岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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忘年会のお知らせです。
１２月７日（日）、８日（月）に忘年会をしようと思います。
７日は日曜日なんで少し早目に　１８時スタート　で
８日は仕事終わりでも間に合うように　１９時半スタート　にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひ

７日（日）　１０名
　O幡さん
　麒麟さん
　F原Hさん
　アツオさん
　Ｉ崎さん
　BLXさん
　タマクさん
　N島さん
　A山さん
　わたくし

８日（月）　２４名
　あつさん
　Sさん
　M谷さん
　H間さん（初登場）
　mtanaさん
　隠密さん（初登場）
　カシミアさん（初登場）
　HR田さん
　Indyさん
　Y山さん
　F木さん（初登場）
　F倉さん（初登場）
　とーやさん
　ジムさん
　大黒天人さん
　toukaさん
　K木さん（初登場）
　S山さん（初登場）
　T本さん（初登場）
　M田さん（初登場）
　TAKEさん
　Y本さん（初登場）
　６８さん
　わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


こんばんは。岡山大家です。


先日、ある方の誕生日だったので


プレゼントをあげました( ´ ▽ ` )ﾉ


でも、あまり喜んではくれませんでした




健康が一番だよ(*ﾟ▽ﾟ*)


あはは(￣▽￣)

...


さて、わたくし日頃から空室の情報に


目を光らせておりますが


相変わらずどこも空室が多い


そして、各管理会社は空室を埋めようと


いろいろ対策を取ってきます。


そこで、主要な各社がどのような対策を取っているのか？


簡単に取り上げてみようと思います。

...


まずは、A社。


賃料ダウン。




...


もういっちょ、賃料ダウン。




...


広告料UP。




...


もういっちょ、広告料UP。




...


ちなみに、上から


北区津島笹が瀬　ワンルーム

南区福成　２LDK

南区福田　３DK

北区京町　３DK

南区浦安　４LDK


です。


ファミリー物件も大変そうねー



つづく




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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忘年会のお知らせです。
１２月７日（日）、８日（月）に忘年会をしようと思います。
７日は日曜日なんで少し早目に　１８時スタート　で
８日は仕事終わりでも間に合うように　１９時半スタート　にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひ

７日（日）　１０名
　O幡さん
　麒麟さん
　F原Hさん
　アツオさん
　Ｉ崎さん
　BLXさん
　タマクさん
　N島さん
　A山さん
　わたくし

８日（月）　２４名
　あつさん
　Sさん
　M谷さん
　H間さん（初登場）
　mtanaさん
　隠密さん（初登場）
　カシミアさん（初登場）
　HR田さん
　Indyさん
　Y山さん
　F木さん（初登場）
　F倉さん（初登場）
　とーやさん
　ジムさん
　大黒天人さん
　toukaさん
　K木さん（初登場）
　S山さん（初登場）
　T本さん（初登場）
　M田さん（初登場）
　TAKEさん
　Y本さん（初登場）
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　わたくし

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...


こんばんは。岡山大家です。


今日は焼肉からの夜の街へ。




年末になるとこんなのも増えてきますねー


ありがたいことですが、みなさんも体調を崩されないように


...


さて、昨日の続きで。

2014年11月25日　キャンペーン列伝　１


各社、空室を決めるのに必死です


今日は、B社の取り組みを。


...


仲介業者側でいろいろ選べるようにしています。




これは、伊島町の２Kというか１LDKというか学生中心の物件です。


１９９９年築のRCで物件は悪くないんですけど


最近の岡山大学生は伊島でも遠いいう子がいますからねー


贅沢なもんです


家賃は４．６万、共益費３千円。


そもそも賃料が高いんですけど、なるべく下げたくないですよね...


...


これは、新築一戸建て




これは、津島福居の新築一戸建てで


新築で津島小、京山中の超人気エリアとはいえ


広告料は必須ですね


...


広告料２ヶ月ですね。


あっ、もう１０月終わってますが多分間違いでしょう。




ここは駅前町の１９９１年築のマンションです。


岡山駅がめちゃ近いですけど


古くなると大盤振る舞いも必要ですよね...


