プロが教える失敗しない新築マンション購入への道

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マンションの内覧の代行致します。１回○万円

マンションの内覧会をしていると、必ず来られる「内覧の代行業者」
私たちはその方たちを「内覧屋さん」と呼んでいる。


相場は良く知りませんが、１回　３万〜５万とからしい。

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マンションは１ｍｍの狂いもなく建っている訳ではない

今から書くのは、建設会社の人間としての言い訳ではない。
建物というのは、このコンピュータ化、機械化が進んだ世の中でも
まだまだ、「人間の手で汗水流して」作られている。

寒い日も、そして今日みたいに皆さんが外に出るのが億劫になるような
「熱中症」の危険と隣り合わせの、この暑い日でも…。

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内覧会は、具体的にどこをチェックするのか？

素人では、どこ見ていいか分からない。
当然である。


しかし

インターネットで色々検索すると、
「内覧会の時のチェックリスト」
が色々存在する。


とても参考になるのだが、
、
内覧会の時間は大体平均して１時間弱で設定されており、
(別にそれ以上見てはダメという事ではありませんが…）

その時間の中で、見ようとすると項目が大量にあった場合
リストを見て１項目ずつ確認していっては終わらない。


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内覧会と言っても、どうすれば良いの？

建物が完成してきて、もうずぐ内覧会。
「内覧会って、一体何をどうすれば良いの？」

そのような方は非常に多い。

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建設中の私のマンション、ちゃんと作ってくれてるの?

早期に、マンションを契約された方は、
しばらく建設中のマンションを眺めていく事になります。
ドンドン高くなって行くのを見るのは、楽しいものですね。

しかし、度々聞くマンションの不具合のニュース。

「私のマンションは、しっかり作られているのだろうか?」

と、不安に思う事もあるはず。

そして、
「せっかくなら、プロとして丁寧な仕事をして欲しい。」

とも願うはず。


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マンションの契約者だったら見る権利あるの?

マンションを契約したら、早く中が見たいですよね?
「中はどうなっているんだろう?」

期待や、妄想ばかり膨らんで、爆発しそう。
でも、実際はまだまだ建設中!
で、いつになったら見れるの?

と言う方に、本日は、その疑問にお答えします。


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住宅ローンを返せば月々の支払無くなる?

住宅ローンの返済計画を立てている時に、
思わずやってしまう間違いとは、

住宅ローンを繰り上げ返済で返し終わったら、
毎月の家に関する支払いが無くなるから、楽になるね。
「○万円、この銀行口座から色々落とされていたのが
　０円になるんだから」

と、
私は月々の支払の計算をしたときに勘違いしていました。

「えっ、違うの?」

と思った方は、同じ勘違いをしている可能性が有ります。

タイトルにあるように、毎月支払う住宅関係の項目は

・住宅ローンの返済
・管理費(共益費)
・修繕積立金

の３種類が有ります。

もし、住宅ローンを全額返済しても
「管理費」「修繕積立金」の２つは払い続けなくてはいけないのです。

「何それ?」

と言う方は、ここで少し勉強をしておきましょう。

管理費

これは、何となく想像できる方は
管理費とは、毎月の共用部分にかかる費用の事です。

管理費からは以下のものなどが支払われてます。

・管理会社の委託料
・エレベーター等の点検費用
・各種保険の費用
・共用部分の光熱費
・小規模な修繕費用
・日常の通常清掃ではなく、業者さんによる特別清掃
・庭などの管理委託料

等

共用部分に掛かる様々な費用を
入居者の皆さんから少しずつ徴収していくのです。

だから
「支払いの性格上住んでいる限り、ずっと払い続けないといけない費用」

なのです。

「なるほど!」

修繕積立金

聞きなれない名前ですよね。
「積立金」と言うんだから
「何か今後の大きな支払いのために積み立てるんでしょうけど」

「修繕って何?」


という感じでは、無いでしょうか?


