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2016年05月24日

プラウドシティ大田六郷 価格と間取り

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それではプラウドシティ大田六郷、第一期の価格です!

売り出し戸数100戸の中から抜粋して記載いたします。


フォレスト街区 A棟 西向き


AAg・AAタイプ 78.09u 角住戸

101  5578万円 @235
201  5398万円 @228
501  5838万円 @246
801  5998万円 @253


AKg・AKタイプ 64.62u

111  4668万円 @238
211  4498万円 @229
511  4908万円 @250
910  5028万円 @256
1205 5188万円 @264


フォレスト街区 C棟 南向き


CAタイプ 86.87u 角住戸

226  6098万円 @231
326  6398万円 @243
526  6618万円 @251
925  6938万円 @263


CLタイプ 75.85u

※画像はクリックすると大きくなります
多田六郷間取り.jpg

237  5358万円 @233
337  5528万円 @241
537  5798万円 @253
737  5858万円 @255
1410 6168万円 @269


おおよその平均坪単価は@255前後となります。

土地の仕入れ値と建築費を考えると@300でもおかしくない価格です。しかし、さすがに@300は無理だろうと利益を削って@280と思っていたら@255。。。ほぼ利益ないと思います。

@255になったからといって仕様などはコストダウンしていません。

今の市況の中ではお買い得であることは間違いありません。


管理費(円)/月額   70u換算 約11700円

修繕積立金(円)/月額 70u換算 約7626円



駐車場
((フォレスト街区)160台(機械式55台、平置105台(内:身障者優先1台)、他に来客用駐車場2台(プラザ街区)130台(平置130台(内:身障者優先1台))他に来客用駐車場2台等)

駐輪場
((フォレスト街区)933台(2段ラック式485台、スライド式448台)、他にレンタサイクル分7台、来客用駐輪スペース等、(プラザ街区)337台(2段ラック式164台、スライド式173台)、他にレンタサイクル分3台、来客用駐輪スペース等)

バイク置場
((A敷地)バイク70台(B敷地)バイク26台)


★回答者全員に5000円★新築マンション・新築一戸建て購入者アンケート★

2014年1月以降、首都圏・関西にて新築マンションを購入された方!

■■■■回答者全員に5000円!!■■■■




記事内画像出典:プラウドシティ大田六郷公式HP


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プラウドシティ大田六郷 モデルルーム訪問

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今回ご紹介するのは

プラウドシティ大田六郷 です!


[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:44,980,000円 (2戸) 〜71,980,000円 (1戸)  64.62m2 〜 86.87m2  ( 第1期 ) 100戸販売
総戸数:632戸
規模:地上14階・地上15階
交通:京浜急行線 「雑色」駅 徒歩12分  京浜急行線 「六郷土手」駅 徒歩10分
所在地:東京都大田区西六郷三丁目2-1(A敷地)、1-1(B敷地)(地番)
竣工:平成29年1月下旬 (予定)・平成29年6月下旬 (予定)


地図はこちらです↓

※画像はクリックすると大きくなります
大田六郷 地図.jpg


マンコミュ座談会でも話題にあがったプラウドシティ大田六郷、前評判はいまいちでしたね。

※画像はクリックすると大きくなります
_20160505_173646.JPG

最寄りが雑色と六郷土手かぁ、駅から歩くなぁ、線路脇・・・、価格は@300に近い?などなど、現在でも比較的ディスられるマンションです。

しかし、ディスるのは簡単です。誰にでもできます。そもそもディスっている方は現地はもちろんモデルルーム見学してますか?

マンマニはプラウドシティ大田六郷を自信を持って買い推奨します。とはいえ、さすがに@300なら記事にすることはなく、@280でも少々高いなぁ。という印象でした。しかし、それは土地の取得単価を考えると当たり前の数字なわけです。グリコの土地を大入札大会で仕入れた野村さん、数年前に新聞で金額を見たマンマニは『やっちまったな。』と思いました。これは正直に書きます。だって事業の採算を考えると@300でもおかしくない金額なんですもん。そりゃ驚きました。それでも@300じゃ売れないから仕様を落とすなり利益を削るなどして@280くらいかなぁ。と予想。事前案内会では仕様はしっかりとしたプラウド仕様でおおよそ@270〜@280くらいの数字を提示されました。仕様が良いですし、それくらいの価格なら正直高いけど推奨できるレベルだとは感じました。野村さんとしても限界がその価格だったわけです。

