岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


昨日のごっついお肉が胃にもたれております


今日のお昼はあっさりめで...




好きなモノが好きなだけ食べられない年頃です（笑）


...


さて、岡山市中区倉田に収益物件が出ていました


土地面積 171.44�u（51.95坪）

建物延面積 158.11�u

築年月 1993年07月

木造2階建て　2戸

用途地域 第一種住居地域

建・容率 60％・200％

接道状況　 一方道路 南 幅4m 公道 接面10m


...


外観はこんな感じ



戸建っぽいのが２戸くっついたのやつですね。


ミサワホームの昔のタウンハウスです。


見た感じ駐車場は１台しかないのかな？


...


間取りはこんな感じで


１階



２階



３LDKです。


...


一部室内の写真がありました




キッチンは交換してあるようです


...


現在、１室空きで、もうひとつは７５,０００円で賃貸中です。


肝心の価格は　1580万円


...


もうひとつも７５,０００円で貸せたら


月１５万円、年１８０万円


表面利回り１１．３９％


今時にしてはマシなほうですね。


ファミリータイプですから、一度入居したらそこそこ居てくれそうです



築２０年経っていますけど


リフォームの内容によっては、７５,０００円も無理ではないですね。


ペット可とかね


でも、普通なら６．５万ぐらいが妥当なところかな...


その場合、月１４万円、年１６８万円。


表面利回り　１０．６％　ぐらいが現実的なラインかなー




入居中の部屋が退去しても


月１３万円、年１５６万円


表面利回り９．８％　あたりは確保できるかな。


...


街中の１５８０万円クラスの中古区分マンションで


月１３万円では貸せないないですし


管理費がないし、土地があるからこっちのほうがいいですよねー


修繕積立金がない分、外壁などの補修にいくらかかるか気になりますが...




家賃３２,５００円　の　１K４室　を　１５８０万円　で買うよりも


こっちのほうがいいと思うなー



海に近い干拓地だから


地盤とか津波とか気にする人もいるだろうけど...



そうしてみると、読者のかこさんが買った物件はよかったなー


下で、月１６万円は入るからなー

2013年08月29日　南区築港緑町　１６５０万円
2013年08月30日　殺到しているらしいです（汗）
2013年09月22日　ついに契約！
2013年10月15日　かこさん物件見学会にいってきましたー


...


このあたりの土地は　坪１５〜１８万円　ぐらいかなー


５１．９坪で１５８０万円だから　坪３０万か...


土地値にしたらまだ高いんかー


担保評価も出そうにないし、融資期間も短そう...


仮に　１３００万円、２％、１０年　で


月１２万の返済か...


借り入れが大きいと厳しいよなー...


かこさん物件もそうだけど、現金のある人が買うのはいいよねー


償却も短いし。



すぐ売れるだろうなー



おしまい



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