2021年05月15日
当たり前のことしかないんよね...
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月(34歳) 北区東島田町
（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月(37歳) 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
どうしたもんかね...
R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで
引き取ってあげました(^^;
R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...
R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。
R3年4月30日(48歳) 契約 備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月４０００円でＰ１台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで
引き取ってあげました(^^;
R3年5月11日(49歳) 契約 北区宿本町
☆戸建37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで死んでたんで密かに狙ってました(^^;
共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
R2年10月8日 北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
表面9.6～11％程度を想定。出口が楽しみな案件。
R3年2月25日 中区平井
☆共同購入４号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
ここは解体して土地で売る方向で。
R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R2年12月21日 北区西辛川
☆共同購入３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
当面は賃貸で運用。
時間かけて化けさせてみましょうか(^^;
R3年3月22日 南区妹尾
☆共同購入５号戸建 中古 760万円 50.78坪
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;
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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」ロバートＳ田さん御幸町戸建アフター＆ランチ
18日（火）12時
参加予定（定員１０名）
１ロバートＳ田さん
２わたくし
３じいじさん
☆「視察」県北ツアー３軒視察
25日（火）10時～
☆「見学会」ayakoさん西大寺南戸建＆邑久郷戸建＆ランチ
27日（木）12時
５月一覧
1日（土）12時「見学会」
fujiさん北区南方戸建アフター＆
中区湊戸建アフター＆ランチ
1日（土）16時「見学会」
じいじさん三田平屋DIYアフター＆晩御飯
3日（月,祝）12時「視察」
北区島田本町AP＆ランチ
7日（金）11時「見学会」
かおりん津島本町４号戸建＆ランチ
8日（土）12時「見学会」
西辛川共同購入３号戸建完成＆ランチ
10日（月）12時「見学会」
なおとさん中区関アパート＆浜土地＆ランチ
11日（火）12時「見学会」
norikoさん神田町戸建アフター＆ランチ
13日（木）12時「見学会」
りんしょ～さん赤穂戸建ビフォー＆ランチ
14日（金）12時「見学会」
まゆ弟さん南区藤田戸建＆ランチ
18日（火）12時「見学会」
ロバートＳ田さん御幸町戸建アフター＆ランチ
25日（火）10時「視察」
県北ツアー３軒視察
11時 高梁市津川 無料の倉庫＆
真庭市湯原温泉 店舗兼住居＆
吉備中央町岨谷 無料の戸建＆ランチ
27日（木）12時「見学会」
ayakoさん西大寺南戸建＆
ayakoさん邑久郷戸建＆ランチ
28日（金）12時「視察」
玉野市田井戸建３戸？＆ランチ
６月一覧
5日（土）12時「見学会」
いなせさん奥田西町平屋退去後見学＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は昨日の続きで。
関連記事
2021年05月14日
技術的に教えるようなことは何もないんです...
昨日は、不動産屋さんがスーモで反響を取るには？
って話しで
技術的なことで教えられるようなことはないってことでしたね(>_<)
きれいな写真を使って
多少加工したりして
入力項目は残さず入力して
と、まぁ当たり前にことで、誰でもできるんですな...
わたくしの店長時代なら
回りが力を入れていなかった分
そこだけでも充分成果は出せたと思いますけど
技術面で成熟した今、
他と差をつけるにはどうするか？
過去ブログでも書いたことありますけど
悪い不動産屋はおとり広告をしたりするんです(-_-;)
空いていない優良物件や
架空の物件を作ったりして載せるんですな...