...


ここも広告料を大盤振る舞いです。




東花尻の１Kマンションで


家賃３．５万ぐらいですから


ほぼ３ヶ月分ですね


...


こういうことが功を奏して


空室改善に向かってはいますが


どこも大変ねー




つづく




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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...


＜見学会のお知らせ＞



わたくしの物件６号、７号を建ててくれた会社なんですけど

今回は、１棟は自宅、１棟は賃貸用ということで。

８０�uのほうは初登場の間取りで



それをさらにオーナーがカスタムしたそうなので

見に行ってみようと思います

お時間のある方はいっしょにいかがですか？
その後ランチでも

６月２８日（日）１１時集合
参加予定（１５名）
　O幡さん
　yuriringoさん（初登場）
　T政さん（初登場）
　じゅんこさん
　じゅんこさん息子さん
　Y山さん
　N田さん（初登場）　
　NEOさん（初登場）
　M野さん（初登場）
　Ｉ崎さん
　６８さん
　rikouさん
　あつさん
　りんごさん
　わたくし

６月２９日（月）１１時集合
参加予定（１２名）
　隠密さん
　IW本さん
　TAKEさん
　みーちゃんさん
　A山さん
　N岡さん
　こももさん
　taimanさん
　いいてんきさん
　かこさん
　OCさん
　わたくし


岡山市中区雄町１５３−５
マルナカ雄町店

地図


...


こんばんは。岡山大家です。


わたくしの周りには、


大家さんになりたい　って方が


何人もいらっしゃるんですけど


大家さんになるって実はすごく簡単なことでね。


そう。物件を買えばいいだけ（笑）


お金さえ出せば誰でもなれる（笑）


購入資格も技能も必要ない。


ついでにいうと努力も必要ない。


お金を出すだけでOK。


弁護士とか司法書士とか医者とか


受験資格がある上に猛烈に努力しないといけない。


そう言う意味で、大家さんになるだけなら


参入障壁はものすごく低いです。


...


でも大家さんになったあとは大変ですよ〜（ﾟдﾟ）


参入障壁が低すぎて、素人が山のように参戦しています。


普通の農家の人やサラリーマンとか。


物件も星の数ほどあります。


素人集団から抜け出すために


いろいろノウハウを学んだりして頑張るものの


そんなノウハウは一時的にしか作用せず


すぐに真似されて陳腐化してしまいます


すると、こういう戦いにもなってきます。


C社のキャンペーン





K社のキャンペーン





T社のキャンペーン





この京町の物件なんか２００１年築のマンションですけど


わたくしが業界に入った２００２年（平成１４年）当時は


全然空きが出なくて困ったもんです(＞＜)


当時としてはかなり広めの１Kで


１０帖で３０�uぐらいありましたから


ほんと代替物件が無くてね〜(ｰｰ;)


それがいまは広告料３ヶ月も出さんといけんとは...


原因はなんでしょうね？


老朽化？


いやいや、まだ築１０年ちょっとですよ。


わたくしが思うに、市場の変化、ライバルの増加でしょう。


そりゃ１０年も経てば


周りにはどんどん新しいものが建ちますし


それらが、最新設備で広くなって登場するんですから(＠_＠;)


お金さえあれば建てられちゃうんでね...


ちょっと考えたらわかりそうなもんですけど


自分の物件"だけ"は長期的に戦えるとでも思っているんでしょうか。


...


大家さんって、なってからが勝負でね。


ほんとしんどいんですよ...



でもみんながみんなそういう訳でもない。


そこは物件次第でね。


・なるべく長く住んでくれるもの。

　入退去が少ないと、リフォームや募集コスト、手間が減らせます。


・居室が小さすぎず、大きすぎないもの。

　小さすぎると敬遠されるし、大きすぎるとリフォームが嵩みます。


・大資本（お金持ち）が参入してこないような企画。

　弱小大家が資本力で勝てるわけないので。
　お金持ちはドカーンと大きくいきます。
　数万円程度の家賃をちまちま取りにきません。


・ライバルが増えにくい立地。

　ライバルの増加はしんどいです。


・処分が容易なもの。

　市況の悪化や緊急事態にもすぐに対応できるように。
　解体も含めて。


・買った瞬間に転売しても損しないぐらいもの。

　元々安く買っておけばどうにでもなります。


・大量生産品でないもの。

　類似品が多いものには価値を見い出されにくいです。
　ユニクロのジーンズより、ビンテージのほうが評価されます。
　


一部の人にしか評価されないような一品もので


長く大切に使ってくれて


いざとなったら損せずに換金できる。



こういう物件ならそれほど苦労することもないですね。


...


