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モデルルーム訪問 その190 ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト 予定価格あり
気になる予定価格はこちらです↓
※1階住戸は○gタイプ 庭付き
リバーコート 西向き
Aタイプ 75.32u 角住戸
101 3600万円台 @157
401 3800万円台 @166
901 3900万円台 @171
1401 4000万円台 @195
Bタイプ・Cタイプ 67.85u
102・103 3100万円台 @151
402・403 3200万円台 @156
902・903 3300万円台 @160
1402・1403 3400万円台 @165
Dタイプ 67.85u
107 2800万円台 @136
407 3100万円台 @151
907 3200万円台 @156
1407 3300万円台 @160
サウスコート 南向き
Eタイプ 81.67u 角住戸
108 3900万円台 @157
408 4200万円台 @170
808 4300万円台 @174
1308 4500万円台 @182
Hタイプ 58.82u
111 3000万円台 @168
411 3200万円台 @179
811 3300万円台 @185
1311 3400万円台 @191
1511 3800万円台 @213 ルーフバルコニー付き
Iタイプ・Jタイプ 70.2u
112・113 3400万円台 @160
412・413 3500万円台 @165
812・813 3600万円台 @169
1312 3700万円台 @173
Qrタイプ 80.5u 角住戸 ルーフバルコニー付き
1313 4700万円台 @193
フォレストコート 南向き
Jタイプ 70.2u
418 3600万円台 @167
818 3600万円台 @169
上記の住戸は基本価格と思っていただければいいでしょう。
そこに自分の好きなオプションを追加していくことを考えても+100万円と見れば周辺マンションのグレードよりも上になりますからけして高くはないでしょう。
周辺の築浅マンションの新築時価格を見てみましょう。
レーベンスクエアリハート東京 2007年築 2328万円〜5298万円 67.97u〜101.3u
レーベンリヴァーレグラセス 2009年築 2588万円〜4688万円 59.4u〜93.42u
リハート東京安かったですね〜。
それでもファインシティは現在の市況で考えれば安いほうでしょう。
ファインシティの平均坪単価は@170〜@180程度です。
リセールに関しては周辺の取引事例などから考えて10年後に@130〜@140程度になっていると予想できます。
例えば3900万円の部屋を購入して10年後に売却すると2980万円〜3200万円程度になるのではないでしょうか。
このマンションは維持費がとても安く設定されています。
※月額
管理費 1uあたり 約154円
修繕積立金 1uあたり 約90円
給湯器リース料 2101円
インターネット接続料 605円
駐車場 207台 10000円〜15000円
駐輪場 638台 100円・200円
バイク置き場 12台 2000円・2500円
ミニバイク置き場 27台 1500円
70.20uの部屋で合計17346円の予定です。
給湯器リース料とネット代入れてですよ!!
駐車場の収入ありきの料金ではありますが、設置率が適性のため大きく空くことがないでしょうから運営に支障が出ることもないでしょう。
これなら3100万円台の部屋にオプション100万円分入れて3200万円をフルローンで借りてもすべて合わせて月額11万円を切ります。
駐車場を借りたとしても月額12万円程度。
これは周辺の賃貸に住み続けるよりはあきらかにお得なのではないでしょうか。
※画像はクリックすると大きくなります
プロモーションビデオは秦基博さんの『ひまわりの約束』が起用されています!!
記事内画像出典:秦 基博公式HP ひまわりの約束ジャケット写真
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2015年10月20日
モデルルーム訪問 その190 ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト 予定価格あり
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今回ご紹介するのは
ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト です!
[物件概要]
売主:京阪電気鉄道株式会社 京阪電鉄不動産株式会社
施工:長谷工コーポレーション
価格:2,800万円台〜4,700万円台(100万円単位) 58.82u〜81.67u 第一期予告
総戸数:319戸
規模:地上15階建
交通: 東京メトロ南北線 「王子神谷」駅徒歩15分 JR京浜東北線 「王子」駅バス約15分 「新田一丁目」バス停下車徒歩1分
所在地:東京都足立区新田一丁目5番1(地番)
竣工予定:平成29年7月下旬予定
こちらが地図です↓
※画像はクリックすると大きくなります
もともとは三菱電機の配送センターがあった場所です。
目の前に建っているレーベンリヴァーレグラセスは大阪屋流通センター、レーベンスクエアリハート東京は菱光ロジスティックの跡地ともともとは倉庫街でした。
残る大きな建物はヤマト運輸のみとなっており、ファインシティが完成すると倉庫街というイメージはまったくなくなるでしょう。
※画像はクリックすると大きくなります
このマンションは隅田川沿いのマンションで南側は戸建、東側は隅田川で眺望の良い部屋が多くなっています。
隅田川の対岸には東京都交通局の寮が建っているため真正面は塞がれてしまいますが青い空が広がり開放感のある眺望が楽しめます。
周辺環境としてのデメリットは近くにスーパーがないことでしょうか。
一番近くても徒歩12分のベルク足立新田店となりますから自ずと専業主婦、もしくはパート勤務のファミリー向けマンションだと考えます。
正直フルタイムのディンクス家庭には少々厳しい立地かもしれません。
交通利便性としては王子神谷駅徒歩15分とけして駅近ではありませんがバス便が豊富な立地です。
物件目の前にある新田一丁目バス停から王子駅まではおおよそ15分でアクセスできます。実際に乗車してみましたが時間通りに運行していました。
その他池袋駅行きもありますし、徒歩数分の環七新田バス停からは赤羽駅東口、西新井駅などへもアクセスできますから便利なバス便立地と言えるのではないでしょうか。
特に赤羽駅東口行きは赤羽駅までの所要時間も短く、埼玉方面へ出かける際なども便利に利用できそうです!