もちろんそんなことはダメです(^^;
じゃあどうするのか？？
まずはどこよりも早く載せる。
まぁ当たり前ですね(^^;
他店が載せていないなら、載せてる店だけの独占広告(ﾟдﾟ)ｳﾏｰ
他にはね、他店が載せていない情報を載せる。
これも当たり前よね(^^;
自社でしか仲介できない専任物件とか管理物件とかね。
しょーもない管理会社が、他社に広告禁止にさせるのはこれね。
あほほど数が載ってるスーモで
自社しか載せられないってのは大きなアドバンテージだから。
そうすることで、
その物件の問い合わせは自社にしかこないから
そのまま決めることができれば自社の売り上げ(ﾟдﾟ)ｳﾏｰ
でも、これをやる管理会社ってのは
自社が決める（売上を立てる）のが最優先で
オーナーのために少しでも早く決めるって視点は無いわけ。
少しでも早く決めるんなら、
窓口を増やして他社にも広告打ってもらったほうがいいからね。
実際にそんな管理会社がいくつかあるけど
そういうとこはチェンジしたほうがいいと思うよ。
だからこれはお勧めしない(^^;
できれば、他社が知らない隠れた物件を探し出したいね。
すごくマイナーな管理会社の他社が気付いていない物件だってあるし
街を歩いて空いているのを見つけてくることもあるしね。
別に既存の物件でも構わんのよ。
既存のは条件交渉を成立させてくればいい。
A物件を、数社が家賃４万円で載せているのがあるとして
その家主に交渉して
「家賃３.８万円、共益費２千円で載せてもいいですか？」
敷金、礼金はちょっと減っちゃうけど
断る家主はそんなにいないよ。
「問い合わせを取りたいんですー」
「少しでも安く見えたほうがいいんですー」
って相談するだけでも
決めようとしてくれてるんだなーって好意的に捉えてくれるね。
できれば、家賃３.８万円、共益費込みで
他店より安く募集できるほうがいいんだけど
同じ物件でも条件が違うだけで違うものになるってことね。
５社も６社も家賃４万円で載せてるのに
うちだけは３.８万円だったら有利でしょ？
これも当たり前よね(^^;
これを家主に無断でやる不動産屋もあるから
家主もたまにはスーモとか見て条件確認しといたほうがいいよ。
でね、他社が載せていない物件を探すには
自分の店のエリアを全部知っておいたほうがいいね。
実際、わたくしは全部の路地を自転車とかで通ってチェックしましたね。
「ここにはこんな物件があるんだな」
「これは〇〇社の管理か」
「この管理会社は知らんな。連絡してみるか」
いろんな発見がありますわ。
それを閑散期にやるんです。
これからは梅雨時期だけど
できれば７月、８月あたりの暑い時期に一気に。
年間通すと比較的引っ越しは少ない時期だし
なにより晴れの日が圧倒的に多い。
閑散期の平日の午前中なんか、
部屋探しのお客さんなんて滅多にこんし(^^;
もちろん写真も一緒に撮って回る。
いま空いていない物件でも、外観だけでも撮ること。
着替えを持っとかんとすごいことになるけど(;・∀・)
で、やっぱりね夏の青空での物件写真は最高ー
冬の曇り空なんかで撮ったらダメなんよ。
例えば、人気のＢ物件はずーっと満室で全然空かない。
それがある時、退去することになりました。
１月末退去です。
退去の連絡は１２月末までにくると思うけど
そこから写真を撮りに行ったんじゃ圧倒的に遅いんよね。
すぐに撮りに行けるかどうかは仕事の具合にもよるし
スタッフが休みで人が少なくて行けないとか
行けたとしても天気がいいとは限らんし
実際のところいつ行けるかわからんのよね。
同じ情報を得たＡ店はそうかもしれんけど
わたくしのＢ店では夏に撮ったきれいな写真があるわけ。
外観写真だけだけど、すぐに載せられるよね。
当面はうちしか載せていないだろうし
早めに写真を撮りに行った他店も
まだ入居中だから当然外観しか撮れなくて
真夏に撮ったうちの写真とはまさに雲泥の差。
いい物件だから、たぶん他店が載せだす前にうちで決めてると思う(^^)v
閑散期に次の繁忙期の仕込みをしとかんと
いざという時にいい写真が手に入らんのよ(-_-;)
そんな感じで、新たな物件を探したり交渉して作ったりも大事だけど
大きいところが管理してる物件ももちろん大事。
わたくしは朝７時ぐらいには出社して
いろんな管理会社の最新の空室情報をチェックしとりましたよ。
その後も時間があれば１日に何度もチェック。
他社も含めた誰よりも早く情報収集して
優良物件の新たな空き情報や新築情報を見つけたら
部下に共有してすぐに掲載に動く。
そのために、物件を知って、すべてのきれいな写真を予め揃えておくわけです。
誰よりも早い情報収集と掲載 → 準備、スピード
誰も知らない情報を見つける、作る → 独占、希少性
こうして結果を残してきましたけども
わざわざ教えるほどのことでもない。
普通の当たり前のことよね。
みんながきちんとできるかどうかは知らんけどww
成果を上げるための必殺技なんかないんよ。
筋道立てて、地道にコツコツ継続。
当たり前のことを当たり前に。
それをやり切るだけ。
これ、不動産屋に限らず、ほとんどの業界で似たり寄ったりでしょ？
どこよりも早く商品を開発して、広告して売って、
類似品が出てきたら改良したり、価格で勝負したりで
独自性や希少性を際立たせていく。
ほとんどの商品はそうだと思いますよ。
つづく
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ぺんちゃん撮影
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岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
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H21年7月(37歳) 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
どうしたもんかね...