それは
「修繕」とは「大規模修繕」の事です。

大規模修繕とは、１０〜１５年に１回行う
マンションの色々、月日が経って壊れてきたところを
まとめて直そうよ。
漏水とかしても嫌だしね。

と言う感じの
改修工事の事です。

１回行うと、費用も何千万〜と言うオーダーで、超高額。

だから、
「大規模修繕しますから、来月１戸当たり１００万円徴収します」

と、急に言われても用意できませんよね。
そういうことにならない為に、
少しずつ貯蓄しておくのが修繕積立金です。

この大規模修繕は、一般的には
・仮設の足場の費用
・塗装の塗り替え
・タイルの下地処理又は張替え
・防水の改修
・共用部の床の改修
・機械設備の改修

等があり、
金額は、そのマンションの条件によってまちまちですが

１戸当たり１００万くらいが目安なのかな?

という印象です。

重点的に確認するポイント

・現金で購入するからローンは組まない
・早々に繰り上げ返済するからローンは無くなる

という方は、
「月々の固定費は安くしたいよね」

という願望があるでしょう。


そのポイントを１つ挙げるなら
例えば、
・ほとんど機械式駐車場のマンション
・全て平面駐車場のマンション

これは、想像つきますよね。

そう、
「全て平面駐車場のマンション」の方が安いです。

それは、
・機械式駐車場は、いずれ更新の時期を迎える為に
　その時に、多大な費用がかかる（２５〜３０年後）

・機械で動くものは「メンテナンス契約(保守契約)」を
　結ぶので、その金額は結構バカにならない金額となり
　その金額が月々の管理費に反映される

よって、
「管理費」も「修繕積立金」のどちらの面においても
安くつくのです。


あと、もう一つ

修繕積立金は、「何年後に値上げされる設定」になっている事が有る。

・〜　５年目　１万円
・〜１０年目　２万円
・１０年〜　　３万円

のように、なっている事があるので
事前にその当たりの金額もチェックしておくことをお勧めします。

つまり
月々の固定費は
「住宅ローン」「管理費」「修繕積立金」の３つがある。

「管理費」「修繕積立金」は、住み続ける限り支払い義務が発生し
備え付けられている機械設備などによって、金額は変わってくる。

更に
「修繕積立金」は、年を追うごとに値上がりする傾向になるので
最終的な金額で支払いができるかチェックすることがお勧めです。


これって、ローンの金利をもう一度見直す必要有る?
と思った方は、以下の記事も合わせて読んでみて下さい。

↓　　↓　　↓

固定型、変動型、フラット３５?住宅ローンの選び方

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　住宅ローン選びの失敗例!繰り上げ返済の手数料が高い

マンションの住宅ローンを借りるときは計画的に利用しましょう。
繰り上げ返済をしようとしたら手数料が高い!等という事が無いように!

という事で、今回は我が家の失敗例です。
(正確に言うと、奥さんが言うには、
「他の奥さんも同じように理解していた」
　ので、当時の担当者の説明の仕方の問題かもしれませんが…)

ブログタイトルから逆行してますが、
私も専門分野とそうでいない分野がある為、
専門でない分野は、出来るだけ失敗例を挙げて反面教師にして頂きたいです。

それでは、本題へ

住宅ローンをどこで借りるか?それが問題だ

我が家は、住宅ローンを選ぶのに
販売会社が勧める地方銀行の2社択一で決めました。

年収がこのくらいだと、手数料がお得でこちらで申込みされると
お得ですよ。と

何せ、我が家のマンション契約までの勢いはものすごいもので
事前に下勉強をほとんどする間もなく「どこにされますか?」
という時期を迎えてしまったのです。

でも、全くの無知という訳では無く
当然、金利が固定・変動であったり、借り換え、繰り上げ返済、手数料
というキーワードの基礎知識はありました。

だから私たちは、聞いたんです。
聞いたことは覚えています。


「あなたの銀行で借りた場合の、
　繰り上げ返済するときの手数料はいくらになるのですか?」

と、
その時の返事は、このような物でした。
(他の方も同じ認識だったので間違ってないでしょう)

「普通預金の口座を開いて頂いてお金の動きがあれば無料ですよ」
と聞いたので、さっそく私たちは、新規に口座を作り、
「ローンの引き落とし」と「管理費等の自動引き落とし」を設定しました。

これで、繰り上げ返済するときは、手数料が無料でいつでもできるね。
これが、我が家の共通認識でした。



しかし、
住み始めて1年くらいたった時に事件は起こりました。

何で手数料かかるの?しかもそんなに!!!!

