岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。



ちなみに、内観写真があったので載せておきます。








ぼちぼちきれいなんですよね〜


この辺りは、新しいものだと意外と家賃は高いんですけど

さすがに築20年にもなるとね〜


...


長く住んでる人だと

2000年　と　2002年　の入居になってますね。

Ｐ・共益込で　65,000円　です。


築10年経過の頃ですから、

当時としてはまぁ妥当なところですかね。


65,000円　×　9戸　×　12ヵ月　＝　702万円


ずっとこのままでいてほしいですけどね〜


しかし、そうはいかんのです


...


最近入居の方では

2011年3月　で


家賃45,000円　共益費3,000円　Ｐ2台6,300円


合計　54,300円



10,000円もダウンです　　


...



一番新しい方が　2011年12月　で


家賃48,000円　共益費3,000円


Ｐが不明なんですけど、おそらく2台込かと思われます。



合計　51,000円


...



Ｐ2台　の　ＲＣ3ＬＤＫ　だったら

ほぼ家賃の下限ではないかと思います。


多少ばらつきがあるにせよ、

いずれは全戸5万円前後になるんでしょうね


5万円　×　9戸　＝　45万円



緩めに見て　5.3万　×　9戸　＝47.7万円...

この辺りがMAXか...




ファミリー物件は比較的入居期間も長いですし、


最低ライン　が　5万円辺り　なら


高い入居率を維持できると思います。





45万円　×　12ヵ月　＝　540万円


緩めで　47.7万　×　12ヵ月　＝　572.4万円



年間空室期間　の　全室合計　が　5ヵ月（入居率95％）　としたら

515万円　　表面利回り9.7％



緩めで　545.9万円　　表面利回り　10.3％...



...



厳しすぎる見積もりではないと思うのですが


いかがでしょうか




つづく



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