リングの上に上がるのは一人だけがいいですよ。


そうすれば、毎回不戦勝で


無敗で無傷のチャンピオンのできあがりです。



殴って殴られてお互いボコボコになって


その結果、最後に立っておくよりスマートでしょ？



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜ビアガーデンのお知らせ＞

８月２日（日）１８時〜
岡山市北区錦町８−１５ ５階
AGURA dining　アグラ ダイニング
３５００円　１２０分飲み放題

参加予定（１２名）
　麒麟さん
　Bさん
　N村さん
　N村さん奥さん
　じゅんこさん
　O幡さん
　Ｉ崎さん
　こももさん
　みーちゃんさん
　みーちゃんさんご主人
　BLXさん
　わたくし



８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
レストランSORA
３０２４円　９０分飲み放題

参加予定（５名）
　OCさん
　Sさん
　tomoeさん
　K山さん（初登場）
　わたくし

日曜と月曜の２日開催です。
ご希望の方はご連絡ください(^-^)


※各イベントでもし漏れがあったら教えてくださいm(__)m


...


こんばんは。岡山大家です。


岡山市北区中仙道


市内在住の方ならほとんどの方が


あーあの辺ね。ってぐらいの認知度で


JR北長瀬駅や移転した市民病院も近かったり


小洒落た商業施設なども多く、


広めの道路が多く、公園も多い。


そうなるともちろん、賃貸、売買ともに人気で


物件はすぐに消えていくエリアです。


...


その大人気エリアに３DKのアパートがありましてね。


大手ハウスメーカーの建物でね。


まぁこのメーカーの建物自体が概ね内装はしょぼいんですけど


ご多分に漏れずここもパッとせん感じのふつーでしてね(ｰｰ;)


でも立地のパワーってすごいもんで


わたくしが現役の頃の５〜７年ぐらい前は決め物でしてね〜(ﾟoﾟ;;


それなりに売上に貢献してくれたもんです。



間取りは今どきからすると古い印象の３DKで


しかも内装はごくごくふつー。


１９９９年（平成１１年）築なんで


当時で築９年〜１１年ぐらいですか。


１棟４室が２棟並んでいるので、全８室で


いまは、２室空いているようで。




募集条件はこんな感じ。




駐車場２台目が無いみたいですね...


家賃もちょっと高いかな...


いまはこの賃料だと、新築級の２LDKに住めちゃうかな(^_^;)


他の部屋の絡みもあるからなるべく家賃は下げたくないのかな...


当時ならこれでも決まってたんだけどね〜


築１８年ともなるとなかなかね...


...


そんな状況でこういうキャンペーンを展開中。




敷金０

礼金０

報奨金（広告料）２ヶ月

フリーレント１ヶ月


お〜(ﾟoﾟ;;


かなりの大盤振る舞い（ﾟдﾟlll）


当時の決め物ぶりからは想像もできません



近年、このエリアには大量に物件が供給されていますから


そこまで出血を覚悟しないと


そこそこの賃料じゃ決められないってことですね。


果たしてこの賃料で決まるかも怪しいところですが...


家賃を下げれば早いんですけど


支払いなども考えるとそう簡単な話でもないでしょうしね...


...


こういう新興の人気エリアにはどんどん新規物件が供給されるんでね。


要はライバルがどんどん増える訳ですね。


そうなると環境が厳しくなっていきますわね


ここ数年でバンバン建った新築たちも


１０〜１５年後には似たような状況になると思うんですが...



１０年後もこのブログが続いていれば


レポートしてみましょうかね(^_^;)



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました