2013年03月31日
新築アパート VS 新築戸建 ４
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
今日も昨日の続きで。
この 新築アパート と 新築戸建て
なぜ戸建て賃貸のほうが残ってしまったのか
岡山では、新築の一戸建てやマンションが
２０００～３０００万円程度で買うことができます。
なので、家賃１０万円以上を払ってまで
賃貸に住もうなんて方は多くいません。
地元の人達は、せいぜい出しても
駐車場２台で８万円程度までなんです。
...
では、１０万円以上出して賃貸に住む人はどんな人なのか
そこそこお金は持っているけど住宅ローンは通らない
訳ありの方や、自営業で年数の浅い方 か
たっぷり家賃補助の出る勤務先の方です。
国立系の医療関係の方とか、大概は大手企業にお勤めの方になります。
その中でも転勤者。
となると、転勤者が好む場所に存在しないと選んでもらえない...
・勤務先に近い
・学区がよい
・利便性
など。
勤務先は、大概岡山駅の近くです。
わざわざ、JRで２駅離れる必要もないでしょう
１駅目の大元駅、北長瀬駅の範囲にマンションや戸建はいくつもありますからね。
学区が特別でもなく、それらの方に対して利便性も高いとはいえないこのエリアに
好んで住む転勤者を探すのはとても難しいことです
...
それに対して、地元の人間にとっては
それほどデメリットのあるエリアでもないんです。
・JRが近い。
滅多に使わないけれども、あればあったで助かる。
・岡山と倉敷の間でどちらにも車で行きやすい。
ご夫婦で勤務先が岡山と倉敷に分かれていることも少なくない。
買い物などで岡山よりは倉敷方面にいくことも多い。
・割と近くにスーパーなどがある。
・学区も悪くはない。
といったところでしょうか。
...
要するに、ここは 地元民向けのエリア なんですね。
そこに転勤者向けの１０万円超えの物件を持ってきても
あまりニーズがないんです。
地元民向けのエリアに、地元民向けの家賃設定で持ったきた
新築アパートに軍配が上がるのは当然の結果でしょう。
...
この新築戸建ての家賃が
８～９万円であればすんなり決まったとは思いますが
新築でそこまでは下げられないでしょう。
或いは、サイズダウンして
６０㎡台の一戸建てで家賃８万円台の設定なら
軽くいけたでしょうね。
...
そのエリアのことをよく分かっていないと
こんなことになりますね
おしまい
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
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※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
今日も昨日の続きで。
この 新築アパート と 新築戸建て
なぜ戸建て賃貸のほうが残ってしまったのか
岡山では、新築の一戸建てやマンションが
２０００～３０００万円程度で買うことができます。
なので、家賃１０万円以上を払ってまで
賃貸に住もうなんて方は多くいません。
地元の人達は、せいぜい出しても
駐車場２台で８万円程度までなんです。
...
では、１０万円以上出して賃貸に住む人はどんな人なのか
そこそこお金は持っているけど住宅ローンは通らない
訳ありの方や、自営業で年数の浅い方 か
たっぷり家賃補助の出る勤務先の方です。
国立系の医療関係の方とか、大概は大手企業にお勤めの方になります。
その中でも転勤者。
となると、転勤者が好む場所に存在しないと選んでもらえない...
・勤務先に近い
・学区がよい
・利便性
など。
勤務先は、大概岡山駅の近くです。
わざわざ、JRで２駅離れる必要もないでしょう
１駅目の大元駅、北長瀬駅の範囲にマンションや戸建はいくつもありますからね。
学区が特別でもなく、それらの方に対して利便性も高いとはいえないこのエリアに
好んで住む転勤者を探すのはとても難しいことです
...
それに対して、地元の人間にとっては
それほどデメリットのあるエリアでもないんです。
・JRが近い。
滅多に使わないけれども、あればあったで助かる。
・岡山と倉敷の間でどちらにも車で行きやすい。
ご夫婦で勤務先が岡山と倉敷に分かれていることも少なくない。
買い物などで岡山よりは倉敷方面にいくことも多い。
・割と近くにスーパーなどがある。
・学区も悪くはない。
といったところでしょうか。
...
要するに、ここは 地元民向けのエリア なんですね。
そこに転勤者向けの１０万円超えの物件を持ってきても
あまりニーズがないんです。
地元民向けのエリアに、地元民向けの家賃設定で持ったきた
新築アパートに軍配が上がるのは当然の結果でしょう。
...
この新築戸建ての家賃が
８～９万円であればすんなり決まったとは思いますが
新築でそこまでは下げられないでしょう。
或いは、サイズダウンして
６０㎡台の一戸建てで家賃８万円台の設定なら
軽くいけたでしょうね。
...
そのエリアのことをよく分かっていないと
こんなことになりますね
おしまい
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投稿者：岡山大家｜23:55
｜岡山の市場についてあれこれ
「楽しい」のが最高でしょ。
