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2015年07月28日

パークホームズ光が丘ブライトアベニュー 予定価格発表! おすすめのマンションです!!

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パークホームズ光が丘ブライトアベニューの予定価格が発表されました!!


[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工:京王建設株式会社
価格:3900万円台〜7400万円台 65.61平米〜97.38平米
総戸数:50戸
規模:地上6階
交通:都営大江戸線「光が丘」駅徒歩16分
所在地:東京都練馬区土支田2丁目1068−1他(従前地)(地番)
竣工予定:平成28年04月下旬竣工予定

地図はこちらです↓

※画像はクリックすると大きくなります
光が丘 地図.jpg
画像出典:パークホームズ光が丘ブライトアベニュー公式HP


予想価格がぴったしと当たり、おおよその平均坪単価は@230前後となるようです。

3900万円台〜7400万円台 65.61平米〜97.38平米 最多価格帯が4800万円台。

仕様や設備、構造がまだわかりませんので確実なことは言えませんが、99%


買ってもいいマンション



と口を大にして言える物件になりそうです。


住戸配置も3方道路を活かした形になります↓


※画像はクリックすると大きくなります
光が丘 配置.jpg
画像出典:パークホームズ光が丘ブライトアベニュー公式HP


今回の価格は建築費高騰分の上乗せはあるものの、光が丘駅徒歩16分のマンション価格としてちょっとだけ割高感がある程度です。

これが将来は土支田駅徒歩1分となるわけですからお買い得であることは間違いなし。

問題点としては大江戸線が延伸するであろう○○年以上先までは駅徒歩16分であるということ。

それでも前回の記事で書いたように気持ちのいい徒歩16分です。


マンションマニアも好みの間取りがあればチャレンジしたい物件になりそうです。


仮に大江戸線が延伸するのが2030年だったとしましょう。

竣工から14年経過しています。

4000万円、65uの部屋をフルローンで購入していたとするとおおよその残債は2600万円ちょっとでしょう。

築14年×23区×駅徒歩1分×三井ブランド

これで中古市場で安く叩かれるということは考えにくいですよね。

少なくとも3000万円以下はないでしょう。


3200万円で売却できたとすると手戻り金は500万円程度。

それを毎月の支払いに充てると毎月10万円で住んでいた計算になります。

購入時の手数料を入れても11万円です。


そう考えると駅徒歩1分になったら売却して住み替え!という発想も面白いですね。

どちらにせよ価値が上がり、永住するにせよ便利になるのは99%確定なのですからおすすめです!


こちらの記事もご覧ください↓

マンションマニア流! モデルルームを100倍?!楽しむ方法


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2015年07月24日

ルピアコート戸田公園 価格は?! 1フロアに3戸のみ 戸田公園駅から徒歩7分のマンションです

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おすすめできるかは不明ですが、得意地域ということと戸田市内での検討相談者が多いため現地を見てきました!


ルピアコート戸田公園


[物件概要]

売主:株式会社中央住宅
施工:(株)川村工営
価格:未定 59.26m2〜71.08m2
規模:地上13階建
総戸数:36戸
交通:JR埼京線「戸田公園」駅より徒歩7分
所在地:埼玉県戸田市本町1-1377-2、1378、1379-3、1380-6(地番)
竣工予定:2016年10月下旬予定

地図はこちらです↓ ※画像はクリックすると大きくなります

戸田公園 地図.jpg
画像出典:ルピアコート戸田公園公式HP

まず売主ですが、ポラスの戸建でお馴染みの中央住宅です。テレビ埼玉ではCMがちょくちょく流れている企業です。

同売主ではルピアコート光が丘を見学したのですが、少々お高めでした。
今年の春には入居が開始されており、早く売り捌きたいところなのでしょうが少々苦戦気味で残り数戸。
最後は実質お値引きを堂々と公式HPに出すという最終手段を駆使!
良いマンションだとは思うので気になる方は見学してみてはいかがでしょうか?


こちらの物件にもポラス新発想の「ピアキッチン」というキッチン+テーブルがセットになったものが標準装備されるようです。

※画像はクリックすると大きくなります
ルピアコートキッチン.jpg
画像出典:ルピアコート戸田公園公式HP

1フロアに3戸ですし、駅からも近くもしかしたらおすすめできるマンションかもしれません。


現地はもともとアパートだったり小料理屋があった場所です。
戸田公園駅からの道のりは最後に交通量が多い道路に出なければいけないのがネックです。
また、北側のみ道路に面する1方道路のため前立て横立ては気になります。

価格面ですが、現在戸田公園で分譲中の中では一番高くなることが考えられます。
現在分譲中のマンションはこちらです↓


・デュオヒルズ戸田公園リヴァリーゼ 徒歩11分 
2898万円〜4098万円 64.14u〜78.42u @160

・ガーラ・レジデンス戸田公園セントラルスクエア  徒歩18分
3178万円〜4078万円 67.04u〜78.57u @165

・シティテラス戸田公園 徒歩15分
2790万円〜4890万円 64.18u〜76.72u @176

・ガーラ・レジデンス戸田公園サクラガーデン 徒歩10分
2998万円〜3878万円 60.23u〜72.75u @170


ちなみに戸田市で新築マンション限定で購入を考えている方から相談を受けた場合はサクラガーデンをおすすめしています。理由は全体的なバランスが良いからです。

ルピアコートは駅徒歩7分、1フロア3戸ということで「別格」ですよ!という感じの価格設定にしてくるかもしれません。

おすすめできるぎりぎりのラインは平均坪単価@190までです。

平均坪単価@190を超えてくるようだと23区の浮間舟渡、北赤羽で同じくらいの駅距離であるザ・パークハウス北赤羽イニシア板橋浮間公園が購入できてしまいます。


ですので限界の平均坪単価として@190以内!!と予想します。

70u換算で4000万円程度です。


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20150927追記

先着順販売が始まりました!

3240万円〜4890万円 59.26u〜71.08u @181〜@227

おおよその平均坪単価は@200程度でしょうか。少々上振れした感じはありますがサクっと完売しそうな価格帯です。
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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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