マンションマニアの活動日記(ブログ)

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2014年11月14日

舞浜に住みたい！！エアーズガーデン新浦安　しんうら・まいはまプロジェクト　価格は？！

※物件名がエアーズガーデン新浦安に決定したためタイトルを一部変更いたしました。
20141221

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モデルルーム訪問　その１４５　エアーズガーデン新浦安　予定価格あり
https://fanblogs.jp/mansion48/archive/456/0

最新記事→エアーズガーデン新浦安　価格と間取り　現地モデルルーム訪問

ようこそ！ディズニーリゾートへ！！

しんうら・まいはまプロジェクト　

今回は浦安市のマンションを紹介します！エアーズガーデン新浦安は３．１１の液状化以来新浦安地区初の大規模マンションの供給となります。

そして注目する一番の理由は、舞浜駅徒歩圏！ということ。

新浦安から徒歩○○分というマンションは中古でもたくさんありますが、湾岸道路南側で舞浜駅徒歩２０分圏内のマンションは極めてレアなのです！

［物件概要］

売主：新日本建設株式会社　平和不動産株式会社
価格：未定　63.2m2～80.13m2
総戸数：222戸　　
階数：RC9階建（I工区）、14階（II工区）
交通：JR京葉線「舞浜」駅より徒歩19分　JR京葉線「新浦安」駅より徒歩24分または、「新浦安駅北口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜駅」行約8分「弁天保育園入口」バス停より徒歩4分
所在地：千葉県浦安市弁天１-6-831他（地番）
建物竣工：2016年2月下旬予定（I工区）、2016年7月下旬予定（II工区）

こちらが現地地図です。
もともとはゴルフ練習場がありました。

※画像はクリックすると大きくなります

画像出典：スーモネット版

まずアドレスは　弁天　です。

残念ながら舞浜アドレスではありませんが、弁天も住宅街が広がる綺麗な街並みです。

私は以下のルートで現地を散策しました。

・舞浜駅から徒歩で現地へ

・現地からバスで新浦安駅へ

・現地からバスで舞浜駅へ

まず舞浜駅から現地までですが表記上は１９分です。

舞浜駅の北口を利用することになるのですが、何度もディズニーに来ているのに北口を利用したのは初です！
券売機が２台しかない小さな改札です。

こちらを出てちょっと遠回りをして大通りを超えます。
その後京葉線の線路にぶつかるところで舞浜三丁目の住宅街を歩いていきます。

しばらくすると見明川の橋を渡り、弁天ふれあいの森公園、小学校、中学校を抜けて弁天保育園バス停の一つ手前を左に曲がると現地です。

歩くのが早い私でもぴったり１９分かかりました。

実はこれは最短ルートではなく、湾岸道路沿いを歩くというのが多分一番近いのかと。
ただ排ガスが・・・・。あの道を歩く気にはならないと思うので、私が歩いたルートを推奨します。