住み始めて1年くらいたった時、まとまったお金が用意できたので
繰り上げ返済をしようか?
という事になりました。

数少ない平日休みを使い、いざ銀行へ
そこで受けた衝撃の事実!!


銀行：「手数料50,000になりますがよろしいですか?」

私：「は?」
私：「何で?」
私：「手数料無料って聞いてあなたの所のローン入ったんですよ!」
銀行：「それは誰が言ったのですか?」
私：「住宅ローンの説明の時に来た人」
銀行：「あ〜、それは○○会社(住宅関係の子会社)ですね」
私：「そうですよ!その人が言ったんですよ!」
銀行：「そう言われましても」(別会社の事をぐだぐだ言うなよ…)
私：「で、無料にはならないのですか?」
銀行：「はい。なりません。
　　　　しかし、当銀行の普通預金残高が100万以上あれば半額になります。」

なんで、そんな銀行に100万も預けてそれで手数料25,000かよ!!!

いつも温厚な私も、怒りが納まりません。
しばらく押し問答をした結果、その日はそのまま帰りました。
家に帰って、その怒りにさらに輪をかけたのが奥さん。
あり得ない…。

そして、ある球団を応援する定期預金を残して
毎月の支払いに関係ない普通預金を全て引き揚げました。


手数料無料と書いている所も、０になる為の条件があるかもしれないので
気になれば直接確認し頂きたいです。
我が家のようにならない為に…。




結局
我が家は繰り上げ返済してません。
奥さん曰く、

お父さん死んだらローン０になるのに、無理して今払う必要ないよね?

確かに…。


我が家のマンション購入までのドタバタ劇に興味のある方は

↓　　↓　　↓

第２章　結婚とマンション購入は勢いが大事!

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　固定型、変動型、フラット３５?住宅ローンの選び方

住宅ローンの金利の選び方はまさにギャンブル

1.長期固定金利型
2.変動金利型
3.固定期間選択型

大きく分けて住宅ローンの種類って3種類有りますよね。

これは、結構どれにするか意見が分かれる所で

私の友達は、変動金利を選択して
５年毎くらいに、その時一番安い金利の商品に乗り換える。

という事をしてる人がいる一方、

金利が上がるリスクが嫌だ。
という事で、全期間固定型を選択している。

と言う人もいる。

じゃあ、どれが良いの?

と、皆思うだろう。
私も実はそうだった。

そりゃあ、借りる金額が多いのだから、金利が少し違えが
払う金額全然違うよね。
まさに、ギャンブルだ。

そして、悩む!!　悩みますよね〜。


しかし、
悩んでばかりは要られません。

マンションを購入するときに、自己資金が集まらなければ
必然的に住宅ローンを利用せざるを得ません。

そして、
その時に決断しなければいけない。

あなたなら、どうするの?

10年後、20年後、35年後がどうなるか、なんて誰にも分からない。
そんな事は当たり前である。

そんな事が分かれば、
ローンの種類もおのずと決まる。

でも、予想することは、
非常〜に、大切!


色々なシミュレーションのサイト等が有りますが、
やればやるほど、迷って結論が出なくなります。
そうなると、もうドツボ。
決められなくなります。

そこで、難しく考えずに１点、
「今後のリスク」のみ、に絞って私の予想を申しますと、


それは、
これから先は金利が上がっていく。

だ。
１００％かと言われれば、世の中１００％な物は無いのだが、

現在の世の中が、

・世帯収入、賃金を上げよう。という雰囲気。
・賃金を上げるためには物価を上げよう。という政策。
・オリンピックなどイベント事に向けて景気が上がる。
・景気が上がると、金利が上がる。
・銀行などが払う金利は全然上がらないが、貰うものはすぐ上がる
・人口(特に労働者人口)が減って、収益の上がる人間の全体数が減る
・何よりも、今の金利が圧倒的に低い水準である

