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2013年11月12日

モデルルーム訪問 その91 ライオンズ王子ステーションライズ

今回は王子駅から徒歩3分の好立地に建設中の

ライオンズ王子ステーションライズ

のモデルルームを見学してきました!!

王子駅といえば スーパーほりぶん のイメージが個人的には強いです。
そんなほりぶんですが一度閉店し、現在は土地の利用方が決まるまでは営業時間を縮小し営業しています。
なぜほりぶんのイメージが強いかというと、私の親が昔王子に住んでいて、当時の話にほりぶんの話題が出てくるからなのです。
地元の人に愛されたスーパーなのです。
巨大動画サイトにもほりぶん閉店の瞬間の動画があがっているくらいです(笑)

王子駅は久しぶりに降りたのですが、JRの南口駅前に京阪電鉄と近鉄不動産によるタワーマンションが建設されるのですが、わたくしその物件狙っています。
その為に今から王子駅周辺の相場観などを身につけておこうと今回見学することにしました。

JR王子駅南口というのは、王子駅を何度利用した人でもなかなか行ったことない人が多いと思います。
王子駅とは思えない静かな場所なのです。
飛鳥山タワー&レジデンス 期待しています!!

さて、今回見学したライオンズの建設場所ですが、とても便利な場所です。
駅から近い!!
ちょいと長めの信号があるのが気になるくらいです。

建設地横には新しくできたイトーヨーカドー食品館もありますし、生活には困りません。
まぁ車もいらないでしょう。

埼玉高速も走っているので埼玉のショッピングセンターへも行きやすいですし。

建設現場の写真はTwitterでも公開しているのでぜひご覧ください!

マンション自体は最近のライオンズらしくしっかりしています。
間取りこそ面白みに欠けますが、建物デザインも良く、バルコニーも独立感のある造りです。

現在は64戸中、約30戸が契約済みです。
入居開始が27年1月の予定ですから、良いペースではないでしょうか。

価格は
南向き 7階 角部屋 68.31u 5310万円 @258万円
東向き 7階 角部屋 55.52u 4250万円 @254万円

個人的には後者の東向きの角部屋がおすすめです!
洋室2にバルコニーと窓があるのでこちらを洗濯物干場兼WICとして利用すればDINKSには使いやすいかと!主寝室にWICがないので広く使えると思います!
住宅ローン控除も利用できますし!
ただ、東側のバルコニーからはこんにちは状態なので、そこは妥協が必要なとこ。

個人的にはこちらのマンション 買ってもいい と思います!

ただ、私は王子に地縁があるからそう思えるのかも。

冷静に考えると@250超えてしまっていますし、もうちょい都心よりでもなくはない価格なので、資産価値を第一優先する方にはおすすめしません。

住みやすさと都心への近さを考えると、赤羽と同じようにおすすめできる場所なので王子駅でもよければ買い!と言えます。

10年後の資産価値としては
おすすめの部屋を独自調査で計算すると

東向き 角部屋 55.52u 新築時4250万円→10年後3400万円となります。

フルローンで組んでいても残債割れはまずなさそうですね。

王子駅でよければおすすめです!!!

ただ、私も欲しくなりましたが、どうしても飛鳥山タワー&レジデンスが気になるのでとりあえず様子見ということにします!!

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2013年11月08日

モデルルーム訪問 その90 パークホームズ浮間公園

今回も部屋によっては購入しても良いマンションのご紹介です!!

その名は パークホームズ浮間公園 

三井不動産のパークホームズシリーズです。

こちらのマンションはすでに完成しているマンションです。
これは売れ残りではなく、完成販売のマンションとなります。

最寄り駅は埼京線 浮間舟渡駅、ぎりぎり東京23区の駅です。

23区にこだわりのある人には北赤羽、浮間舟渡近辺のマンションはお買い得なのでおすすめです。
池袋まで13分程度で、新宿までも20分かかりません。
渋谷も行けますし、お台場へも行けます。
さらには新木場乗り換えでディズニーまでも楽に行けます。

23区の穴場ではないでしょうか?

まずはこのマンションのおすすめポイントを!

・三井ブランド
・駅から徒歩6分と近いのに道のりに信号機がない
・価格が適正(部屋によっては割高)
・シンプルなマンション
・平置き駐車場

価格の部分なのですが、値付けが??です。

例えば西向きの価格ですが、

・3階 75.14u 3598万円 坪単価159万円 (角部屋)
・3階 68.26u 3448万円 坪単価168万円

なぜだか角部屋のほうが安い!!
これは狭い部屋を表面上安く見せて高値掴みさせる戦略ですね。
みなさん!!かならず坪単価で計算してから買うお部屋を決めましょうね!

しかし、23区で駅近、しかも角部屋で坪単価159万円はお買い得ですなぁ。

他にもへんな値付け部屋がありますよ〜
同じ間取りの上下階で

・2階 71.86u 3398万円 坪単価157万円
・3階 71.86u 3778万円 坪単価175万円

なんじゃこりゃ!!

2階は積極的にお客様を見学させるお部屋だからだそうですが、希望すればどの部屋でも案内してくれるわけですから全戸モデルルーム状態なわけです。
それなのにこの価格差はありえないなぁ。
1階の家具を置いている部屋が安い分にはわかるのですが。

オープンして間もないので値引き交渉はしませんでしたが、坪単価150万円台のお部屋なら値引きなしで購入していいとおすすめできますよ〜!
南側は目の前が月極駐車場なので将来不安ですが、西向きは目の前が浄水場のため半永久的に変わりませんし!
ちなみに浄水場は音も匂いもありません。

さきほど紹介した3階の西向き角部屋を購入しようかなぁと見学中に思い、商談ルームで敷地内駐車場について聞いたところ完全抽選だそうで、40戸中9台じゃ間違いなく抽選。
ということで契約は見送りました。

大手はだいたい完全抽選なのですが、たまに角部屋には駐車場優先使用権がついていたりもするので。

新築マンションに価格表はあってないようなものなので、必ず坪単価で計算してから購入しましょう!!!!!!!

管理費 1u 260円
修繕費 1u 85円

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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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