しかし、朝の道路状況は見ていないのでこのマンションを検討する方は実際に乗車してみたほうが良いでしょう。
ただそのような心配はあまり必要がないかもしれません。
それはこのマンションのターゲットが周辺の賃貸住宅に住む方々だからです。
この辺りに精通した方をターゲットにしているわけで、バス便でアクセスが〜という部分は承知の上。
そう感じたのは仕様です。
床暖房 ありません!
食洗機 ありません!
玄関人感センサー ありません!
浴室内に棚 ありません!
浴室ドアにタオル掛け ありません!
キッチン吊戸棚 ありません!
トイレに収納 ありません!
すべてオプションです。
でもこれでも周辺の賃貸に住む人からしたら良い印象を持つのです。
なんだかんだ一般賃貸住宅やURよりかは良いですから。
ただオプションにて対応でき、ローンに組み込めますから好きなようにカスタマイズできるという点では面白味があるでしょう。
しかしデメリットもあり、いつか中古で売りに出したときはそのオプション分は査定金額にはほば関係ないことと、他の部屋がノーオプションだと「あのマンションは仕様が低い」という印象を持たれてしまうことです。
天井高は1階〜4階が2600mm、5階〜9階が2550mm、10階〜15階が2500mmとゆとりある高さとなっています。
※画像はクリックすると大きくなります
ファインシティのランドスケープは素晴らしいものとなっています。
空地率はなんと73%!さらに北側には公園が新設されますから実際の開放感はもっともっとあるわけです。
23区でここまで敷地にゆとりのあるマンションはなかなかないですよ。
これだけ空地率があると自走式立体駐車場をつくり駐車場100%を謳うところも多いのですが、今の時代23区で100%の駐車場なんて必要ありません。
こちらは全区画平置きで設置率は64%!ちょうど埋まるくらいではないでしょうか。
平置き駐車場は管理コストがほぼ0円です。数年に一回の白線補修くらいでしょうか。
気になる予定価格と維持費はこちらをご覧ください↓
ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト 予定価格と維持費
共用施設は
・オーナーズスイート(ゲストルーム)
・スタディサロン
・保育施設(住民以外も利用)
・ミニショップ
があります。
物件目の前にファミリーマートがあるのにミニショップがある意味はあるのでしょうか。
先日報道された三井不動産旧分譲の欠陥マンションに伴い不安の方も多いのではないでしょうか?
一概には言えませんが、万が一のときを考えると大手のほうが安心だということが印象付けられてしまいましたね。
それに関してファインシティは京阪電鉄が売主ですから文句なしでしょう。
京阪電鉄がなぜ関東で?
そもそも鉄道会社の不動産事業はマンション専業デベと違いなーんとなくやっている事業です。
今回の土地も仕入れたのは長谷工で京阪電鉄に持ち込んだ案件だと思われます。
売主が大手であるということは将来のリセールにも直結してきますから、そういった意味では売主が鉄道系というのはかなりの安心感があると言えるでしょう。
【総評】
東京23区でここまでゆとりのあるマンションはなかなかありません。
高級感云々よりもとにかく住みやすければいいんだ!という人にはもってこいのマンションでしょう。
住宅に対して適切な言葉かは微妙ですが、
コストパフォーマンスの良いマンション
と言えるのではないでしょうか。
また、基本的にはバス便ではありますが、最寄り駅まで徒歩15分ですから歩けない距離ではないですし、バスの本数も多いですからものすごく不便!というわけではありません。
他のモデルルームと比較したときに
『なんだこの低仕様は・・・』
と思うでしょう。
たしかにオプションなしでは他物件に比べて物足りないですが、その分マンション本体価格から引いていますから不必要な物にはお金を払わななくて済むというのは良心的であると言えるのではないでしょうか。
記事内画像出典:ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト公式HP
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今回ご紹介するのは
ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト です!