次に弁天保育園からバスに乗ってみました。

本数は少なく通勤時間帯でも一時間当たり３本です。

新浦安駅までは１０分程度で着きました。

その後バスで現地へ戻り、現地から徒歩５分程度の場所にある弁天第二というバス停から舞浜駅へ向かいました。

弁天第二は本数が多く、車通勤以外の人はここを利用するのが現実的かなと思います。

舞浜駅までも１０分かからずに着きます。

このマンションの良いところ、

・ディズニーリゾートが近い！

・眺望が良い

・ディズニーリゾートの花火が見える

・舞浜駅徒歩圏

・自走式駐車場１００％

・駐輪場３００％

・液状化対策実施

・湾岸道路沿いなのでカーアクセスがよい

・住宅街

・スーパーが近い

・保育園、幼稚園、小学校、中学校が近い

悪いところ

・駅距離があり、バス停へも少し距離がある

・住宅街の端っこで湾岸道路沿いのためなにより空気が悪い

こんなところでしょうか。

一番のデメリットは空気が悪いことですかね。

これはどうにもならないので現地で確かめてみてください。

私は結構きつく感じました。

ただ建て方がうまくて、自らのマンションを壁にして道路から隔離しているんです。

ですから部屋によってはまったく道路の気配を感じないでしょう。

あとは気になる価格ですが、まずは賃貸相場から。

近くにコンフォール浦安弁天というＵＲの賃貸マンションがあります。

築１５年程度ですが賃料はそれなりにします。

・3LDK　71m2 146,200円 3,600円

周辺の分譲マンションですが、ライオンズガーデン新浦安という築１４年程度のマンション、現在売り出し中の部屋で

・75㎡　3770万円　@167万円

で売りに出ています。

しかし、新浦安のイメージ回復はまだまだなのか、高級マンション「プラウド新浦安」はわりかし安く売りに出されています。

・107㎡　4480万円　@140万円

価格設定は難しいところですが、私の予想は

最低坪単価　＠１５９万円(目玉住戸)　７０㎡換算　３３４２万円

平均坪単価　＠１８０万円　７０㎡換算　３７８３万円

こんな感じの予想です。

果たしていくらになるのか？仕様なども含めて気になりますね！

今後に注目していきましょう！！

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posted by マンションマニア at 23:45 | Comment(0) | 不動産

2014年11月13日

住友不動産のマンションなのに竣工前完売？！お買い得すぎるよ～ダイレクトタワー池袋要町　価格あり

今回は「モデルルーム訪問」なのですが、まもなく完売ということで題名のモデルルーム訪問は省略させていただいています。

見学したマンションは

ダイレクトタワー池袋要町

という住友不動産の新築マンションです。

モデルルームは住友不動産総合マンションギャラリー池袋館にあります。

私は、住友不動産＝周辺相場より必ず高い！というイメージでした。

でも必ずという言葉はやはりないのですね。

こちらの物件、むしろ割安なんです・・・汗

ダイレクトタワー池袋要町のことは以前からもちろん知っていました。

池袋駅まで一駅の要町駅徒歩１分ですから当然高くて買えんだろう！
ということで見学していなかったのですが、知り合いから「あそこまもなく完売しちゃうよ」と聞き、耳を疑いました。

だって完成は平成２７年の１月。
普通のデベロッパーなら完売してておかしくないのですが、あの住友不動産ですよ！

竣工前に完売してしまったら担当者が怒られるという噂があるくらい、完成在庫どんとこいやぁ！の住友さんが、竣工前完売？！！！！

これは自分の目で確認せねばということでモデルルームへ行ったわけです。

［物件概要］

売主：住友不動産株式会社
価格：5,880万円～6,580万円　58.05m2～67.58m2　先着順
総戸数：91戸　　
階数：地上19階建
交通：東京メトロ有楽町・副都心線「要町」駅から徒歩1分　JR「池袋」駅から徒歩13分　　
所在地：東京都豊島区　池袋三丁目13番2他（地番）　　
建物竣工：平成27年1月上旬予定

※画像はクリックすると大きくなります

画像出典：ダイレクトタワー池袋要町公式ＨＰ

立地・周辺環境

地下鉄要町駅から徒歩１分表記ですが、マンション敷地から地下鉄入口まではダッシュで３秒くらいで行けます！

びっくりするくらい近いです。

また、ＪＲ池袋駅までは徒歩１３分表記ですが、駅ナカの入り口までは５分くらいで行けますからこれまた近く感じました。

大通り沿いに面していますから音、騒音は諦めるしかないですが、駅徒歩１分というのはものすごい強みですね。

眺望

こちらのマンションは南向き住戸と東向き住戸があります。

南向き

南側は目の前が大通りですから下階でも採光は良好です。

眺望に関しては１０階くらいになると抜け感が出てきます。

東向き

東側バルコニーの目の前は自分のマンションの敷地となりますから思ったより窮屈な感じはありません。

ただ、４階までは地上４段の機械式駐車場が少し気になるでしょう。

１５階くらいになると完全に抜けてきます。

構造・内装

同時期に販売しているグランドミレーニアより少し劣る部分はありますが、十分満足できる構造、内装ではないでしょうか。

・天井高　１０階まで２６００ｍｍ　１１階から２５００ｍｍ

・二重床・二重天井

・電動シャッターゲート

・手洗いカウンター付トイレ

・タンクレストイレ

・床暖房

・ディスポーザー

・ダイナミックパノラマウィンドウ(一部住戸)

