岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

**********************************************************


人気ブログランキング
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

-----

＜イベントのお知らせ＞
７月
☆「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
　9日（木）11時
　参加予定（定員１０名）
　１りんしょ〜さん☆
　２わたくし
　３Ｎ村さん☆
　４やなぎさん☆
　５かりんさん（女性）☆
　６Ｍさん☆
　☆赤穂集合の方


☆「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ
　10日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１じょーさん
　２じょーさん奥さん（女性）
　３そんちょう大家さん（島根からゲスト登場）
　４わたくし
　５みしばさん（初）
　６ひろしさん
　７イーライフさん
　８Ｄさん
　９やなぎさん
　10


☆「食事会」そんちょう大家さんを囲んで晩御飯
　10日（金）18時
　１そんちょう大家さん
　２わたくし
　３よっさん
　４たかぱぱさん


☆「見学会」そんちょう大家さんとランチ＆見学
　11日（土）13時　※どこに行くかは思案中(^^;
　１そんちょう大家さん
　２わたくし
　３はぴりたさん奥さん（女性）



７月一覧
4日（土）12時「見学会」金光よーすけさん戸建２戸ビフォー＆ランチ
7日（火）12時「視察」宿戸建２か所＆ランチ
9日（木）11時「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
10日（金）12時「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ
10日（金）18時「食事会」そんちょう大家さんを囲んで晩御飯
11日（土）13時「見学会」そんちょう大家さんとランチ＆見学
13日（月）12時「視察」中区今谷戸建＆ランチ
17日（金）12時「見学会」まゆさん万成戸建アフター＆ランチ


近日予定　水島、東区久保



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


ある程度ひとつの事柄に携わって習熟してくると


少し先の未来が予見できたりします。


よけん【予見】
　まだ起こらないうちに、先を見通して知ること。




例えば、車で走っていて


歩行者用の信号がピコピコしだしたら


次は車用の信号が黄色になるなとか。




青→黄→赤　になったら矢印信号が出るなとか


前の前の車のストップランプが点いたから


前の車もブレーキ踏むなとか。




今年の夏は暑いからエアコンが売れるんだろうなとか




仕事上とか日常生活とかで


みなさんなんらかの予見をしてるだろうと思います。





わたくし、岡山の不動産に関しては


ある程度予見することができます。


まぁ、ある程度業界や市場を理解していれば


そんな難しいことではないですし


きっとみなさんそれぞれの業界では


似たようなことができるはずです。






今日は、その予見していた未来が


現実に起こっているというお話し。





こんな相談メールがきましてね...




以下、転載です。
※一部削除しています。



お世話になります。
狼さんからのご紹介でご連絡させていただきます、〇〇と申します。
東京在住のサラリーマン大家です。
〇〇に保有している１棟マンションの空室が激しく、
入居率が５０％程度になってしまったというご相談を
狼さんにさせていただいたところ、
岡山大家さんに相談してみてくださいというお話をいただきましたので、
ご連絡させていただきました。

ちょっと長くなりますが、現状についてお話させていただきます。

保有しているマンションは、「〇〇」といいます。
４〇部屋全て１Kタイプです。
家賃は〇万円＋水道代〇千円で、
敷金礼金なしでフリーレント１ヶ月、
広告費２ヶ月つけています。

こちら昨日〇部屋退去連絡が来まして、
空室合計１〇部屋となってしまいました。
しかもほぼすべてコロナの影響でもなく、
数ヶ月の間空室が全く埋まっていない状態で、
退去ばかりが積み上がって増えていくという状況です。

現在、管理会社は〇〇市の「〇〇」という会社にお願いしております。
購入したのは２０１〇年で、
購入した不動産会社が管理会社も指定というスタイルでした。
ただ、この〇年間の運営では満室になったこともありますが、
２０１９年は入居者〇名（うち〇名はすでに退去）
２０２０年では入居者１名でです。
最近は入居しても１年程度で退去してしまう人が半分くらいいます。

私は東京在住なので、
基本はメールや電話で管理会社さんとはやり取りしていますが、
現在、入居者募集対策では行き詰まっております。
この〇年間で私の物件の担当者が〇人続けてやめてしまいました。

そんな空室状態なので、当然、大赤字になります。
ローンを借りているＳ銀行に相談し、
２０２０年１２月までの半年間、
利息のみの支払いにしていただいております。

こんな現状なので、
入居者募集方法のアドバイスをいただければ大変ありがたいです。
また、管理会社についても、
変更したほうがよいうのではないかと思案中なのですが、
いかんせん候補の会社もありませんので、
そのあたりの情報も教えていただけると幸いです。

長くなりまして恐縮ですが、
何卒、お力添えのほど、宜しくお願い致します。



...


...




数年前の収益物件がバンバン売れてた頃に買ったんですね...


それもＳ銀行の高金利で...





都会の人が、岡山人が見向きもせんのを


こぞって買い漁ってたもんね,,,






この物件、当時検討してた人から相談受けたことあるんよね...


その時、いまみたいな未来が見えることを教えてあげて


その人は見送ったけどね...





この程度の未来なら、水晶玉が無くても予見できますね...






かぼちゃの馬鹿はチャラになっても


こういうのはならんのかね〜？


関連記事
2018年01月24日　中途半端な感じ
2018年01月25日　無知さが酷すぎる...
2018年02月15日　「一番の敵はスルガ銀行」だと？
2018年05月11日　「貸してくれてありがとう」
2018年05月22日　「俺は悪くねぇ！お金貸したおまえが悪いんじゃ！」
2018年05月23日　スマートデイズから弁護士に
2018年08月31日　４０代が最多
2018年10月09日　これ、共同不法行為なん？？





建築屋、不動産屋、銀行屋、士業はすぐ手が離れて


ずっと抱えていく大家はリスクだらけよね...






貸すのも厳しい、売るのも厳しい...






でも、狼さんからの話しだし


なんとかしてあげんといけんけど


出血を止めるために、


それなりに出血せんといけんじゃろうな...




どうしたもんかな...






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com




ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則 新品価格 ￥1,620から (2019/9/24 09:06時点)

高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法! 新品価格 ￥1,674から (2019/9/22 08:19時点)

100万円以下の資金で夢ツカモウ! 「家賃収入」でセミリタイアして「世界1周」旅行に行く方法! 新品価格 ￥1,674から (2019/9/22 08:19時点)

人気ブログランキング
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです








空き家・空き地のご相談は↓↓↓



半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました