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2015年11月03日

ザ・パークハウス南浦和ガーデン 予定価格・間取り編

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ザ・パークハウス南浦和ガーデンの予定価格です。


西向き


Fタイプ 76.34u 角住戸

401  5700万円台 @246
1101 6600万円台 @285

Bタイプ 70.06u 角住戸

403  5200万円台 @245
1103 6400万円台 @301


南東向き


Gタイプ 78.37u 角住戸

404  6200万円台 @261
1104 7500万円台 @316

Cタイプ 71.21u

405  5500万円台 @255
1105 6200万円台 @288

Eタイプ 74.65u


※画像はクリックすると大きくなります
南浦和 間取り.PNG
画像出典:ザ・パークハウス南浦和ガーデン公式HP

407  5800万円台 @256
1107 6500万円台 @287

Hタイプ 87.65u 角住戸

408  7100万円台 @267
1108 8400万円台 @316


おおよその平均坪単価は@280程度です。


南浦和を知らない人からするとかなりの衝撃を受けるのではないでしょうか。知っているマンマニでさえ高く感じます。
しかし堅実な価格設定をしてくる地所レジさんがこの価格をつけてきたということは勝算があるということでしょう。

築年数は古くなりますが物件近くの南浦和パークホームズ、ライオンズマンション南浦和第二も新築当時坪単価@250前後しましたから@280もあり得なくはないのですが。。

地所レジ物件ですとザ・パークハウス南浦和(2012年築)という南浦和駅徒歩6分のマンションは手持ち資料で4098万円〜7198万円、専有面積68.8u〜73.22uとあります。


京浜東北線沿線で浦和駅を除くと平均坪単価@280のマンションを見学するのって初めてかもしれません。

さいたま新都心のシティテラスさいたま新都心が@270程度だった記憶があります。

浦和駅駅近は@300を超えてきていますが、その他の京浜東北線埼玉県内でも@300が近づいてきていますね。

最初に@300平均を越すのはプラウドタワー川口(予想)でしょうか。それとも与野にできるスミフの物件か。


なお、管理費等は未定でした。


プラウド南浦和神明の訪問記事はもうしばらくお待ちください。

野村のほうは平均坪単価@240と予想していましたが、地所レジが@280できたということはそれはありえなくなりました。大ハズレです。申し訳ない。

地所レジが@280ということを考えると安くても@270と考えるべきでしょうか。それとも仕様を上げて@290?!

訪問しましたら記事にいたします!


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今回ご紹介するマンションは

ザ・パークハウス南浦和ガーデン です!!


[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス株式会社
施工:株式会社長谷工コーポレーション
価格:未定 70.06u〜87.65u
総戸数:104戸
規模:地上14階建
交通:JR京浜東北線「南浦和」駅西口 徒歩4分、JR武蔵野線「南浦和」駅西口 徒歩4分
所在地:埼玉県さいたま市南区南本町2丁目14番2(地番)他1筆
竣工予定:2017年1月下旬


こちらが地図です↓


※画像はクリックすると大きくなります
南浦和地図 公式.jpg
画像出典:ザ・パークハウス南浦和ガーデン公式HP


現在は南浦和駅徒歩4分ですが、エレベーターが完成すると徒歩3分になります。4分表記と3分表記では価値が違ってきますから朗報ですね。

現地は駅から近い割にバルコニー面に囲まれ感がなく開放的な立地条件となっています。

※画像はクリックすると大きくなり
南浦和配置図.jpg
画像出典:ザ・パークハウス南浦和ガーデン公式HP

南東向きと西向き住戸があり、南東側には北原公園、西側も前建てまでの距離が十分に取れているため駅徒歩3分のマンションとしては珍しく目の前に建物がきてしまう部屋がないのが特徴です。

また全戸70u超にすることにより永住志向のマンションとなっています。

【全戸70u超】にした地所レジさんの考えはさすがだなぁ〜と感じました。

もともと70u未満に需要がないエリアとはいえ駅近で平均専有面積約75uを確保したことは評価すべきでしょう。


南浦和駅最寄りのマンションはいくつか見学してきましたが、ここまで駅に近い物件は初めてです。

モデルルーム訪問を初めて約10年超ですから少なくともその間は駅前ファミリーマンションの供給はないはずですから希少性があると言えるでしょう。


浦和駅最寄りのマンションと同じく少し特殊なエリアで、教育熱心なファミリーがわざわざ越してくるような街なのが南浦和です。こちらのマンションは通学校が高砂小と岸中となっていますからそれを目当てに購入される方も多いでしょう。

マンマニは独身ですからその辺は直接の関係はありませんが、将来売りに出す時には通学校の人気具合も関係してきますからその点では人気がある学校が通学校であることは評価できます。

こちらのマンションは104戸に対して27台しか駐車場がありません。

それだけこのエリアでも車離れが進んでいるのと、だからこそ駅近を選ぶという人が増えているのでしょう。

実際に南浦和からの都心アクセスは良好で、京浜東北線を利用すれば東京駅まで直通で最速31分で行けてしまいます。

それだけではなく武蔵野線を利用すれば越谷レイクタウンや新三郷へも気軽に行けてしまいますから車を保有せずとも快適に過ごせる立地と言えるでしょう。


気になる予定価格はこちらをご覧ください↓

ザ・パークハウス南浦和ガーデン 予定価格・間取り編


※画像はクリックすると大きくなり
南浦和ガーデン 外観.jpg
画像出典:ザ・パークハウス南浦和ガーデン公式HP


仕様、構造は標準的で

・天井高 2420mm〜2470mm

・二重床、二重天井

・床スラブ厚 200mm〜

・複層ガラス

・食器洗い乾燥機

・保温浴槽

・ディスポーザー

・可動式ルーバー面格子

・床暖房


駐車場 27台(平置き式18台 機械式9台)

自転車置き場 208台 

ミニバイク置き場 5台


総戸数104戸に対してエレベーターが2台ついているのはゆとりがあっていいですね。


【総評】

正直価格は高いです。しかし、今後南浦和駅徒歩3分圏内で囲まれ感のないマンションが建つのか?と言われれば可能性は少ないでしょう。

現在の近郊、郊外マンション市場を見ていて思うことは価格しか特徴のない物件は売れないということ。

例えば駅から徒歩10分超で価格はそれなりに安いマンション。数年前ならそれなりに安いではなく安いという価格のインパクトが強かったので駅距離があっても売れました。

『駅徒歩15分、3LDKが1980万円〜』なんていうマンションが多くありました。しかし現在は建築費高騰でそんな価格のマンションはほぼ存在しません。

駅距離があるマンションはそれなりに安いだけでは売れないようです。

逆にわかりやすい特徴がある物件は多少割高感があっても売れています。

ザ・パークハウス南浦和ガーデンは南浦和駅徒歩3分で囲まれ感のない立地というわかりやすい特徴があります。

これなら売れると見込んでの価格設定なのでしょう。


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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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