2013年03月01日
○○パレスと大○建託 ３
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
***************************************************************************
こんばんは。岡山大家です。
今日も、昨日の続きで。
「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…
以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。
しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。
これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか？」
...
物件のラインナップもそうですけど、
でも、現場で一番感じるのは
・募集力 とか
・広告料予算
ですかねー
これは業界内でないと全くわからないと思いますけど
○○パレスの管理物件は
適正家賃の新築級はまだマシですが、ほんとに客付けしにくい
いろいろ原因はあるんですけど
※全て岡山でのケースです。
・そもそも１Kは余っている
・音が筒抜けっていう悪評をみなさんがご存知
・退去時にぼったくられると思っている方が多い
・郊外なのに駐車場が取れない物件が多い
・管理費（共益費）が高いので、トータルが高くなりすぎる
※パッと見の家賃は極端には高くない
・広告料が１ヶ月なので、売上単価が低い
・付帯商品をつけられないので単価があがらない
・人員削減で○○パレスの営業マンが少ないので営業にくる回数が少ない
・営業にきても賃貸システムが特殊で、コロコロ変わるので我々が理解しにくい
とりあえず思いつくことを書いてみましたが...
保証人が取れない とか 短期入居 とか
限られたお客さんにしか使わないんですよねー
多くの仲介店（不動産会社）が自社の管理物件をそこそこ持ってますから
○○パレス管理物件なんて
家賃も安くないし、売上単価は低いしで
最終手段でしか使わないんですよー
...
自社管理以外でも、一般の大家さんの安い単身物件でしたら
広告料２ヶ月以上だったり、家賃交渉ができたりしますから
単価も１０万円超えてきて、
なにかと融通が利くんで
不動産屋の営業マンからすると
何かと決めやすいんですよ。
普段から顔見知りだと、
なんとか決めてあげないとって思いますしねー
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
***************************************************************************
こんばんは。岡山大家です。
今日も、昨日の続きで。
「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…
以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。
しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。
これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか？」
...
物件のラインナップもそうですけど、
でも、現場で一番感じるのは
・募集力 とか
・広告料予算
ですかねー
これは業界内でないと全くわからないと思いますけど
○○パレスの管理物件は
適正家賃の新築級はまだマシですが、ほんとに客付けしにくい
いろいろ原因はあるんですけど
※全て岡山でのケースです。
・そもそも１Kは余っている
・音が筒抜けっていう悪評をみなさんがご存知
・退去時にぼったくられると思っている方が多い
・郊外なのに駐車場が取れない物件が多い
・管理費（共益費）が高いので、トータルが高くなりすぎる
※パッと見の家賃は極端には高くない
・広告料が１ヶ月なので、売上単価が低い
・付帯商品をつけられないので単価があがらない
・人員削減で○○パレスの営業マンが少ないので営業にくる回数が少ない
・営業にきても賃貸システムが特殊で、コロコロ変わるので我々が理解しにくい
とりあえず思いつくことを書いてみましたが...
保証人が取れない とか 短期入居 とか
限られたお客さんにしか使わないんですよねー
多くの仲介店（不動産会社）が自社の管理物件をそこそこ持ってますから
○○パレス管理物件なんて
家賃も安くないし、売上単価は低いしで
最終手段でしか使わないんですよー
...
自社管理以外でも、一般の大家さんの安い単身物件でしたら
広告料２ヶ月以上だったり、家賃交渉ができたりしますから
単価も１０万円超えてきて、
なにかと融通が利くんで
不動産屋の営業マンからすると
何かと決めやすいんですよ。
普段から顔見知りだと、
なんとか決めてあげないとって思いますしねー
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
投稿者：岡山大家｜23:55
｜サブリースであれこれ
「ふつー」の状態で上位に進出できるんだよね。