やはりパノラマウィンドウは感動・・・。
家具の配置は難しいですが、あの窓は感動しますよ！

価格

さて、冒頭で申し上げたとおり、住友さんとしては割安な価格設定です。

竣工前だというのに残り１０戸程度しかありません。

竣工前に完売してはまずいので一部売り止めしている状況だそうです。

私が見学時点で購入可能な部屋は

・１０階　７０Ａ　６７．５８㎡　６５３０万円　坪単価＠３２１万円

７０Ａに関しては南向きでダイレクトウィンドウ住戸、広めの部屋のため表面価格が高くなりますからまだ残っています。
というより残りのほとんどがこのプランです。

お買い得であった１ＬＤＫ、２ＬＤＫの部屋がほとんど完売状態なのです。

すでに契約済みもしくは未販売ではありますが、参考までに価格をどうぞ

・４階　４０Ｄ　４２．８３㎡　４３８０万円　坪単価＠３４０万円　契約済み

・１９階　　　　　同上　　　　５４８０万円　坪単価＠４２６万円　未販売

・６階　６０Ｂ　５８．０５㎡　５６８０万円　坪単価＠３２５万円　契約済み

住友不動産としては良心的な価格設定です。

もっと早くこの物件の販売価格の安さに気づいていれば４０Ｄのお部屋欲しかったです。。。

駅徒歩１分でこの価格にしたのはグランドミレーニアの価格より安くしなければという考えがあったからでしょうか。

あちらは山手線内側で池袋駅徒歩６分ですから、こちらより高くてもうなずけますが、私のようにシングル
ディンクスの方は要町駅徒歩１分のほうが安いのであれば後者を選ぶ理由がよくわかります。

ちなみにグランドミレーニアのシングル、ディンクス向けの価格はこんな感じです。

・１０階　４５Ｌ　４３．０８㎡　４９８０万円　坪単価＠３８５万円

・１１階　５５Ｋ　５４．８４㎡　６２８０万円　坪単価＠３８１万円

グランドミレーニアは間取りがいいので私はおすすめですが、残念ながら買える部屋がありません。
やはり住友価格です。

要町のほうは４３００万円台の部屋があったとは・・・。

住友不動産のマンションでも住友価格でないマンションがあるのですね。勉強になりました。

維持費

管理費　１㎡あたり　月額約＠２３８円

修繕積立金　１㎡あたり　月額約＠１０７円

駐輪場　９１台　２００円～３００円

ミニバイク置き場　２台　１５００円

駐車場　２２台　２６０００円～３００００円

共用施設

とくにありません。

総評

買ってもいいマンションなのですが、もう残りの部屋がほとんどありません。

予算があるかたは最上階住戸のほとんどがまだ未販売ですので、ぜひ購入していただければと思います。

駅徒歩１分ということでこのようなマンションを買えば将来売るときに困らないですよね～。

契約済みの部屋での試算になりますが、

・４階　４０Ｄ　４２．８３㎡　４３８０万円　坪単価＠３４０万円　

を１５年後に売却したらどうなるでしょうか？

フルローンの場合残債はおおよそ２６００万円～２７００万円です。

築１５年のこのお部屋、いくらで売れるでしょうか？？

厳しく見積もっても３３００万円～３５００万円なら売れるでしょう。

間をとって３４００万円で売却できた場合

３４００万円ー２６５０万円＝７５０万円

７５０万円ー１１０万円(仲介手数料)＝６４０万円

手元に戻ってくる額は６４０万円です！！

年間で４２万円、月で３万５千円貯金していたことになります。

このように資産性の高い物件を買っておくことで住みながらにして貯金することができるのです。

ただ、いくら立地がよくても購入価格が高いとこのようにはいきません。

駅徒歩１分であの住友がこの値段で売りに出したことは本当に奇跡。
住友さん！できるならすべての物件このような価格設定にしてぇ！！！！

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posted by マンションマニア at 16:56 | Comment(0) | モデルルーム訪問

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