[物件概要]
売主:京阪電気鉄道株式会社 京阪電鉄不動産株式会社
施工:長谷工コーポレーション
価格:2,800万円台〜4,700万円台(100万円単位) 58.82u〜81.67u 第一期予告
総戸数:319戸
規模:地上15階建
交通: 東京メトロ南北線 「王子神谷」駅徒歩15分 JR京浜東北線 「王子」駅バス約15分 「新田一丁目」バス停下車徒歩1分
所在地:東京都足立区新田一丁目5番1(地番)
竣工予定:平成29年7月下旬予定
こちらが地図です↓
※画像はクリックすると大きくなります
もともとは三菱電機の配送センターがあった場所です。
目の前に建っているレーベンリヴァーレグラセスは大阪屋流通センター、レーベンスクエアリハート東京は菱光ロジスティックの跡地ともともとは倉庫街でした。
残る大きな建物はヤマト運輸のみとなっており、ファインシティが完成すると倉庫街というイメージはまったくなくなるでしょう。
※画像はクリックすると大きくなります
このマンションは隅田川沿いのマンションで南側は戸建、東側は隅田川で眺望の良い部屋が多くなっています。
隅田川の対岸には東京都交通局の寮が建っているため真正面は塞がれてしまいますが青い空が広がり開放感のある眺望が楽しめます。
周辺環境としてのデメリットは近くにスーパーがないことでしょうか。
一番近くても徒歩12分のベルク足立新田店となりますから自ずと専業主婦、もしくはパート勤務のファミリー向けマンションだと考えます。
正直フルタイムのディンクス家庭には少々厳しい立地かもしれません。
交通利便性としては王子神谷駅徒歩15分とけして駅近ではありませんがバス便が豊富な立地です。
物件目の前にある新田一丁目バス停から王子駅まではおおよそ15分でアクセスできます。実際に乗車してみましたが時間通りに運行していました。
その他池袋駅行きもありますし、徒歩数分の環七新田バス停からは赤羽駅東口、西新井駅などへもアクセスできますから便利なバス便立地と言えるのではないでしょうか。
特に赤羽駅東口行きは赤羽駅までの所要時間も短く、埼玉方面へ出かける際なども便利に利用できそうです!
しかし、朝の道路状況は見ていないのでこのマンションを検討する方は実際に乗車してみたほうが良いでしょう。
ただそのような心配はあまり必要がないかもしれません。
それはこのマンションのターゲットが周辺の賃貸住宅に住む方々だからです。
この辺りに精通した方をターゲットにしているわけで、バス便でアクセスが〜という部分は承知の上。
そう感じたのは仕様です。
床暖房 ありません!
食洗機 ありません!
玄関人感センサー ありません!
浴室内に棚 ありません!
浴室ドアにタオル掛け ありません!
キッチン吊戸棚 ありません!
トイレに収納 ありません!
すべてオプションです。
でもこれでも周辺の賃貸に住む人からしたら良い印象を持つのです。
なんだかんだ一般賃貸住宅やURよりかは良いですから。
ただオプションにて対応でき、ローンに組み込めますから好きなようにカスタマイズできるという点では面白味があるでしょう。
しかしデメリットもあり、いつか中古で売りに出したときはそのオプション分は査定金額にはほば関係ないことと、他の部屋がノーオプションだと「あのマンションは仕様が低い」という印象を持たれてしまうことです。
天井高は1階〜4階が2600mm、5階〜9階が2550mm、10階〜15階が2500mmとゆとりある高さとなっています。
※画像はクリックすると大きくなります
ファインシティのランドスケープは素晴らしいものとなっています。
空地率はなんと73%!さらに北側には公園が新設されますから実際の開放感はもっともっとあるわけです。
23区でここまで敷地にゆとりのあるマンションはなかなかないですよ。
これだけ空地率があると自走式立体駐車場をつくり駐車場100%を謳うところも多いのですが、今の時代23区で100%の駐車場なんて必要ありません。
こちらは全区画平置きで設置率は64%!ちょうど埋まるくらいではないでしょうか。
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共用施設は
・オーナーズスイート(ゲストルーム)
・スタディサロン
・保育施設(住民以外も利用)
・ミニショップ
があります。
物件目の前にファミリーマートがあるのにミニショップがある意味はあるのでしょうか。
先日報道された三井不動産旧分譲の欠陥マンションに伴い不安の方も多いのではないでしょうか?
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京阪電鉄がなぜ関東で?
そもそも鉄道会社の不動産事業はマンション専業デベと違いなーんとなくやっている事業です。
今回の土地も仕入れたのは長谷工で京阪電鉄に持ち込んだ案件だと思われます。
売主が大手であるということは将来のリセールにも直結してきますから、そういった意味では売主が鉄道系というのはかなりの安心感があると言えるでしょう。
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東京23区でここまでゆとりのあるマンションはなかなかありません。
高級感云々よりもとにかく住みやすければいいんだ!という人にはもってこいのマンションでしょう。
住宅に対して適切な言葉かは微妙ですが、
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と言えるのではないでしょうか。
また、基本的にはバス便ではありますが、最寄り駅まで徒歩15分ですから歩けない距離ではないですし、バスの本数も多いですからものすごく不便!というわけではありません。
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『なんだこの低仕様は・・・』
と思うでしょう。
たしかにオプションなしでは他物件に比べて物足りないですが、その分マンション本体価格から引いていますから不必要な物にはお金を払わななくて済むというのは良心的であると言えるのではないでしょうか。
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