜けた人は超ラッキーで大喜びですよ。きっと。
こんな感じの未来予想はいかがでしょう？
つづく
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投稿者：岡山大家｜23:50
｜区分所有投資について
その２ 富山２日目ー 違いが明確なんだよね。
