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2014年08月21日

期待のマンション「プラウドシティ加賀学園通り」 価格は?! 現地を見てきました!

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モデルルーム訪問 その141 プラウドシティ加賀学園通り 予定価格表あり 
https://fanblogs.jp/mansion48/archive/440/0

モデルルーム訪問 その141−2 プラウドシティ加賀学園通り 予定価格表あり
https://fanblogs.jp/mansion48/archive/441/0

今回は野村不動産の期待のマンション

プラウドシティ加賀学園通り

の現地を見学してきました!

[物件概要]

売主:野村不動産
価格:未定 71.78m2 〜 118.15m2
総戸数:363戸  
交通:埼京線 「十条」駅 徒歩9分  都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
所在地:東京都板橋区加賀1丁目3356番47(地番) 
建物竣工:平成28年2月上旬 (予定)


私は板橋区は得意地域なのですが、正直「加賀」という場所はあまり馴染みがありません。

それは価格帯がファミリータイプで5000万円近くするため買えないからです苦笑

それでも加賀レジデンスという鹿島建設の分譲マンションの中古を真剣に考えたときにだいぶ研究したためある程度は詳しくなりました。


加賀レジは十条駅徒歩8分、板橋区役所前駅徒歩12分の14階建のマンションです。
Y字型の建物で「壁式免震構造」という鹿島建設の技術の結晶である柱・梁を目の見えるところからほぼ完全に排除した構造で注目されました。

そんな加賀レジのお隣に建設されるのがプラウドシティ加賀学園通りです。

※画像はクリックすると大きくなります
プラウドシティ加賀
向かって左側が加賀レジ、右がプラウドの建設地です。

こちらが地図です クリックすると大きくなります
加賀 ちょんこう

埼京線十条駅から歩いたのですが、わりかし近く感じます。
平坦ですし歩きやすい!
また、敷地の目の前から国際興業の路線バスが走っており、板橋駅と王子駅へのアクセスも良好です。
この路線は渋滞に影響されにくいので定時運行されていることがほとんどで使い勝手のいい路線です。

なにより加賀という街は優雅な雰囲気の落ち着いた街並みです。

気になる価格ですが、加賀レジと比べるとだいぶチープな造りになりそうです。
階高も3m以下です。
ただ、加賀レジが良すぎるだけでプラウドがダメというわけではありません。

加賀レジと立地条件は同じですから、当然加賀レジより高い価格設定でくるとは考えにくい状況です。
加賀レジより高い価格設定だと見向きもされないでしょう。

加賀レジの新築時の価格ですが、手持ちの資料を参考に見ると、
おおよその平均坪単価は@240〜250程度です。

ですから野村不動産も同じく平均坪単価@240〜250でくると予想します。

70u換算で5045万円〜5255万円です。

これが平均的な価格になるでしょう。

広告住戸として坪単価@225くらいの設定があるのではないでしょうか。

一番狭い部屋が71.78uですから4850万円が最低価格であると予想します。

ターゲットはファミリーメインの地域です。
シングル、DINKSはほとんど買わないでしょう。

利便性よりも環境重視の地域ですから。

加賀レジデンスの246戸より100戸以上多い363戸のプラウドシティ加賀学園通り。

早期完売が目標である野村不動産ですから、無理な価格設定はしないでしょう。

注目のマンションです!!

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特別企画 マンションコミュニティ覆面座談会  マンションマニアも参加しました!!

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第6回マンションコミュニティ座談会に参加しました!! 『マンションの市況について』前編


私のブログをご覧頂いている方々なら99.99%ご存知であろう

マンションコミュニティ

の特別企画 マンションコミュニティ覆面座談会 に参加してきました!!

こちらがその様子です→http://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/

マンションコミュニティ

音頭をとってくれたのは湾岸地域では超有名なマンションブロガー「のらえもん」さん!

のらえもんさんのお知り合い3名と私、合計5名が参加しました!!

2時間という短い時間ではありましたが、有意義な意見交換ができました。

この座談会をしてみてみんな真剣にマンションのことが好きなんだなぁ!
ということを改めて気付かされました。

その中でも一番印象に残っているやりとりははるぶーさんのコメント

「観覧車って1回乗るとだいたい1000円くらいじゃないですか。あれに毎日乗るのと同じぐらいの金をかけて高層階に住んでるんだから、カーテン閉めてたら馬鹿ですよ。」

というコメント!

はるぶーさんはタワマンではないそうですが、高層階に住んでいるそう。

のらえもんさんも同意見でカーテンを閉めない生活ができるのがタワマンの価値の一つということ。

観覧車に例えるところが理系のはるぶーさんらしいですね!!


ただ、私と他の参加者の方々とあきらかに違う部分は読者層が違う!
ということ。

のらえもんさんをはじめ皆様が通常見学しているマンションは年収400万円の世帯が買えるようなマンションではありません。


基本的に私は年収が低めの方でも買えるようなマンションを紹介しています。
それは私自身が低収入でありながらも5回も家を購入できている(もちろんローンですが)という実際の体験・知識があってのものです。

都心部や湾岸など常に注目されている地域ではなくてもいいマンションはあるんだ!!
ということを伝えたいんです。

私の実例ですが、郊外の駅からそれなりに歩く新築マンションを坪単価@87万円で購入しました。

いや〜マンションコミュニティ様の掲示板ではだいぶディスられてましたよ苦笑

「売れ残りマンション」

「価値なし」

ete・・・。

でも私はわかっていました。そのマンション(特に私が購入した部屋)に価値があることを。

1年半住んで売却しましたが、売却時は坪単価@101万円で成約できました。

そのまま住んでいたかったのですが、女性関係でちょめちょめありまして致し方なく引越しただけで、自分としてはそのまま住んでいたかったのが本音です。

ちなみのそのお部屋、現在売却しても坪単価@87万円程度であれば速やかに売却できるそうです。

築5年を経過していますが、まだ定価で売れるのです!

毎度申し上げておりますが、私のようにお金に余裕のない世帯は 出口戦略 がとても重要です。

頑張ってローンを組んでマンションを購入したのに、そのマンションの価値がどんどん減っていったら嫌ですよね?

それについてはこちらもご参照ください→https://fanblogs.jp/mansion48/archive/354/0

マンションマニアは今後も独自路線で頑張っていく決意です。

残念ながらカーテンを閉めなくてもいいような高層階で好立地の新築マンションは私は買えませんが、少しでも資産価値のあるマンションを紹介していきたいと思います!


のらえもんさん、はるぶーさん、タビーさん、Anonymous Residence Tokyo:ARTさん 、そして主催者の皆様、この度は本当にありがとうございました!!

また機会がありましたら是非よろしくお願いいたします!!

本当に本当にありがとうございました!!

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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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