2018年10月16日
場所の価値と希少性
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
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＜イベントのお知らせ＞
＜イベント一覧＞
１０月
6日（土）12時半～ なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）15時～ トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
18時～21時 勉強会（水道関係）１日目
13日（土）13時～ ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
17時半～19時半 勉強会（水道関係）２日目
20時～23時 飲み会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)
こんばんは。岡山大家です。
１４日日曜日はここで登場して
関連記事
2018年08月02日 どちらも昭和３８年築だけど
2018年08月05日 将来価値に期待
その後、rikouさんが第６９回あみだで獲得した
北区南方７００万円戸建の決済でした。
rikouさんは第６０回の島田本町アパートに続いて
２度目の当選(^^;
関連記事
2018年04月13日 狙いが明確
2018年06月05日 今日もよく遊んだな～
この時は、４人７口で当選。
今回は、６人８口で当選。
歴代１０傑と比べてみると
１位 第24回 北区一宮 100万円 ８５口 IW本さん
２位 第67回 北区横井上 100万円 ８１口 DDMさん
３位 第33回 北区富田 110万円 ７２口 Y﨑さん
４位 第61回 北区広瀬町 380万円 ６２口 norikoさん
５位 第71回 北区新道 100万円 ４８口 オーディンさん
６位 第25回 赤磐市和田 20万円 ４３口 mihoさん
７位 第46回 北区惣爪 110万円 ３９口 M本さん
８位 第58回 玉野市玉原 30万円 ３２口 ゆうじろうさん
９位 愛36回 中区原尾島 300万円 ３１口 OCさん
10位 第48回 東区沼 25万円 ２６口 ayakoさん
2017年11月06日 過去の水面下物件成約一覧
どちらもかなり少なめ。
歴代１０傑なんてアホほど安いから
買い易くて殺到したんよね(^^;
それに対して、島田本町や南方は
そこそこ値段も張るし、利回りも低め...
島田本町なんて築が古い上に利回り８％後半...
南方だって築古戸建で想定利回り８％後半...
単純に収益性でみると酷い(-_-;)
築古ほど、早めに安全圏に逃げ込んでおきたいから
高利回りで早期回収が基本。
じゃあなんで古くて低利回りに手を挙げるのか？
それは、場所の価値と希少性が高いから。
島田本町 １００坪
南方 ３５坪
どちらも整形地。
坪単価に直すと
島田本町 坪２８万円
南方 坪２０万円
土地で見るとどちらも破格。
普通、こんな価格じゃ手に入らんのよね。
しかもありがたいことに
古いとはいえ、まだまだ使える上物があるってんだから。
すぐこの土地に何かをしたい人からすれば邪魔な建物でも
我々からするととてもありがたい(^。^)y-.。o○
なんせ、向こう１０年ぐらいは余裕で
お金を産んでくれるんだから。
１０年程度で回収してしまえば
希少性で価値の高い土地が
タダで手に入ったようなもん。
そこからはいくらで売ってもいいし
何か建ててもいい。
どうにでもなるよね。
郊外のボロ戸建を激安で買って高利回りで回して
キャッシュに余裕が出てきた人は
今度はこういう好立地の希少性を取りに行けばいいね。
利回りだけでは測れん隠れた旨味を取りにね。
逆に、高利回りに釣られて
立地はイマイチで
築古、単身、３点ＵＢ、低家賃の物件にいくと
何やってもしんどいから
初心者は引っかからんように(^^;
まぁ、いまはそんな融資通してくれんから
逆にありがたい時代になったかもしれんね～(^^;
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
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6日（土）12時半～ なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）15時～ トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
18時～21時 勉強会（水道関係）１日目
13日（土）13時～ ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
17時半～19時半 勉強会（水道関係）２日目
20時～23時 飲み会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
１４日日曜日はここで登場して
関連記事
2018年08月02日 どちらも昭和３８年築だけど
2018年08月05日 将来価値に期待
その後、rikouさんが第６９回あみだで獲得した
北区南方７００万円戸建の決済でした。
rikouさんは第６０回の島田本町アパートに続いて
２度目の当選(^^;
関連記事
2018年04月13日 狙いが明確
2018年06月05日 今日もよく遊んだな～
この時は、４人７口で当選。
今回は、６人８口で当選。
歴代１０傑と比べてみると
１位 第24回 北区一宮 100万円 ８５口 IW本さん
２位 第67回 北区横井上 100万円 ８１口 DDMさん
３位 第33回 北区富田 110万円 ７２口 Y﨑さん
４位 第61回 北区広瀬町 380万円 ６２口 norikoさん
５位 第71回 北区新道 100万円 ４８口 オーディンさん
６位 第25回 赤磐市和田 20万円 ４３口 mihoさん
７位 第46回 北区惣爪 110万円 ３９口 M本さん
８位 第58回 玉野市玉原 30万円 ３２口 ゆうじろうさん
９位 愛36回 中区原尾島 300万円 ３１口 OCさん
10位 第48回 東区沼 25万円 ２６口 ayakoさん
2017年11月06日 過去の水面下物件成約一覧
どちらもかなり少なめ。
歴代１０傑なんてアホほど安いから
買い易くて殺到したんよね(^^;
それに対して、島田本町や南方は
そこそこ値段も張るし、利回りも低め...
島田本町なんて築が古い上に利回り８％後半...
南方だって築古戸建で想定利回り８％後半...
単純に収益性でみると酷い(-_-;)
築古ほど、早めに安全圏に逃げ込んでおきたいから
高利回りで早期回収が基本。
じゃあなんで古くて低利回りに手を挙げるのか？
それは、場所の価値と希少性が高いから。
島田本町 １００坪
南方 ３５坪
どちらも整形地。
坪単価に直すと
島田本町 坪２８万円
南方 坪２０万円
土地で見るとどちらも破格。
普通、こんな価格じゃ手に入らんのよね。
しかもありがたいことに
古いとはいえ、まだまだ使える上物があるってんだから。
すぐこの土地に何かをしたい人からすれば邪魔な建物でも
我々からするととてもありがたい(^。^)y-.。o○
なんせ、向こう１０年ぐらいは余裕で
お金を産んでくれるんだから。
１０年程度で回収してしまえば
希少性で価値の高い土地が
タダで手に入ったようなもん。
そこからはいくらで売ってもいいし
何か建ててもいい。
どうにでもなるよね。
郊外のボロ戸建を激安で買って高利回りで回して
キャッシュに余裕が出てきた人は
今度はこういう好立地の希少性を取りに行けばいいね。
利回りだけでは測れん隠れた旨味を取りにね。
逆に、高利回りに釣られて
立地はイマイチで
築古、単身、３点ＵＢ、低家賃の物件にいくと
何やってもしんどいから
初心者は引っかからんように(^^;
まぁ、いまはそんな融資通してくれんから
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