今回は今後のマンション市場について、マンションマニア目線で軽く語らせていただきたいと思います。
まず、私が言うまでもなく建築費が高騰しています。
戸あたり平均２０００万円を超えたと言われています。
都心の物件であればもともとの価格も高いですし、大きなダメージはないでしょう。
ただ、通常のサラリーマンが検討する地域、いわゆる年収４００〜６００くらいの方が検討する３０００万円〜４０００万円くらいのマンションにとっては相当のダメージ。
埼玉や千葉でよく見る１９８０万円〜というような郊外バス便価格も不可能になってきています。
マンションデベロッパーはとりあえずの価格を下げるために部屋の面積を下げてきます。
今週のネット版スーモ、新築マンション今週の新着の欄を見てみてください。
すでに価格転嫁(面積縮小)したアンポンタン物件が出てきました。
・プレシス南砂町DOUX 南砂町駅徒歩８分 55.71m2～73.45m2
・センチュリー五反野 五反野駅徒歩１３分 58.76m2～84m2
本来であればこの広さを分譲する地域ではありません。
ただ、上記２物件は腐っても東京なので１００歩譲って目をつぶりましょう・・・
もっと強力な物件があったので。
・パレステージ大宮大和田 大和田駅徒歩３分 50.08m2～87.51m2
じぇじぇじぇ！！！野田線沿線でＤＩＮＫＳ向け？！！！！
２ＬＤＫが２３００万円台〜とのことですが、仮に２３８０万円として坪単価１５８万円。
今後はさらに建築費高騰が影響してきますからこれでも安く感じてしまう時代になるのか。
この物件、幸い室内設備などはケチっていません。
ただ、駐車場は６１戸中、６台のみ。
駐車場減らして戸数を稼いでいます。ありえない〜
大和田常務！！謝罪していただきましょうか！！
なんだかバブル期を思い出しますね。
あの時も郊外は５０㎡くらいのマンションが主流でした。
狭くしないと買えない価格でしたからね。駐車場もあまり設置できてませんでした。
ただ１０年くらいしたら価格も落ち着き、２００２年〜２００５年くらいは買い時に。
あの時は建築費絡みではないものの、今回も１０年くらいで落ち着くのかなぁと勝手に予想。
マンションマニアとして今後のマンション市場についてまとめると
２０１３年 建築費高騰！これから発表されるマンションは部屋の面積縮小
２０１４年 建築費高騰前の物件が徐々に売れていく
２０１５年 新築マンションの在庫が品薄に 中古マンション市場、戸建市場が活性化
２０１６年 耐えられなくなったデべがお倒産
２０２０年 東京オリンピック開催 建築費が落ち着く
２０２３年 この年くらいに完成する新築マンションから現実的な価格、広さに戻る
勝手ながら上記のように予想いたします。
ですので新築マンションを買うなら、現在ある完成在庫から購入してしまうのも十分ありだと思います。
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2013年10月19日
人生初の通常総会参加！！
マンションマニア、お恥ずかしながら所有しているマンションの総会に参加したことがありませんでした。
マニアとしてこれはだめだと思い、所有しているマンションの重要事項説明会・通常総会に参加してきました！
マンション内にホールなどがないため近くの区民センターの部屋を借りて開催されました。
参加者ですが全住戸数のうち２割の世帯が参加。
理事長からお話を聞くといつもこれくらいとのこと。
なんせ半分は賃貸に出しているオーナーなわけですから仕方ありません。
私は賃貸オーナーの立場ですが、その立場での参加は珍しいとのことです。
通常に考えれば実際に住んでいるオーナーと賃貸に出しているオーナーとでは考え方も異なって当然です。
前者はしっかりとお金をかけて管理し、長持ちするマンションを目指す
後者は利益優先！余計な工事は必要ない！
ただ私の考え方は前者のほうなので、最初に説明したところ安心してくれました。
築２０年以上ですが、できる限り長持ちさせたいわけです。
私が所有するマンションの考え方は
水回りの修繕はきっちりと長期修繕計画に基づき実施していく
しかし、大規模修繕については本来１２年単位ですが１６年単位での実施を基本としています。
仮にすべてを長期修繕計画に基づき実施したとすると、修繕積立金を戸あたり＋１万円の負担となってしまうそうです。
さて、今回の総会の議案は
１、事業報告、決算報告、監査報告
２、管理費等未収金報告
３、収納業務再委託先の変更
４、管理規約の変更
５、理事会運営細則の変更
６、共用部ＬＥＤ化工事
７、電子ブレーカー導入
８、吸水ポンプユニット交換工事
９、管理委託契約の更新
１０、次期事業計画および予算
１１、防火管理者選任
１２、管理組合役員改選
となります。
一番議論が白熱したのが共用部ＬＥＤ化工事についてです。
これは戸あたり２６０００円程度かかる工事です。
東京電力の電気代高騰により以前より話し合いが進んできた話です。
しかし、今後ＬＥDの価格自体が安くなるのでは？ＣＣＦＬが流行るのでは？
などいろいろ揉めましたが、ひとまず５年で減価償却できることから今回は思い切って実施することとしました。
そして防火管理者ですが、私は資格を持っているため立候補したのですが、あくまで現在入居していることが条件のため残念ながら他の方へお任せすることに！
初めての総会参加、とても勉強になりました！
今後も積極的に参加していきたいと思います！！
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マニアとしてこれはだめだと思い、所有しているマンションの重要事項説明会・通常総会に参加してきました！
マンション内にホールなどがないため近くの区民センターの部屋を借りて開催されました。
参加者ですが全住戸数のうち２割の世帯が参加。
理事長からお話を聞くといつもこれくらいとのこと。
なんせ半分は賃貸に出しているオーナーなわけですから仕方ありません。
私は賃貸オーナーの立場ですが、その立場での参加は珍しいとのことです。
通常に考えれば実際に住んでいるオーナーと賃貸に出しているオーナーとでは考え方も異なって当然です。
前者はしっかりとお金をかけて管理し、長持ちするマンションを目指す
後者は利益優先！余計な工事は必要ない！
ただ私の考え方は前者のほうなので、最初に説明したところ安心してくれました。
築２０年以上ですが、できる限り長持ちさせたいわけです。
私が所有するマンションの考え方は
水回りの修繕はきっちりと長期修繕計画に基づき実施していく
しかし、大規模修繕については本来１２年単位ですが１６年単位での実施を基本としています。
仮にすべてを長期修繕計画に基づき実施したとすると、修繕積立金を戸あたり＋１万円の負担となってしまうそうです。
さて、今回の総会の議案は
１、事業報告、決算報告、監査報告
２、管理費等未収金報告
３、収納業務再委託先の変更
４、管理規約の変更
５、理事会運営細則の変更
６、共用部ＬＥＤ化工事
７、電子ブレーカー導入
８、吸水ポンプユニット交換工事
９、管理委託契約の更新
１０、次期事業計画および予算
１１、防火管理者選任
１２、管理組合役員改選
となります。
一番議論が白熱したのが共用部ＬＥＤ化工事についてです。
これは戸あたり２６０００円程度かかる工事です。
東京電力の電気代高騰により以前より話し合いが進んできた話です。
しかし、今後ＬＥDの価格自体が安くなるのでは？ＣＣＦＬが流行るのでは？
などいろいろ揉めましたが、ひとまず５年で減価償却できることから今回は思い切って実施することとしました。
そして防火管理者ですが、私は資格を持っているため立候補したのですが、あくまで現在入居していることが条件のため残念ながら他の方へお任せすることに！
初めての総会参加、とても勉強になりました！
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