しかし第一期の販売が始まるとびっくり。なんと平均坪単価は@255程度。『えっ?利益ないじゃん』この言葉しか出てきませんでした。

最初から@255で出すために仕様を落としたならわかるんです。しかしもともと@270〜@280で出すための仕様なわけです。長谷工施工の中ではかなりのハイレベル。(そもそもプラウド仕様なので長谷工提案ではない)野村さんの判断力はさすがです。@270超でこけるくらいならもう@255だ!利益はいらん!竣工後もたらたら売るのは野村としてありえん!今回は利益0でも次につながればいいんだ!こんな感じでしょうか。限界の中の限界でしょう。

それでも第一期の売り出しは100戸。野村さんとしては少な目。ただ、このマンションは完成して実物見せたらすぐ売れますよ。仮に竣工時に半分残ってたとしても現地モデルルームを公開したら契約率はかなり高くなるはずです。やはり東京23区でこのスケール感はなかなかありませんし、敷地の使い方がうまくまったくもって圧迫感がないのです。住宅街でこれくらいの規模になると反対運動がすごいのですがほとんどありませんから周辺の住民さえも納得のランドプランなのでしょう。

※画像はクリックすると大きくなります
大田六郷.jpg

実際に歩道を広くしたり、医療施設を入れたり、緊急時の避難場所に設定するなど周辺住民への配慮がなされた計画となっています。

最寄り駅の雑色駅まではフラットアクセス、途中にスーパーもあり大変便利なのですが通勤時(ラッシュ時間帯)は六郷土手駅の利用をおすすめします。なぜかというと開かずの踏切があるからです。六郷土手駅までもフラットアクセスで踏切なしですから時間が読めます。実際に周辺住民の方も雑色駅と六郷土手駅を使い分けているようです。

買い物施設についてはOKストアが近くにあります。とりあえずOKストアがあればOK!と言えるくらい安いスーパーです。ちなみにOKストアの本社は雑色駅近くにあります。 

交通利便性については京急線利用で横浜駅10分、羽田空港駅10分、品川駅8分、日本橋駅23分とどこへ行くにも快適にアクセスすることができます。雑色駅、六郷土手駅共に普通しか停車しませんが、京急線普通のみの停車駅で一番乗降人員が多いのが雑色駅となります。


それでは第一期の価格をご覧ください。


プラウドシティ大田六郷 価格と間取り



仕様についてもディスポーザー、床暖房、食器洗い乾燥機、トイレ手洗いカウンターなどグレード感あるものとなっています。


大規模マンションですから共用施設が充実しているのも魅力的です。

・フォレストライブラリー
・スタディスペース
・パーティラウンジ
・キッズラウンジ
・フォレストカフェ、ラウンジ

これらはクラブハウス的な感じで別棟になって集約されているためとても使いやすくなっています。子供だけでなく大人も落ち着けるスペースがあるのがいいですね!

その他ゲストルームもあります。

シェア制度も豊富で、カーシェアやレンタサイクルはもちろん、台車、脚立、スーツケース、工具セット、高圧洗浄器などたまにしか使わないものを住民でシェアするシステムが用意されています。


同マンションはこの規模感でありながら24時間管理とせずに管理費を安く抑えています。大規模ではありますが駅前などではないですから24時間管理でなくても比較的安心なことと、ITを用いて住民の負担を減らす努力がなされています。スマートフォンなどからゲストルームの予約やマンション内のお知らせなどを観覧できるため管理人さんに申し込みにいくという煩わしさがないのが今時ですね!


※画像はクリックすると大きくなります
大田六郷 外観.jpg

【総評】


駅近!資産価値!タワマン!

最近は情報社会ですからマンションを探す際に上記の考え方を持つ方も多いようです。

もちろんそれは悪いことではありません。しかし、本来のマンションを買うという意味を忘れてしまっているのではないでしょうか?

プラウドシティ大田六郷は値上がるマンションではありません。しかし、30年、40年と長いスパンで見たときにはリセールはけして悪くありません。

まず維持費が安いことと、【プラウドシティ大田六郷】という独自の市場を作れるからです。

東京23区、便利な京急線沿線でこれだけの規模感は珍しいですし、何よりお金をかけたマンションです。

本来は@300でもおかしくないマンションが@255ですよ?

言葉は悪いですが全戸大幅値引きをした状態です。それでいて仕様はハイレベル。

前評判がイマイチのためモデルルームへ足を運ばない人が多いかもしれませんが、少しでも気になるならぜひ見学してください。

見学して初めてマンマニが言っていることを理解してくれるはずです。


記事内画像出典:プラウドシティ大田六郷公式HP


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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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