等を踏まえると、
「金利が上がっていく」
という結論になります。


だったら、
「今の金利で払えるなら、長期固定金利の方がお得」
です。

何故なら
「見えない、そして可能性の高いリスク抱えてローン時払っていくなんて嫌!」
なのです。

これは、私の性格上の問題ですが
「リスクは、早めに切り離しておきたい」

そうなると、「長期固定金利型」です。

我が家も、
ローンの返済期間、ずっと固定になるようなプランを選択してます。


そうなると、良く名前を聞くのが「フラット３５」です。


長期固定金利で人気の「フラット３５」

「フラット３５」は公的融資と民間融資の中間的な性格があるローンです。

最大のメリットは最長35年の長期固定金利で、
金利水準も1.81％〜2.76％程度ですが、
ローン返済とは別に団体信用生命保険料の負担が発生します。

結論

住宅ローンの種類の種類を選択するのは、ある意味ギャンブルである。

あなたが、もし「リスク回避型」の人間なら
長期固定金利で「安心を買う」のが最も精神的にもお得。

そこで、
もう一度考え直したくなったら、この記事も合わせてお読みください。

↓　　↓　　↓

マンションのモデルルーム見学の前に確認すべき事とは?

山賊は岩国に車で来たら必ず寄ってほしい

「うぉ〜〜〜〜〜」
「なんだこりゃ〜〜〜」

これが、私がかつて弟夫婦を連れて来た時の第1印象の感想でした。
それは、まだ転勤族として「岩国」にいた時の話ですが
今でも覚えています。

前日に花火大会を見た私たちは、
「せっかく岩国なんだがから山賊行こうよ」
と向かったのです。

確か前回来たときは、５年くらい前
だから、子供たちはほとんど覚えていない頃です。

「夏休みの思い出には良いのでは?」

と向かいました。

すると、
すぐ近くの駐車場は満車、「やっぱりすごい人気だ!」
少し離れた駐車場まで移動しました。

そして、トボトボお店まで歩いていくと
私たち夫婦には見慣れた風景。

でも、子供たちには驚きの風景。
「うぉ〜〜〜〜〜」
「お祭りみたい」

(ここから下の画像はクリックすると拡大します)



この店は、いつ来てもこんな感じなのです。
「いつでも、度胆を抜くくらいお祭りみたい」
これが、このお店の特徴です。

ここまで、徹底的にやっているから
いつでも満員のお店なのです。

なぜか、こんな写真撮影の枠もあるし




ちなみに、
私はこの店を大学の時に知ったので、
もう２０年くらいですが、その頃の第一印象の驚きと
今の様相は、全然変わっていないですね。

何年経ってもスゲ〜。この店。

山賊焼と山賊むすび

この店の特徴は、外観だけでは有りません。

名物料理が有ります。
それが、「山賊焼」と「山賊むすび」
どちらも、めっちゃ大きいです。

どの位大きかと言うと、子供の顔で比べて下さい。

これが「山賊焼」



こっちが「山賊むすび」





大きいでしょう?

また、
「山賊むすび」には
何と「さけ」「こんぶ」「うめ」の３つの中身が入っているのです。
「１粒で３度おいしい」味なのです。

子供たちは、この大きい料理達と悪戦苦闘。
それでも、美味しそうに食べていました。

一番上のお兄ちゃんは、
「魚が食べたい」ということで「山女の塩焼き」も頼みました。

串に刺さって、美味しそう。

「うま〜い」と綺麗に食べてましたよ。



子供たちは、おなか一杯で大満足。

帰りの駅までの道のりは、
全員大爆睡でした。

「お疲れ様〜」

そして、皆お家へ帰っていきました。

また、お父さんは仕事の為に１人ボッチです。


ということで、
このスケール感と非日常感は、写真などでは
実は表せません…。

実際見ると、「うぉ〜〜」と叫ぶことは確実。
こちらに来られた際は、是非寄ってみてください。


あっ、そうそう。
昨日の花火大会はこんな感じでした。

↓　　↓　　↓

岩国の錦川水の祭典花火大会で人生初の体験!そして我が家のリベンジは?