岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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見学会＆お茶会のお知らせ

読者のS村さんが、東区可知に３LDKのメゾネットのアパートを買いまして
見学会に使わせてもらえることになりました
３月８日（土）　１３時　からで考えています。
その後、お茶でもご都合の合う方はぜひ


O下さん
わたくし




こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のＩ上さんと新築プランの練り直し。


その後、倉敷の大家さんとリフォームの相談でした


膨大な量のクロスからわたくしが選びます。迷うなー




...


さて、2013年12月11日　２　激戦区に参戦


で取り上げた　富裕層向け物件


岡山市北区　カサセグーラ幸町



間取りはこんな感じ




北区幸町といえば、中心地ど真ん中


立地はめちゃいいです


ここに　RC　１１階建て　で


１LDK　５１．６�u　１０室　と　２LDK　６６�u　２０室　ですからねー


すぐ決まりそうな物件ですねー。家賃次第ですけど。


で、肝心の家賃と決まり具合はこんな感じ。




１２月２６日時点

　１LDK　２室、２LDK３室（１室キャンセル）　が　申込。
　
　広告料は無しも、年内時点としては上々か。

　１０階、１１階は急激に家賃が上がるので、

　中層階から決まってるのかな？



１月３０日時点

　４室申込（１室キャンセル）。ここまで計７室。

　最上階好きの登場。

　とりあえず、金持ちは最上階いきます（笑）

　１月の割に低調。



２月２７日時点

　申込は低層階が２室のみ。

　繁忙期はもう終わり？

　こりゃヤバイってことで、広告料１ヶ月に。

　遅いわ。

　っていうか、やっぱ家賃高いよね...




完成まであと２０日程なんですけど


３０室中　９室...


...


岡山でまぁまぁサクサク決まるラインって


１２万円ぐらいまでなんだよねー


法人契約で、会社の規定が１２万円までとか


１０万円までは会社が出すからあとは自己負担とかね。


自己負担で４万円も５万円もはなかなかねー


個人契約で医者とかもいるけどね。


賃貸物件　で　２LDK　６６�u　でここまではちょっとね...


低層階は日当たり悪そうな部屋もあるし...


同じぐらいの家賃で、新築級分譲マンション７０�u超えがあるからねー


１LDK　は　なんとかなると思うけど


ここだけで　上級富裕層向けが　２０室　もあるとね...


１０〜１２万円の層　と　それ以上の層　に分かれちゃうから


一口に富裕層って括りにもならないからねー




たぶん繁忙期中の満室はもうないなー


秋のイオン特需に期待ですかね。



おしまい



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