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あったらあったで悩む...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から一部月極Pで貸し出し中
  月極P1号(普) 契約中
  月極P2号(普) 契約中
  月極P3号(普) 契約中
  月極P4号(軽) 募集中

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
  16-1号,16-2号に設置


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<見学会のお知らせ>
 OCさん戸建&norikoさん1号アパート完成見学会
 &おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ
 9月  6日(水)12時〜 
 参加予定(定員10名)
 1じいじさん
 2Mさん
 3摂津屋さん
 4デンチさん
 5真中さん(女性)
 6T田さん
 7OCさん
 8norikoさん(女性)
 9
 10わたくし
 ※見学のみ
  ayakoさん
  じゅんこさん

<見学会のお知らせ2>
 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ
 1日目 9月  8日(金)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2GOGOさん
 3K本さん
 4デンチさん
 5わたくし

 2日目 9月 10日(日)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1よっさん
 2こももさん(女性)
 3よーすけさん
 4たかぱぱさん
 5ryokoさん(女性)
 6namiさん(女性)
 7真中さん(女性)
 8麒麟さん
 9
 10わたくし 


<トレジャーハンターのお知らせ>
 トレジャーハンター in 中区東中島
 9月  9日(土)12時〜
 参加予定(定員10名)
 1ロバートS田さん
 2TAKEさん
 3Sさん
 4わたくし


<飲み会のお知らせ>
 ガス屋のNさん、おつかれさま会
 9月 23日(土,祝)19時半〜
 芋蔵(いもぞう) イオンモール 岡山  2.5時間飲み放題4,000円
 参加予定(定員16名)
 1Nさん
 2ロバートS田さん
 3よーすけさん
 4K本さん
 5taimanさん
 6DMMさん
 7あつさん
 8A木さん
 9O幡さん
 10F原Hさん
 11しっしーさん
 12たくみさん
 13OCさん
 14
 15
 16わたくし
 ※すぐ満席になったので2席増やします(^^;

<イベント一覧>
9月  2日(土)12時半〜 O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
9月  3日(日)13時半〜 北区某所シークレット戸建見学会

9月  6日(水)12時〜  OCさんあみだくじ当選戸建完成見学&
               norikoさんアパート1号完成見学&
               norikoさんアパート1号隣の戸建見学会&
               おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ
9月  8日(金)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ1日目
9月  9日(土)12時〜  トレジャーハンター in 中区東中島
9月 10日(日)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ2日目
9月 11日(月)〜15日(金)香港海外口座開設ツアー
9月 18日(月,祝)12時半〜 見学会予定
9月 23日(土,祝)19時半〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から某所で土地活用の相談を受けに現地へいってきました。


現場はこんな感じ。

敷地.jpg


線路沿いのずっと放置中の田んぼ


ここを買いたいという業者が現れたのだが、どうしたもんか...


というご相談。


1・そのまま売るのがいいのか?

2・折角土地があるのだからアパートなどを建てるのがよいのか?

3・或いは太陽光で野立てでも?



土地をお持ちなのは羨ましい限りですけど


お持ちならお持ちで悩みもある訳ですね(・_・;)


...


さて、現況はこんな感じでボーボー...

1.jpeg


うーん...


写真奥は川右は線路...


こりゃ全方向に擁壁が要りますな...



おまけに道路とはかなりの高低差...

2.jpeg


うーん...


結構な高さまでを入れんといけませんな...


道が広くないから大型は難しいわな〜(-_-;)


2トンで何杯いるんかな...


...


1・そのまま売るなら、〇〇〇万円の提示があり。



2・何か建てるとすると...


このあたりはそこそこ人気があるので賃貸物件は乱立...


当初はそれなりに入るでしょうが


線路沿いで踏切がすぐ近く...


音を嫌う人も多いだろうし


賃料が同じなら、もっと好立地へ目が行くでしょう...


土地があるとはいえ


擁壁と土入れで1000万円クラスか...


土地を仕入れるんと変わらんがな(;´Д`)


田んぼ埋めて賃貸物件新築だと


リスクとリターンが全然合わんな〜(-_-;)



3・或いは太陽光で野立て?


南側の家がすぐに迫ってるし


それを避けるとせいぜい30kwぐらいかな...


大金掛けて田んぼ埋めてやってもな〜(-_-;)


...


買いたいって言ってきてる価格も


田んぼの状態ならまぁ妥当なところ。


埋めて分譲するんでしょうが


それぐらいで取っておかないと合わんわね...




自力で分譲まで持って行くのもな...


何やっても割に合わんと思いますね...


ここは素直に売って


他の場所や資産に組み替えた方がよろしいですな(◎_◎;)



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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