R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで
引き取ってあげました(^^;
R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...
R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。
R3年4月30日(48歳) 契約 備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月４０００円でＰ１台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで
引き取ってあげました(^^;
R3年5月11日(49歳) 契約 北区宿本町
☆戸建37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで死んでたんで密かに狙ってました(^^;
共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
R2年10月8日 北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
表面9.6～11％程度を想定。出口が楽しみな案件。
R3年2月25日 中区平井
☆共同購入４号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
ここは解体して土地で売る方向で。
R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R2年12月21日 北区西辛川
☆共同購入３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
当面は賃貸で運用。
時間かけて化けさせてみましょうか(^^;
R3年3月22日 南区妹尾
☆共同購入５号戸建 中古 760万円 50.78坪
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;
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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」ロバートＳ田さん御幸町戸建アフター＆ランチ
18日（火）12時
参加予定（定員１０名）
１ロバートＳ田さん
２わたくし
３じいじさん
☆「視察」県北ツアー３軒視察
25日（火）10時～
☆「見学会」ayakoさん西大寺南戸建＆邑久郷戸建＆ランチ
27日（木）12時
５月一覧
1日（土）12時「見学会」
fujiさん北区南方戸建アフター＆
中区湊戸建アフター＆ランチ
1日（土）16時「見学会」
じいじさん三田平屋DIYアフター＆晩御飯
3日（月,祝）12時「視察」
北区島田本町AP＆ランチ
7日（金）11時「見学会」
かおりん津島本町４号戸建＆ランチ
8日（土）12時「見学会」
西辛川共同購入３号戸建完成＆ランチ
10日（月）12時「見学会」
なおとさん中区関アパート＆浜土地＆ランチ
11日（火）12時「見学会」
norikoさん神田町戸建アフター＆ランチ
13日（木）12時「見学会」
りんしょ～さん赤穂戸建ビフォー＆ランチ
14日（金）12時「見学会」
まゆ弟さん南区藤田戸建＆ランチ
18日（火）12時「見学会」
ロバートＳ田さん御幸町戸建アフター＆ランチ
25日（火）10時「視察」
県北ツアー３軒視察
11時 高梁市津川 無料の倉庫＆
真庭市湯原温泉 店舗兼住居＆
吉備中央町岨谷 無料の戸建＆ランチ
27日（木）12時「見学会」
ayakoさん西大寺南戸建＆
ayakoさん邑久郷戸建＆ランチ
28日（金）12時「視察」
玉野市田井戸建３戸？＆ランチ
６月一覧
5日（土）12時「見学会」
いなせさん奥田西町平屋退去後見学＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は昨日の続きで。
関連記事
2021年05月14日
技術的に教えるようなことは何もないんです...
昨日は、不動産屋さんがスーモで反響を取るには？
って話しで
技術的なことで教えられるようなことはないってことでしたね(>_<)
きれいな写真を使って
多少加工したりして
入力項目は残さず入力して
と、まぁ当たり前にことで、誰でもできるんですな...
わたくしの店長時代なら
回りが力を入れていなかった分
そこだけでも充分成果は出せたと思いますけど
技術面で成熟した今、
他と差をつけるにはどうするか？
過去ブログでも書いたことありますけど
悪い不動産屋はおとり広告をしたりするんです(-_-;)
空いていない優良物件や
架空の物件を作ったりして載せるんですな...
もちろんそんなことはダメです(^^;
じゃあどうするのか？？
まずはどこよりも早く載せる。
まぁ当たり前ですね(^^;
他店が載せていないなら、載せてる店だけの独占広告(ﾟдﾟ)ｳﾏｰ
他にはね、他店が載せていない情報を載せる。
これも当たり前よね(^^;
自社でしか仲介できない専任物件とか管理物件とかね。
しょーもない管理会社が、他社に広告禁止にさせるのはこれね。
あほほど数が載ってるスーモで
自社しか載せられないってのは大きなアドバンテージだから。
そうすることで、
その物件の問い合わせは自社にしかこないから
そのまま決めることができれば自社の売り上げ(ﾟдﾟ)ｳﾏｰ
でも、これをやる管理会社ってのは
自社が決める（売上を立てる）のが最優先で
オーナーのために少しでも早く決めるって視点は無いわけ。
少しでも早く決めるんなら、
窓口を増やして他社にも広告打ってもらったほうがいいからね。
実際にそんな管理会社がいくつかあるけど
そういうとこはチェンジしたほうがいいと思うよ。
だからこれはお勧めしない(^^;
できれば、他社が知らない隠れた物件を探し出したいね。
すごくマイナーな管理会社の他社が気付いていない物件だってあるし
街を歩いて空いているのを見つけてくることもあるしね。
別に既存の物件でも構わんのよ。
既存のは条件交渉を成立させてくればいい。
A物件を、数社が家賃４万円で載せているのがあるとして
その家主に交渉して
「家賃３.８万円、共益費２千円で載せてもいいですか？」
敷金、礼金はちょっと減っちゃうけど
断る家主はそんなにいないよ。
「問い合わせを取りたいんですー」
「少しでも安く見えたほうがいいんですー」
って相談するだけでも
決めようとしてくれてるんだなーって好意的に捉えてくれるね。
できれば、家賃３.８万円、共益費込みで
他店より安く募集できるほうがいいんだけど
同じ物件でも条件が違うだけで違うものになるってことね。
５社も６社も家賃４万円で載せてるのに
うちだけは３.８万円だったら有利でしょ？
これも当たり前よね(^^;
これを家主に無断でやる不動産屋もあるから
家主もたまにはスーモとか見て条件確認しといたほうがいいよ。
でね、他社が載せていない物件を探すには
自分の店のエリアを全部知っておいたほうがいいね。
実際、わたくしは全部の路地を自転車とかで通ってチェックしましたね。
「ここにはこんな物件があるんだな」
「これは〇〇社の管理か」
「この管理会社は知らんな。連絡してみるか」
いろんな発見がありますわ。
それを閑散期にやるんです。
これからは梅雨時期だけど
できれば７月、８月あたりの暑い時期に一気に。
年間通すと比較的引っ越しは少ない時期だし
なにより晴れの日が圧倒的に多い。
閑散期の平日の午前中なんか、
部屋探しのお客さんなんて滅多にこんし(^^;
もちろん写真も一緒に撮って回る。
いま空いていない物件でも、外観だけでも撮ること。
着替えを持っとかんとすごいことになるけど(;・∀・)
で、やっぱりね夏の青空での物件写真は最高ー
冬の曇り空なんかで撮ったらダメなんよ。
例えば、人気のＢ物件はずーっと満室で全然空かない。
それがある時、退去することになりました。
１月末退去です。
退去の連絡は１２月末までにくると思うけど
そこから写真を撮りに行ったんじゃ圧倒的に遅いんよね。
すぐに撮りに行けるかどうかは仕事の具合にもよるし
スタッフが休みで人が少なくて行けないとか
行けたとしても天気がいいとは限らんし
実際のところいつ行けるかわからんのよね。
同じ情報を得たＡ店はそうかもしれんけど
わたくしのＢ店では夏に撮ったきれいな写真があるわけ。
外観写真だけだけど、すぐに載せられるよね。
当面はうちしか載せていないだろうし
早めに写真を撮りに行った他店も
まだ入居中だから当然外観しか撮れなくて
真夏に撮ったうちの写真とはまさに雲泥の差。
いい物件だから、たぶん他店が載せだす前にうちで決めてると思う(^^)v
閑散期に次の繁忙期の仕込みをしとかんと
いざという時にいい写真が手に入らんのよ(-_-;)
そんな感じで、新たな物件を探したり交渉して作ったりも大事だけど
大きいところが管理してる物件ももちろん大事。
わたくしは朝７時ぐらいには出社して
いろんな管理会社の最新の空室情報をチェックしとりましたよ。
その後も時間があれば１日に何度もチェック。
他社も含めた誰よりも早く情報収集して
優良物件の新たな空き情報や新築情報を見つけたら
部下に共有してすぐに掲載に動く。
そのために、物件を知って、すべてのきれいな写真を予め揃えておくわけです。
誰よりも早い情報収集と掲載 → 準備、スピード
誰も知らない情報を見つける、作る → 独占、希少性
こうして結果を残してきましたけども
わざわざ教えるほどのことでもない。
普通の当たり前のことよね。
みんながきちんとできるかどうかは知らんけどww
成果を上げるための必殺技なんかないんよ。
筋道立てて、地道にコツコツ継続。
当たり前のことを当たり前に。
それをやり切るだけ。
これ、不動産屋に限らず、ほとんどの業界で似たり寄ったりでしょ？
どこよりも早く商品を開発して、広告して売って、
類似品が出てきたら改良したり、価格で勝負したりで
独自性や希少性を際立たせていく。
ほとんどの商品はそうだと思いますよ。
つづく
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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
解体費が足かせになる時代がくるよな...
