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2013年03月06日

モデルルーム訪問 その54 ライオンズ北赤羽マークスフォート

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今回はJR埼京線北赤羽駅から徒歩4分の好立地に誕生する

ライオンズ北赤羽マークスフォート

のモデルルームを見学してきました!

所在 東京都北区浮間三丁目16番1他(地番)
交通 埼京線「北赤羽」駅 徒歩4分
総戸数 48戸
間取り:2LDK〜4LDK 57.24m2〜81.30m2
売主 株式会社 大京
施工会社 埼玉建興株式会社
管理会社 株式会社大京アステージ

モデルルームは物件とは離れた線路沿いにあります。

まず最近の大京についてですが、以前もお話したのですが本当に良い会社へと成長していると感じます。腰が低くなりました。
それゆえ物件の質も大変向上しております。
外観にしても先進的ですし、室内においてもリフォーム事業に力を入れているだけあってL's KITCHENなど使い勝手の良い物を使用しています。

今回の物件についてもその真摯さは継承されています。

外観はモダンな存在感のある邸宅仕様。
室内においてもキッチン、洗面、お風呂すべてが高級感ある造りとなっています。

立地については23区徒歩4分ですからそれだけで十分なのですが、徒歩4分にしては騒がしくない場所になります。
逆に物件近くには古臭い建物があるのが気になります。
私個人的には同じ赤羽より北側23区の駅で考えると北赤羽より浮間舟渡周辺のほうが古臭くなく緑豊かで好きなのですが、北赤羽のほうがスーパーやドラッグストアなどの相場が少し安いので住みやすいかもしれません。

北赤羽は飲食店も個人経営の小さなお店が多い街です。
好き好みは分かれると思いますが、都心まで近いのでシングル〜シニアまですべての世代が住みやすい街だと考えます。
北赤羽、浮間舟渡は23区の穴場ではないでしょうか。

さて、価格についてですが予定価格ではありましたが価格表はできていました。
(「まだ価格は未定です」というとこもあるのですが、そんなのお客の顔色を伺って価格を決めようとの魂胆です。納得いきませんね。価格なんて計画段階でほぼほぼ決まっているのですから。例えばスミフとか。。。)

601号室 66u 3970万円
602号室 72u 4410万円
1201号室 72u 4490万円
1202号室 75u 4660万円
405号室  57u 3150万円
306号室  67u 3790万円

南向きだと坪単価200万、東向きだと180万円くらいとなります。

立地条件を考えれば妥当ではないでしょうか?
コンフィール浮間は坪150万〜ですが、立地も設備もライオンズが何倍も上なのであまり参考にはなりません。


ライオンズ北赤羽マークスフォートは永住仕様で買いのマンションだと思います。



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2013年03月03日

東京に、世界樹を。ブリリアときわ台ソライエレジデンス始動!価格はいくら?!


数日前に風邪をひいてしまい会社も休めずなんとか過ごしております。
胃が痛くなる風邪薬を飲んでまで出勤するのですから大人はつらたん。。。
そんな中活力を与えてくれるのは趣味なのですが、アイドル方面では1推しのAKB48のなかやんこと仲谷明香さんが卒業とのニュースが。
駄菓子菓子!芸能をやめるわけじゃないのですからずっと×2応援していきますよ!
ミルキーホームズのオーディション受けるのかな。頑張れ!!

マンション方面では元気を与えてくれる新プロジェクトがついに始動しました!!
その名は

東京に、世界樹を。

Brilliaときわ台Solaie Residence

以前から気にしていた板橋区前野町に建設される大規模マンションです!!

<全体概要>
所在 板橋区前野町2−36−6
交通 東武東上線ときわ台駅徒歩10分、都営三田線本蓮沼駅徒歩16分
総戸数 329戸
間取り 2LDK〜4LDK
面積 61.05〜106.76m2
入居  2014年11月下旬予定

売主 東京建物、東武鉄道
設計・施工 三井住友建設
管理会社 東京建物アメニティサポート

東京建物と東武鉄道のペアといえば有明の物件が有名ですが、
お互いのブランドをつける物件は初めてだと思います。

ペンタックスの工場があった大規模の土地。

ときわ台駅を徒歩圏にする大規模物件ですから価値はあると思います。

武蔵野台地で地盤も安定しており都心への通勤も便利ですし、板橋区に住んでもいいと思える人なら立地条件としては◎

ただ、価格設定を間違えると大やけどする場所ではあります。
なぜなら、ここの住所は前野町だからです。

この近辺に詳しい人からしたらアドレスが常盤台なのと前野町なのとでは、天と地の差です。
前野町がだめなわけじゃなく、常盤台の価値が高いからです。

周辺に常盤台ガーデンソサエティという住友不動産の迷作マンションがあります。
いいマンションです!内装は普通ですが見た目は高級マンションです。
それが常盤台価格にしたものだから。。。えらいこっちゃ人類状態。
もう立派な中古未使用マンションです。

ならブリリアときわ台はいくらが適正なのか勝手ながら予想というか妄想させてください。

周辺のマンションの新築時のおおよその平均坪単価ですが

・常盤台ガーデンソサエティ 277万円
・ウェリスときわ台  185万円
・メリーガーデン  150万〜160万

ちなみにこの中ですべて定価で完売できたのはメリーガーデンだけです。

もちろん当時とは条件が違いますが、いかにメリーガーデンがお買い得だったことがわかりますね。
見た目も高級感ありますし。

ではブリリアは。。。
即完を狙う価格ではこないでしょう。
まぁ坪150万から始まって平均を160万円にしたらどんどん売れていくでしょうが、最後は値引きすればいいという判断で180万円スタートの195万円を平均とする坪単価となるのではないでしょうか?

つまり目玉住戸が3280万円程度で、最多価格帯は3800万円〜4200万円になると予想します!
建物や設備がわからないのでなんとも言えないのですが、総戸数に対して60%の平置き駐車場を設置するなどゆとりの設計なのを考えたら上記価格でもある程度は売れていくでしょう。
値引きしても最後の数十戸程度で済むでしょうし。

ただ平均坪単価を200万をこすように設定してきたとしたら売れ残りマンションになりかねません。

このプロジェクトからは今後も目が離せません!!



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posted by マンションマニア at 20:11 | 不動産
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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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